Евгений Лужин, «Ирбис-инжиниринг»: Мы наблюдали первоначальное непонимание заказчиками преимуществ внешнего стройконтроля
Услуга строительного контроля активно развивается по мере появления новых методик, технологий и трендов, сейчас, к примеру, активное развитие идёт в сторону цифровизации строительного контроля. Переход строительного контроля на электронные программные комплексы оказывает положительное влияние на услугу в целом. Повышается удобство и скорость процесса выдачи предписаний по нарушениям на строительной площадке, в связи с чем сильно экономится время специалистов строительного контроля. Благодаря цифровизации для заказчиков становится более удобной аналитика по нарушениям в рамках проекта, доступ к информации по проекту имеется 24/7. В нашей компании уже несколько лет используются цифровые решения, в т.ч. - по услуге строительного контроля, и мы активно предлагаем их нашим партнерам.
Если говорить о состоянии нормативной базы в области строительного контроля и её достаточности, то это пока вопрос непростой, хотя мы и наблюдаем её постоянное совершенствование, актуализацию. Одно из ожидаемых и произошедших изменений в относительно недавнее время, это создание единого национального реестра специалистов НОСТРОЙ и требование к инженерам строительного контроля о включении в этот реестр.
Факторов влияющих на стоимость услуг строительного контроля коммерческих организаций достаточно много, но мы можем выделить основные.
- Количество специалистов, которые должны работать на объекте. В данном вопросе мы либо ориентируемся на требования заказчика, либо сами предлагаем оптимальное число специалистов, исходя из технического задания, параметров объекта, этапа строительства.
- Режим работы службы строительного контроля на объекте. К примеру, в зависимости от темпов строительства, он может быть, как 8/5 так 24/7.
- Объем услуг, который может быть дополнен геодезическим контролем, лабораторным контролем и т.д.
- Локация объектов, необходимость в обеспечении разнообразных производственных и бытовых условий для оказания услуг на объектах.
При этом, заказчикам при выборе компании для оказания услуг строительного контроля, безусловно, рекомендуется обращать внимание на фактическую способность потенциального исполнителя оказать услугу в требуемом объеме и режиме. Также следует обращать внимание на возможность потенциального контрагента мобилизовать требуемые для оказания услуг ресурсы в заданные заказчиком сроки. И, разумеется, не забывать о таких важных показателях контрагента, как его финансовая стабильность и прочие параметры, позволяющие судить заказчику о надёжности своего будущего контрагента.
Возможно, однозначных факторов, которые как-то в прямом смысле оказывали бы существенное сдерживающее влияние на данный рынок, нет. Но в практике сотрудничества с некоторыми партнёрами мы наблюдали первоначальное непонимание заказчиками и застройщиками явных преимуществ сотрудничества с внешними и не аффилированными организациями, оказывающими данную услугу. Зачастую привлечение независимой организации, конкретно нашей, было волевым решением собственника компании-заказчика, желающего получать достоверную и объективную информацию от строительного контроля. В итоге, со многими компаниями, для которых работа с ИРБИС начиналась как своего рода эксперимент, мы сотрудничаем до сих пор. Так что самым эффективным инструментом для развития рынка внешнего строительного контроля является создание поставщиками этих услуг качественных преимуществ по сравнению с внутренними аффилированными подразделениями заказчиков.
Если говорить о нашей компании, то у нас динамика положительная. Строительный сектор продолжает расти и спрос на услуги строительного контроля также растёт. На данный момент основными заказчиками по нашему портфелю являются, в значительной части компании, развивающие производственные проекты и проекты коммерческой недвижимости. Хотя, есть среди них и застройщики жилья.
Что касается иностранных инвесторов, то для них практика привлечения независимой профессиональной компании для осуществления строительного контроля, является наиболее привычной, понятной и эффективной схемой. В вопросах выбора между российскими или зарубежными компаниями иностранные инвесторы, если нет внутренних корпоративных ограничений, руководствуются, как правило, рыночными параметрами: стоимость услуги, надежность и репутация потенциального партнера, реализованные проекты, отзывы и соответствие иным показателям.
