Руслан Сырцов: «Glorax Development: классификация жилья становится все более условной»
Характеристики жилой недвижимости постоянно трансформируются под влиянием самых разных факторов – от мировых градостроительных трендов до расширения услуг консьерж-службы и сервисов, предоставляемых жильцам после заселения. Рынок развивается, и на фоне усиливающейся конкуренции застройщики двигаются в сторону усложнения концепций жилых комплексов и предложения покупателям уникального по своим характеристикам продукта.
По мнению аналитиков Glorax Development, сегодня границы между классами сильно размыты. В одной локации могут быть представлены жилые комплексы разных классов – от «комфорта» до элитной недвижимости. Так, разница между «комфортом» и «бизнесом» нередко заключается только в высотке потолков, но по цене жилье остается в формате комфорт-класса. А отличие «бизнеса» от «премиума» – в этажности и наличии интеллектуальных систем «Умный дом» или «Умная квартира».
Но постепенно инфраструктура для жильцов, такая как фитнес-залы, бассейны, спа-зоны и переговорные, ранее встречавшаяся даже не во всех проектах категории «премиум», а также цифровые сервисы переходят в проекты бизнес-класса. «С этого года все инженерное оборудование в наших жилых комплексах будет проектироваться и монтироваться на базе интеллектуальной платформы Ujin, объединяющей системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы от компании «Юникор», – говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. – Управление доступами, бытовыми приборами, счетчиками будет осуществляться через приложения на телефоне, а мы будем предлагать покупателям квартиры, оснащенные этими сервисами».
В категории «бизнес» стала чаще появляться эксклюзивная недвижимость, которая раньше была представлена в более дорогих классах. Например, квартиры с окнами на 3 стороны, двухэтажные квартиры и квартиры со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы. Да, ранее застройщики тоже проектировали лоты большой площади c уникальными характеристиками на верхних этажах, но их было всего несколько на проект. Сейчас же, в ряде жилых комплексов представлен широкий выбор самых разнообразных вариантов. Так, в Golden City на намывных территориях Васильевского острова есть двухуровневые квартиры, квартиры с большим окном в ванной. По мнению аналитиков Glorax Development, в дальнейшем тренд на расширение ассортимента эксклюзивных квартир в бизнес-классе будет укрепляться.
Как правило, именно из более высоких категорий недвижимости начинают внедряться все те опции, которые в случае востребованности перебираются в бизнес-класс, а потом в «комфорт» и стандартное жилье. «Но сегодня мы видим и обратную тенденцию на рынке – некоторые новшества появляются первыми в жилых комплексах категории «комфорт», где наблюдается наиболее высокая конкуренция среди девелоперов. Например, кладовые помещения, – говорит Руслан Сырцов. – В дальнейшем эти опции начинаются использоваться в усовершенствованном виде в классах «элит», «премиум» и «бизнес».
Набирает обороты и смешанная застройка. Уже сейчас в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий можно встретить микс из «комфорта» и «бизнеса», или «бизнеса» и премиального сегмента. «Отличие будет заключаться в меньшей этажности или обособленности территории, оформлении фасадов и отделке мест общего пользования, элементах и деталях проекта благоустройства, инженерном наполнении дома и квартирографии, системах безопасности и контроля доступа, – уточняет Руслан Сырцов. – Так, в нашем проекте бизнес-класса Golden City запланировано возведение квартала более высокой категории жилья. Он будет иметь ряд инноваций, ранее протестированных и успешно используемых в премиальном классе».
В любом случае рынок развивается и двигается в сторону усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик создает собственные стандарты и уникальный по своим характеристикам продукт. Речь идет об архитектурных решениях и конструктивных особенностях зданий, улучшенной квартирографии, разнообразии внутренней инфраструктуры и в целом подхода к созданию многофункциональной и насыщенной среды для жизни. Как считают аналитики Glorax Development, возросшие требования и ожидания потребителей на фоне усиливающейся конкуренции будут способствовать появлению качественного продукта с привлекательным для жизни, работы и отдыха жилым пространством.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– 24 июля этого года Госдума РФ приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В этом законопроекте предусмотрено очень важное для заказчиков/застройщиков и экспертных организаций изменение редакции ч. 3.4 ст. 49 Градкодекса РФ. В новой редакции исключены положения, связанные с обязательностью проведения госэкспертизы проектной документации объектов, планируемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территорий, и дан исчерпывающий перечень объектов, проекты строительства (реконструкции) которых подлежит исключительно госэкспертизе.
Таким образом, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий будет проводиться в соответствии с положениями ч. 1 ст. 49 Градкодекса РФ. Для заказчиков/застройщиков отменяется обязательность прохождения исключительно государственной экспертизы в случае, если объект расположен в ЗОУИТ, им снова предоставляется право выбора экспертной организации (государственной или негосударственной) из числа аккредитованных Росаккредитацией.
Принятием этого законопроекта возобновляются здоровые экономические взаимоотношения в области экспертизы, делается стратегический выбор в пользу развития и совершенствования института негосударственной экспертизы.
Большую работу по отстаиванию интересов экспертных организаций и заказчиков в органах законодательной власти провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ.
Но на сегодня это только аванс. Нужно еще сделать соответствующие выводы из ситуации, которая сложилась для института негосударственной экспертизы начиная с августа 2018 года. Надо навести порядок в экспертном сообществе, в котором не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим сам институт. Для этого необходимо прежде всего консолидировать экспертное сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций в этой сфере, ввести саморегулирование в негосударственной экспертизе.
Практика показала, что именно негосударственная экспертиза создает наиболее благоприятный инвестиционный климат для бизнеса, в связи с чем из года в год росло число обращений в организации негосударственной экспертизы за получением экспертного заключения.
Надежда Знаменская, старший юрист практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– В августе 2018 года утратил силу ряд положений Градкодекса, которыми ранее был урегулирован вопрос о необходимости повторно проходить экспертизу проектной документации при внесении в нее изменений. Ранее законом предписывалось, что заключение об отсутствии необходимости экспертизы выдает тот же орган, который первоначально проводил экспертизу. На сегодняшний день это законом не определено. При этом по-прежнему действуют положения Порядка организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, утвержденного Правительством еще в 2007 году, – согласно этим положениям проектная документация направляется повторно на экспертизу лишь в части изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства.
Понятие характеристик безопасности установлено Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений и является весьма расплывчатым. Сюда включаются показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов инженерных сетей.
Зачастую госорганы трактуют понятие характеристик безопасности настолько широко, что проведение экспертизы требуется при наличии практически любых изменений в проекте. Такое расширительное толкование наряду с буквальным толкованием действующей редакции Градкодекса находит отражение в разъясняющих письмах Минстроя, аналогичную позицию занимают и суды. На практике, особенно в крупных строительных проектах, возникновение изменений в процессе строительства неизбежно – и существующая ситуация приводит как к росту расходов застройщика, так и к существенным задержкам по срокам завершения проектов.
В начале мая 2019 года Минстрой анонсировал ряд инициатив, направленных на разрешение сложившейся ситуации за счет сокращения числа случаев, требующих повторной экспертизы, а также путем введения института экспертного сопровождения проекта. Застройщики с нетерпением ждут анонсированных проектов, однако на момент подготовки данного материала конкретные предложения опубликованы не были.
В переходный период для поддержания строительной отрасли в непростой экономической ситуации было бы уместно изменение необоснованно сложившейся правоприменительной практики и признание права застройщика либо технического заказчика по согласованию с проектной организацией принимать решение о влиянии изменений, внесенных в проектную документацию, на конструктивную надежность и безопасность объектов капитального строительства.