Руслан Сырцов: «Glorax Development: классификация жилья становится все более условной»
Характеристики жилой недвижимости постоянно трансформируются под влиянием самых разных факторов – от мировых градостроительных трендов до расширения услуг консьерж-службы и сервисов, предоставляемых жильцам после заселения. Рынок развивается, и на фоне усиливающейся конкуренции застройщики двигаются в сторону усложнения концепций жилых комплексов и предложения покупателям уникального по своим характеристикам продукта.
По мнению аналитиков Glorax Development, сегодня границы между классами сильно размыты. В одной локации могут быть представлены жилые комплексы разных классов – от «комфорта» до элитной недвижимости. Так, разница между «комфортом» и «бизнесом» нередко заключается только в высотке потолков, но по цене жилье остается в формате комфорт-класса. А отличие «бизнеса» от «премиума» – в этажности и наличии интеллектуальных систем «Умный дом» или «Умная квартира».
Но постепенно инфраструктура для жильцов, такая как фитнес-залы, бассейны, спа-зоны и переговорные, ранее встречавшаяся даже не во всех проектах категории «премиум», а также цифровые сервисы переходят в проекты бизнес-класса. «С этого года все инженерное оборудование в наших жилых комплексах будет проектироваться и монтироваться на базе интеллектуальной платформы Ujin, объединяющей системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы от компании «Юникор», – говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. – Управление доступами, бытовыми приборами, счетчиками будет осуществляться через приложения на телефоне, а мы будем предлагать покупателям квартиры, оснащенные этими сервисами».
В категории «бизнес» стала чаще появляться эксклюзивная недвижимость, которая раньше была представлена в более дорогих классах. Например, квартиры с окнами на 3 стороны, двухэтажные квартиры и квартиры со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы. Да, ранее застройщики тоже проектировали лоты большой площади c уникальными характеристиками на верхних этажах, но их было всего несколько на проект. Сейчас же, в ряде жилых комплексов представлен широкий выбор самых разнообразных вариантов. Так, в Golden City на намывных территориях Васильевского острова есть двухуровневые квартиры, квартиры с большим окном в ванной. По мнению аналитиков Glorax Development, в дальнейшем тренд на расширение ассортимента эксклюзивных квартир в бизнес-классе будет укрепляться.
Как правило, именно из более высоких категорий недвижимости начинают внедряться все те опции, которые в случае востребованности перебираются в бизнес-класс, а потом в «комфорт» и стандартное жилье. «Но сегодня мы видим и обратную тенденцию на рынке – некоторые новшества появляются первыми в жилых комплексах категории «комфорт», где наблюдается наиболее высокая конкуренция среди девелоперов. Например, кладовые помещения, – говорит Руслан Сырцов. – В дальнейшем эти опции начинаются использоваться в усовершенствованном виде в классах «элит», «премиум» и «бизнес».
Набирает обороты и смешанная застройка. Уже сейчас в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий можно встретить микс из «комфорта» и «бизнеса», или «бизнеса» и премиального сегмента. «Отличие будет заключаться в меньшей этажности или обособленности территории, оформлении фасадов и отделке мест общего пользования, элементах и деталях проекта благоустройства, инженерном наполнении дома и квартирографии, системах безопасности и контроля доступа, – уточняет Руслан Сырцов. – Так, в нашем проекте бизнес-класса Golden City запланировано возведение квартала более высокой категории жилья. Он будет иметь ряд инноваций, ранее протестированных и успешно используемых в премиальном классе».
В любом случае рынок развивается и двигается в сторону усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик создает собственные стандарты и уникальный по своим характеристикам продукт. Речь идет об архитектурных решениях и конструктивных особенностях зданий, улучшенной квартирографии, разнообразии внутренней инфраструктуры и в целом подхода к созданию многофункциональной и насыщенной среды для жизни. Как считают аналитики Glorax Development, возросшие требования и ожидания потребителей на фоне усиливающейся конкуренции будут способствовать появлению качественного продукта с привлекательным для жизни, работы и отдыха жилым пространством.
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к. э. н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
– Обращаем внимание на изменения порядка обложения НДС операций по возврату строительных материалов покупателем продавцу.
Приобретение и последующее использование строительных материалов являются одними из основных операций любой строительной компании. Нередки случаи, когда приобретенные материальные ценности покупатель вынужден возвращать продавцу, например, по причине несоответствия их качества заявленному.
