Сомасштабность города человеку
Евгения Арефьева, руководитель департамента экономического анализа и исследований Института территориального планирования «Урбаника»:
– Необходимо отметить, что на внешний облик современных городов все большее влияние оказывают технологии. В первую очередь они отражаются на эволюции инфраструктурных объектов, тут можно говорить и об инженерных сетях и объектах, и о транспортной инфраструктуре, что является видимой частью. Но меняется и поведение жителей, связанное с развитием технологий, появляются дополнительные сервисы. Например, мобильная связь практически вывела из городов телефоны-автоматы на улицах (я не имею в виду знаковые объекты, являющиеся частью бренда, как в Лондоне). Из активно проявляющихся тенденций – интерес жителей и их желание участвовать в городском развитии. Тут можно говорить и о временных интервенциях в городскую ткань – дни, когда жители проводят мероприятия сообществ, или временные инсталляции.
Функции города, которые позволяют говорить о его современности, – это многофункциональность пространств, демократичность и безопасность. Современность города – это и его экономическая успешность, основанная, в том числе, на том человеческом капитале, который город привлек. Говоря о современности, не стоит забывать о социальных проектах. Когда мы говорим о проектировании социальных объектов в сфере образования, чаще всего представляем типовые школы и детские сады, что связано, в первую очередь, с жестким нормированием проектирования подобных объектов еще с советских времен. В настоящее время в ряде городов предпринимаются попытки строительства уникальных объектов, но функционально они все еще остаются сугубо объектами образования. Хотя могли бы нести и другие, например, культурного центра для окружающей территории. В итоге, чем большая планировочная пластичность будет у подобных объектов, тем более функционально пластичны они будут, но это ни в коем случае не убирает их основную функцию – образование детей.
В соблюдении баланса между сохранением архитектурного наследия и современным городским развитием важно учитывать сомасштабность проектируемого объекта человеку и окружающей застройке. Именно соблюдение двух критериев позволяет включать новые объекты в существующую городскую ткань. Далее, по идее, идут вечные споры о вкусах, но я бы скорее говорила о качестве архитектуры, а также о качестве строительных материалов новых объектов, которые даже при хорошем проекте могут оказаться абсолютно не к месту на выбранной территории. Город должен развиваться и не останавливаться, а баланс между сохранением архитектурного наследия и новым развитием – это всегда диалог между всеми стейкхолдерами. Это и девелоперы, и власть, и жители, и экспертное сообщество.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Ослабление рубля существенно изменило принципы расчетов на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Если ранее только на офисном рынке ставки аренды были выражены рублях, то сейчас во всех сегментах преобладают рублевые договоры аренды. Затраты на аренду при перерасчете в валюту резко уменьшились за последние годы. Но экономия мнимая: доходы также резко сократились, а для международных компаний, планирующих свои бюджеты в валюте, это более критично.
Похожая ситуация и в торговой недвижимости. Доходы ретейлеров формируются в рублях, а расходы (на аренду, на закупку коллекций) – в валюте. Эти «валютные ножницы» вынуждают уменьшать затраты, в частности настаивать на фиксации курса, на исчислении арендной ставки как процента с товарооборота. Сейчас подобная практика становится общей.
Зато выигрывают от ослабления рубля экспортно ориентированные отрасли. Во второй половине 2015 года на офисном рынке активизировались ИТ-компании, их доля в структуре сделок в IV квартале превысила 30%. Укрепление рубля должно теоретически поддержать и промышленность. К сожалению, вместе с ослаблением рубля мы имеем санкции, которые ограничивают доступ иностранных технологий на российский рынок.
Итак, промышленность в Петербурге за 2015 год сократилась на 7,3%, оборот розничной торговли – на 12,2%, объем платных услуг населению – на 1,5%. Все это показывает существенный спад в экономике, ожидается рост безработицы. А следовательно, спрос на офисы будет ограниченным. Последние годы активность в этом сегменте поддерживалась за счет трансфера Газпрома в Петербург, однако для поддержания уровня заполняемости и арендных ставок необходим спрос со стороны не только крупных государственных компаний и ИТ-сектора, но и других сегментов. Дефицит бюджета РФ означает, что многие программы поддержки бизнеса будут свернуты, это также негативно повлияет на развитие компаний.
Сохранение ключевой ставки означает, что стоимость заемных средств для девелоперов останется высокой, а возможности для нового девелопмента ограничены. Уже сейчас ясно, что в 2017 году нас ожидают низкие объемы ввода, а при затягивании текущей паузы значителен риск того, что новые проекты не будут достроены и в 2018 году. Анализ макроэкономических циклов на рынке недвижимости показывает, что подъем инвестиций в жилой сектор начинается еще до подъема экономики в целом. А вот коммерческая недвижимость оживает позже начала восстановления. Истоки текущего кризиса в России не столько экономические, сколько геополитические, однако выход из него будет носить классический экономический характер, если, конечно, геополитические факторы будут сняты.