Наша компания успешно сотрудничает как с российскими, так и с иностранными заказчиками. Из своего опыта можем сказать, что зарубежные компании очень внимательно относятся к регламентированию работы инженеров строительного контроля, стандартизации процессов, использованию специализированных программных продуктов.
Глава Минстрой РФ Ирек Файзуллин предложил для получения ГПЗУ согласовывать архитектурный облик проекта. Команду вице-премьера Марата Хуснуллина, его лично и главу Минстроя РФ Ирека Файзуллина считаю людьми высокопрофессиональными, и очень надеюсь, что их инициативы, если будут реализованы на местах, не приведут к обратному эффекту.
Хочу отметить, что застройщики АГО (архитектурно-градостроительный облик) всегда согласовывали и продолжают это делать. В Санкт-Петербурге данная норма была закреплена в законе города еще в 2015 году, согласование требовалось получать до выдачи градостроительного плана. Но поскольку данная норма прямо противоречила федеральному законодательству, а именно - Градостроительному Кодексу, она была успешно оспорена в суде в 2017 году. Тогда Администрация СПб поменяла текст закона и в декабре 2017, по уточненному регламенту, АГО нужно было согласовывать до выдачи разрешения на строительство. Параллельно в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) прописали условия, при выполнении которых допускается размещение жилой застройки. При этом формулировки вышеупомянутых документов позволяют потребовать от застройщика более-менее чего угодно. Таким образом, для застройщика это является очередным барьером и, мягко говоря, нисколько не упрощает процедуру согласования строительной документации, о необходимости которого совсем недавно говорил Президент РФ, а усложняет ее.
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса. К одному из основных критериев ее отнесли 65% клиентов. В начале 2019 года этот показатель составлял 58%.
Помимо архитектуры в топ-3 также вошли такие факторы, как локация новостройки и цена квадратного метра – при выборе квартиры на них ориентируются 62% и 48% клиентов соответственно.
Как отмечают наши аналитики, наибольший интерес к архитектурным решениям проявляют покупатели недвижимости в проекте бизнес-класса Golden City на намывных территориях в Василеостровском районе. Этот параметр как ключевой обозначили 72% клиентов.
Над концепцией проекта Golden City работали специалисты голландского консорциума KCAP+Orange Architects. В ее основе – принцип пульсирующих силуэтов зданий, который достигается за счет перепада высотности как в рамках каждого из кварталов, так и в масштабе всего проекта. Жилой комплекс объединил традиционные градостроительные элементы Петербурга и современные тенденции западноевропейской архитектуры. А золотые декоративные навершия и шпиль уже стали новым символом города. При этом участие в проекте иностранного архитектурного бюро увеличивает стоимость квартир примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за оригинальную архитектуру в действительно знаковых проектах.
Еще порядка 58% клиентов отдали предпочтение этому проекту благодаря видовым характеристикам – их привлекли панорамы побережья Финского залива и западной части Васильевского острова. Это место востребована как у покупателей недвижимости, кто уже живет в этой части города, так и у тех, кто хотел бы улучшить район проживания. Кроме того, за последние два года изменилось восприятие намывных территорий, проекты здесь становятся все более привлекательными по мере развития локации.
Сегодня продажи в жилых комплексах Golden City и Grand House идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду. Так, с момента начала продаж в проекте на намывных территориях Васильевского острова стоимость квадратного метра в домах первой и второй очереди увеличилась на 46-60%. Сегодня средняя цена «квадрата» в Golden City составляет более чем 200 тыс. рублей, в премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга – более чем 300 тыс. рублей, за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%.
По данным аналитиков Glorax Development, архитектурное решение проекта и раньше было важным критерием, влияющим на решение о покупке жилья в сегментах «бизнес» и «премиум». Однако сегодня этот фактор становится все более весомым и для покупателей недвижимости в комфорт-классе.