С точки зрения ГК РФ (ст. 475), признать возврат некачественных товаров, осуществляемый в рамках основного договора, самостоятельной сделкой нельзя. При возврате некачественного товара право собственности на него сохраняется за продавцом и не переходит к покупателю.
Следовательно, возврат товара осуществляется покупателем на основании накладной формы № М-15, содержащей пометку «Возврат». В данной накладной стоимость товара указывается без НДС.
Возврат продавцу товара надлежащего качества, ранее принятого покупателем, по основаниям, не связанным с ненадлежащим исполнением обязательств какой-либо из сторон договора, может быть квалифицирован как новая сделка.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Вычеты НДС при возврате производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).
До 1 января 2019 года позиция Минфина России и налоговых органов заключалась в том, что при возврате товаров корректировочные счета-фактуры составляются продавцом только в том случае, если речь идет о возврате товара, не принятого на учет покупателем. При возврате товаров после принятия их к учету предписывалось покупателю – плательщику НДС оформлять накладную и счет-фактуру и передавать их продавцу вместе с возвращенными материальными ценностями.
С 1 апреля 2019 года порядок выставления счета-фактуры покупателем при возврате соблюдается только в случае возврата товара на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем.
Такое мнение Минфина России высказано уже в двух официальных письмах (Письмо Минфина России от 10 апреля 2019 года № 03-07-09/25208 и Письмо Минфина России от 8 апреля 2019 года № 03-07-09/24636).
В случае возврата товара в рамках первоначального договора продавец должен выставить корректировочный счет-фактуру и провести его в книге покупок.
Дело в том, что на основании п. 3 Правил ведения книги продаж (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 года № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость») начиная с 1 апреля 2019 года у покупателя – плательщика НДС отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур по возвращаемым товарам, принятым им на учет.
В связи с этим с 1 апреля 2019 года при возврате покупателем товаров, принятых им на учет до 1 апреля 2019 года и после указанной даты, продавцом выставляются корректировочные счета-фактуры.
Эти корректировочные счета-фактуры на основании Правил № 1137 регистрируются продавцом в своей книге покупок, а покупателем – в книге продаж.
Председатель Экспертного Строительного Клуба, президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля:
– Термин «технический заказчик» введен в Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года Федеральным законом № 372-ФЗ от 3 июля 2016 года. К сожалению, дав этому понятию определение, задачи и специфику работы техзаказчика законодатели подробно не прояснили. В результате многие строительные компании относятся к этой позиции формально, считая, что справятся с этой функцией и самостоятельно. Результатом этого могут стать и потери в экономике проекта, и срыв сроков работ.
По сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до осуществления экспертизы, получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше, в советское время, эти функции выполняли управления или отделы капитального строительства.
Я твердо убежден, что технический заказчик – это не избыточная «надстройка», как полагают некоторые, а полноценный профессиональный партнер инвестора, застройщика, от его квалификации и действий может зависеть судьба всей стройки. Это касается и рентабельности проекта, и соблюдения сроков выполнения работ, и, что немаловажно, их качества. Централизация функций и ответственности в одних руках обеспечивает нормальное, планомерное, поступательное развитие каждого этапа строительства.
Практика показывает, что привлечение к управлению проектом квалифицированного техзаказчика позволяет достигать экономии средств (по нашему опыту – до 15% от общего объема расходов). Возможна оптимизация стоимости самого проекта за счет использования оригинальных технических решений и управленческих методов. Независимый строительный контроль (кстати, Гражданский кодекс предусматривает и такую возможность привлечения техзаказчика, на выполнение этой отдельной функции) обеспечит высокое качество работ, отсутствие необходимости в переделках, что тоже дает свой экономический эффект – так же, как и четкое соблюдение сроков работ.
Конечно, функции технического заказчика может взять на себя далеко не каждый специалист или даже компания. Для этого необходим серьезный уровень компетенции во всех строительных направлениях, организацию которых обеспечивает и контролирует техзаказчик. Здесь крайне важны понимание технологических процессов, навыки руководства, умение отстоять свою позицию, в том числе и перед государственными органами. По сути, выполнение этих функций возможно только при наличии сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере, что в полной мере подтвердил практический опыт нашей организации – Группы компаний «Н.Э.П.С.».
18 апреля на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Виктор Зозуля подробно рассказал об основах деятельности и функциях технического заказчика в современных условиях.