Руслан Сырцов: «Glorax Development: классификация жилья становится все более условной»
Характеристики жилой недвижимости постоянно трансформируются под влиянием самых разных факторов – от мировых градостроительных трендов до расширения услуг консьерж-службы и сервисов, предоставляемых жильцам после заселения. Рынок развивается, и на фоне усиливающейся конкуренции застройщики двигаются в сторону усложнения концепций жилых комплексов и предложения покупателям уникального по своим характеристикам продукта.
По мнению аналитиков Glorax Development, сегодня границы между классами сильно размыты. В одной локации могут быть представлены жилые комплексы разных классов – от «комфорта» до элитной недвижимости. Так, разница между «комфортом» и «бизнесом» нередко заключается только в высотке потолков, но по цене жилье остается в формате комфорт-класса. А отличие «бизнеса» от «премиума» – в этажности и наличии интеллектуальных систем «Умный дом» или «Умная квартира».
Но постепенно инфраструктура для жильцов, такая как фитнес-залы, бассейны, спа-зоны и переговорные, ранее встречавшаяся даже не во всех проектах категории «премиум», а также цифровые сервисы переходят в проекты бизнес-класса. «С этого года все инженерное оборудование в наших жилых комплексах будет проектироваться и монтироваться на базе интеллектуальной платформы Ujin, объединяющей системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы от компании «Юникор», – говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. – Управление доступами, бытовыми приборами, счетчиками будет осуществляться через приложения на телефоне, а мы будем предлагать покупателям квартиры, оснащенные этими сервисами».
В категории «бизнес» стала чаще появляться эксклюзивная недвижимость, которая раньше была представлена в более дорогих классах. Например, квартиры с окнами на 3 стороны, двухэтажные квартиры и квартиры со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы. Да, ранее застройщики тоже проектировали лоты большой площади c уникальными характеристиками на верхних этажах, но их было всего несколько на проект. Сейчас же, в ряде жилых комплексов представлен широкий выбор самых разнообразных вариантов. Так, в Golden City на намывных территориях Васильевского острова есть двухуровневые квартиры, квартиры с большим окном в ванной. По мнению аналитиков Glorax Development, в дальнейшем тренд на расширение ассортимента эксклюзивных квартир в бизнес-классе будет укрепляться.
Как правило, именно из более высоких категорий недвижимости начинают внедряться все те опции, которые в случае востребованности перебираются в бизнес-класс, а потом в «комфорт» и стандартное жилье. «Но сегодня мы видим и обратную тенденцию на рынке – некоторые новшества появляются первыми в жилых комплексах категории «комфорт», где наблюдается наиболее высокая конкуренция среди девелоперов. Например, кладовые помещения, – говорит Руслан Сырцов. – В дальнейшем эти опции начинаются использоваться в усовершенствованном виде в классах «элит», «премиум» и «бизнес».
Набирает обороты и смешанная застройка. Уже сейчас в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий можно встретить микс из «комфорта» и «бизнеса», или «бизнеса» и премиального сегмента. «Отличие будет заключаться в меньшей этажности или обособленности территории, оформлении фасадов и отделке мест общего пользования, элементах и деталях проекта благоустройства, инженерном наполнении дома и квартирографии, системах безопасности и контроля доступа, – уточняет Руслан Сырцов. – Так, в нашем проекте бизнес-класса Golden City запланировано возведение квартала более высокой категории жилья. Он будет иметь ряд инноваций, ранее протестированных и успешно используемых в премиальном классе».
В любом случае рынок развивается и двигается в сторону усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик создает собственные стандарты и уникальный по своим характеристикам продукт. Речь идет об архитектурных решениях и конструктивных особенностях зданий, улучшенной квартирографии, разнообразии внутренней инфраструктуры и в целом подхода к созданию многофункциональной и насыщенной среды для жизни. Как считают аналитики Glorax Development, возросшие требования и ожидания потребителей на фоне усиливающейся конкуренции будут способствовать появлению качественного продукта с привлекательным для жизни, работы и отдыха жилым пространством.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»:
– Судя по реакции на нашу рекламную кампанию, петербуржцы – намного толерантнее, чем мы сегодня могли бы ожидать. На фоне ханжества и мракобесия, которые льются с ТВ-экранов, большинство горожан сохраняет чувство здорового юмора и защитный уровень «пофигизма», сберегающего психику. Мы запустили нашу рекламную серию сначала в шутку, а потом втянулись. Идеи генерирует владелец компании Игорь Водопьянов. Реализуем их сами, без помощи рекламных агентств.
Неожиданный для нас «вирусный эффект» федерального масштаба вызвала размещенная всего в паре журналов реклама о том, что в наших больших «однушках» можно жить втроем. Вектор реакции был ожидаемый, а цель – внимание к проекту – достигнута. Правда, угадать реакцию на ту или иную картинку удается не всегда. У нас был макет «Квартиры с отделкой и без отделки». Одна и та же симпатичная девушка была изображена с макияжем и без. Мы хотели сказать, что девушка, то есть квартира, хороша и так, и так. Очень многим эта реклама нравилась, ее активно обсуждали, причем кому-то больше нравилась девушка «с отделкой», а кому-то была милее без. Но нашлись и дамы, которые писали, что эта чудесная доброжелательная реклама унижает женщин. Что ж, как говорится, красота – она в глазах смотрящего.
