Ирина Бабина, «Росбанк Дом»: о повышении уровня ключевой ставки ЦБ РФ и ее влиянии на рынок ипотеки
11 июня 2021 года Совет директоров Банка России принял решение о повышении ключевой ставки до уровня 5,5% годовых. Ипотечные ставки прямым образом зависят от показателя ключевой ставки. К примеру, когда в январе 2018 года ключевая ставка находилась на уровне 7,75% средняя ставка по ипотеке была на уровне 9,85%. В сентябре 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку до 7,00%, что отразилось на снижении средней ставки по ипотеке до 9,41%. В течение 2020 года Банк России стремительно снижал ключевую ставку: 27 июля 2020 года ключевая ставка достигла 4,25%, ипотечная была снижена до 7,26-7,32%, что стало рекордом за всю историю российского рынка ипотеки. Повышение ставки с 26 апреля 2021 года до 5,00% отразилось на рынке ипотеки повышательной динамикой средней ставки до 7,30% в мае 2021 года.
Одна из главных причин повышения ключевой ставки в пятницу – высокая инфляция. В мае 2021 года темп годовой инфляции ускорился до 6,1%, в то время как целевой показатель ЦБ был заложен в 4% годовых. На фоне ускорения инфляции следующее повышение ключевой ставки может состояться уже в июле. Повышательная динамика ключевой ставки неизбежно приведет к росту ипотечных ставок до конца текущего года.
Безусловно, повышение ключевой ставки в значительной степени отразится на росте ставок - прежде всего на вторичном рынке недвижимости, можно спрогнозировать рост ипотечных ставок в данном сегменте до 9%-9,5% к концу 2021 года. На средний уровень ипотечных ставок на первичном рынке недвижимости по-прежнему будет влиять госпрограмма «Льготная новостройка», которая была продлена еще на год с повышением средней ставки до 7% и снижением суммы кредита до 3 млн руб. Также застройщики совместно с банками активно разрабатывают и выводят на рынок программы субсидирования ипотечных ставок по возводимым ими объектам, что также должно оказать сдерживающее воздействие на среднюю ипотечную ставку на новостройки.
Причина будущей нехватки строящегося жилья заключается не в высоком спросе на квартиры в прошлом году, вызванном льготной ипотекой, а в снижении активности застройщиков. Согласно подсчетам аналитиков компании «Альфа Фаберже», в 2020 году девелоперы получили на 44,94% меньше разрешений на строительство жилых проектов в Северной столице, чем в 2019-м. В сравнении с 2018 годом данный показатель вовсе сократился более чем в 5 раз.
Если в 2018-м девелоперы получили 281 разрешение на строительство жилых проектов в Петербурге, то в 2019-м их стало уже 89, а в 2020-м всего – 49. Снижается и количество продленных разрешений на строительство. Если 2018-м застройщики продлили 172 таких разрешения, то в 2019-м и 2020-м – 136 и 106, соответственно.
Учитывая, что цикл строительства многоквартирного жилого дома составляет 2-2,5 года, эксперты «Альфа Фаберже» ожидают серьезный дефицит предложения квартир в новостройках уже в следующем году.
«Даже несмотря на действие льготной ипотеки как драйвера рынка в 2020-м объем построенного жилья в Санкт-Петербурге сократился на 7,2%, а количество выведенных в продажу квартир и апартаментов уменьшилось более чем на 40%. Мы ожидаем, что в нынешнем году предложения новостроек продолжит сокращаться, но не так критично, а вот уже в 2022-м Петербург столкнется с серьезным снижением объемов нового строительства. Это может стать новым катализатором роста цен на квадратные метры в городе», ‒ отметил Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
К снижению количества жилых проектов в Северной столице привели несколько факторов. Во-первых, переход отрасли на эскроу-счета, из-за которого в 2018 году застройщики спешили с получением разрешений на строительство для будущих проектов и выводом на рынок уже начатых, чтобы те попадали под старые правила.