Бурную реакцию вызвали наши баннеры, рекламирующие «Квартиры большие и маленькие». Когда я показала эту рекламу знакомым итальянским виноделам, они смеялись как дети. Считаю эту реакцию вполне естественной для людей открытых, незакомплексованных, со свободным, спокойным и доброжелательным взглядом на жизнь. Блоггер Варламов, правда, «потоптался» на этой рекламе в своем ЖЖ, но, во-первых, бывают люди, у которых всегда все плохо – было, есть и будет, это опять же зависит от внутреннего мироощущения человека. А во-вторых, мы еще раз убедились, что рекламу заметили.
Очень долго, больше месяца, провели в переписке с юристами одной из компаний-саплайеров, когда пытались согласовать рекламный баннер «Переходи на светлую сторону». Юридических оснований для отказа не было, но партнеры пытались найти повод для отказа, то ссылаясь на фильм «Звездные войны», то на оскорбление религиозных чувств. В общем, это отдельный кейс для рекламных семинаров.
Мы уж было приготовились полгода согласовывать следующее изображение – «Прекрасный вид из окон» с полуобнаженной девушкой, лежащей у окна и смотрящей на Смольный собор. Но почему-то этот макет нам согласовали молниеносно, за полчаса.
А недавно был звонок: мужчина честно сказал, что ничего покупать не планирует, но вот сейчас стоит в пробке, все бесит, и тут – наша реклама! И вот он позвонил сказать спасибо за то, что подняли настроение, и пожелать удачи.
Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»:
– Прошедший год для проектных организаций прошел под знаком сокращения и секвестирования проектов. Прибыль проектных компаний не спешила расти, так как в условиях жесткой конкуренции цены на услуги упорно стремились к снижению. По экспертным оценкам итогов 2016 года, средняя рентабельность на проектном рынке строительной отрасли в целом составила не более 1-2%.
В связи с этим составлю собственный прогноз относительно развития рынка проектных и изыскательских работ в этом году.
Основным вопросом сегодняшней градостроительной политики в стране является выстраивание гармоничных связей между комплексной застройкой и урбанистическими проектами в рамках концепции создания комфортной городской среды. Эта рыночная ниша практически пуста. Кроме того, вопрос обеспечения жильем жителей ветшающих городских микрорайонов стоит перед градостроителями все более остро и открывает практически неограниченные перспективы для экономичных и интересных решений от архитектурно-проектных компаний.
Еще один фактор влияния на проектный рынок – это изменения в российском законодательстве – такие, как закон о реформе СРО, новая концепция совершенствования технического нормирования и т. д.
Сочетание этих обстоятельств создает давление, формирующее следующие тренды проектного рынка.
Все большее количество проектных организаций берут на вооружение BIM-технологии. Многомерное моделирование позволяет оценить все расходы и издержки уже на стадии проектирования, вносить и координировать все изменения в ходе исполнения, а также устраняет технологический разрыв между строительством и эксплуатацией объектов. По всей видимости, будут востребованы обучение специалистов, а также разработка отечественных программных продуктов BIM.
Законодательные требования к проектной и изыскательской деятельности ужесточаются, что расчищает дорогу перед крупными компаниями с государственным участием и приводит к ликвидации, укрупнению и объединению малых изыскательских и проектных компаний.
Новые технологии, а также высокая конкуренция вынуждают подходить к проблемам заказчика комплексно. Тесное взаимодействие изыскателей, проектировщиков, строителей и эксплуатирующих организаций ведет к их объединению под одной «крышей», а также способствует более интенсивному внедрению BIM-технологий. Скорее всего, пример созданного в 2015 году Национального объединения проектировщиков и изыскателей будет далеко не единственным событием подобного рода.
Координация и регулирование проектной деятельности будет расширяться за счет создания проектных офисов на уровнях организаций, подразделений и программ. Это позволит увеличить прозрачность программ для инвесторов и акционеров, что положительно скажется на росте инвестиций, а значит, будет способствовать решению проблемы финансового голода строительных организаций.
Проектировщики все более активно внедряют новые энергоэффективные и экологичные технологии. Рост тарифов, повышение экологической грамотности потребителей создают условия для продвижения идеи энергоэффективности и экологической безопасности материалов и технологий. Оценки экспертов колеблются вокруг следующих цифр: увеличение стоимости строительства энергоэффективных объектов достигает 15-20%, в то время как стоимость эксплуатации сокращается на 60-70%.
Обозначенные тренды неизбежно будут способствовать оживлению и росту рынка услуг проектирования, а также смежных сфер: изыскательской, строительной, эксплуатационной и т. д. Рынок закономерно реагирует на юридические, финансовые и технологические вызовы новыми подходами к взаимодействию различных организаций, применению технологий и подготовке кадров.