Во-вторых, в Петербурге отмечается сильный дефицит земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов. Подходящие пятна в городе если и есть, то стоят очень дорого.
Во-третьих, в последние годы сильно ужесточили градостроительные требования к жилым проектам. В частности, были увеличены нормы по социальной инфраструктуре и озеленению, а также снижены коэффициент использования территории и максимальная высотность домов до 40 метров, что не позволяет девелоперам строить ЖК выше 12 этажей. Данные ограничения делают многие проекты нерентабельными.
«Если 10 лет назад на участке площадью в 1 гектар в городе можно было построить до 60 тысяч квадратных метров жилья, то сейчас хорошо, если получится возвести ЖК на 17 тысяч», ‒ обратил внимание Виталий Бахарев, собственник «Альфа Фаберже».
Ослабление курса рубля по отношению к западной валюте последние 5 лет способствовало росту спроса продукции Корпорации и увеличению объемов поставок на мировых рынках. Так, с 2014 года доля экспортных продаж в Корпорации «Технониколь» увеличилась с 20 до 35%. В ближайшие 5 лет ситуация может измениться и объем экспорта отечественной строительной продукции может сократиться на 15%. При этом спрос на внутреннем рынке, наоборот, увеличится.
За счет укрепления курса российской валюты, который, по оценкам ряда аналитиков, в 2021 году в среднем может достигнуть 70 рублей за доллар США, интерес зарубежных рынков к отечественной продукции может заметно снизиться, в среднем до 15%. При этом ситуация с укреплением рубля будет способствовать развитию внутреннего рынка.
Этому может содействовать и пандемия, из-за которой активизировался сегмент частного домостроения. Россияне стали чаще задумываться о стройке нового дома и о ремонте старых дач, для формирования оптимальных условий удаленной работы и переводе летних домов в формат для постоянного проживания.
Кроме того, росту внутреннего рынка в перспективе пяти лет способствуют и государственные программы. Согласно заявлениям Правительства РФ, в сектор жилищного строительства в ближайшие 10 лет ожидается около 50 трлн рублей вложений. Речь также идет о направленных в 2020 году 12 миллиардах рублей на субсидирование процентной ставки по кредитам застройщиков и программах реновации.
По итогам 2020 года общий объем выручки ТЕХНОНИКОЛЬ превысил 112 млрд рублей (103,7 млрд рублей в 2019 году). На многие категории товаров на российском рынке спрос вырос до 30% в сравнении с показателями 2019 года. В частности, рост наблюдался в сегменте строительной химии (+ 30%), теплоизоляции (+16%). В сегменте минеральной ваты даже возникал дефицит.
Рост внутреннего спроса косвенно подтверждает и то, что импорт многих строительных материалов год от года снижается. Доля отечественной продукции на рынке монтажной пены в нашей стране продолжает расти. Если в 2013 году она была всего около 21% против 79% иностранной продукции, то сейчас этот показатель выше 60%. На рынке изоляционных материалов доля отечественной продукции почти 100%.
Рост внутреннего рынка будет также способствовать развитию производственных мощностей на территории страны. Все мировые игроки минеральной теплоизоляции уже имеют заводы в России. В наших планах до 2025 года инвестирование около 50 млрд рублей в модернизацию имеющихся и в строительство новых заводов, и в создание рабочих мест. В частности, речь идет о мощностях в Саратовской области, Подмосковье и Северо-Западном регионе и других областях.
Кроме того, при укреплении курса рубля поставлять продукцию из России за границу станет менее выгодно, что также может стать дополнительной точкой роста для развития отечественного бизнеса.
В таких условиях становится выгоднее приобретать или строить заводы на территории Евросоюза, например. Мы уже купили заводы в Шотландии, Германии, Италии, Литве. Завод в Беларуси, к примеру, работает на экспорт в страны Восточной Европы. Кроме того, сейчас заканчивается строительство в Польше. И это будет первый наш завод, построенный российской Корпорацией с нуля в Евросоюзе.