Руслан Сырцов: «Glorax Development: классификация жилья становится все более условной»
Характеристики жилой недвижимости постоянно трансформируются под влиянием самых разных факторов – от мировых градостроительных трендов до расширения услуг консьерж-службы и сервисов, предоставляемых жильцам после заселения. Рынок развивается, и на фоне усиливающейся конкуренции застройщики двигаются в сторону усложнения концепций жилых комплексов и предложения покупателям уникального по своим характеристикам продукта.
По мнению аналитиков Glorax Development, сегодня границы между классами сильно размыты. В одной локации могут быть представлены жилые комплексы разных классов – от «комфорта» до элитной недвижимости. Так, разница между «комфортом» и «бизнесом» нередко заключается только в высотке потолков, но по цене жилье остается в формате комфорт-класса. А отличие «бизнеса» от «премиума» – в этажности и наличии интеллектуальных систем «Умный дом» или «Умная квартира».
Но постепенно инфраструктура для жильцов, такая как фитнес-залы, бассейны, спа-зоны и переговорные, ранее встречавшаяся даже не во всех проектах категории «премиум», а также цифровые сервисы переходят в проекты бизнес-класса. «С этого года все инженерное оборудование в наших жилых комплексах будет проектироваться и монтироваться на базе интеллектуальной платформы Ujin, объединяющей системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы от компании «Юникор», – говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. – Управление доступами, бытовыми приборами, счетчиками будет осуществляться через приложения на телефоне, а мы будем предлагать покупателям квартиры, оснащенные этими сервисами».
В категории «бизнес» стала чаще появляться эксклюзивная недвижимость, которая раньше была представлена в более дорогих классах. Например, квартиры с окнами на 3 стороны, двухэтажные квартиры и квартиры со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы. Да, ранее застройщики тоже проектировали лоты большой площади c уникальными характеристиками на верхних этажах, но их было всего несколько на проект. Сейчас же, в ряде жилых комплексов представлен широкий выбор самых разнообразных вариантов. Так, в Golden City на намывных территориях Васильевского острова есть двухуровневые квартиры, квартиры с большим окном в ванной. По мнению аналитиков Glorax Development, в дальнейшем тренд на расширение ассортимента эксклюзивных квартир в бизнес-классе будет укрепляться.
Как правило, именно из более высоких категорий недвижимости начинают внедряться все те опции, которые в случае востребованности перебираются в бизнес-класс, а потом в «комфорт» и стандартное жилье. «Но сегодня мы видим и обратную тенденцию на рынке – некоторые новшества появляются первыми в жилых комплексах категории «комфорт», где наблюдается наиболее высокая конкуренция среди девелоперов. Например, кладовые помещения, – говорит Руслан Сырцов. – В дальнейшем эти опции начинаются использоваться в усовершенствованном виде в классах «элит», «премиум» и «бизнес».
Набирает обороты и смешанная застройка. Уже сейчас в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий можно встретить микс из «комфорта» и «бизнеса», или «бизнеса» и премиального сегмента. «Отличие будет заключаться в меньшей этажности или обособленности территории, оформлении фасадов и отделке мест общего пользования, элементах и деталях проекта благоустройства, инженерном наполнении дома и квартирографии, системах безопасности и контроля доступа, – уточняет Руслан Сырцов. – Так, в нашем проекте бизнес-класса Golden City запланировано возведение квартала более высокой категории жилья. Он будет иметь ряд инноваций, ранее протестированных и успешно используемых в премиальном классе».
В любом случае рынок развивается и двигается в сторону усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик создает собственные стандарты и уникальный по своим характеристикам продукт. Речь идет об архитектурных решениях и конструктивных особенностях зданий, улучшенной квартирографии, разнообразии внутренней инфраструктуры и в целом подхода к созданию многофункциональной и насыщенной среды для жизни. Как считают аналитики Glorax Development, возросшие требования и ожидания потребителей на фоне усиливающейся конкуренции будут способствовать появлению качественного продукта с привлекательным для жизни, работы и отдыха жилым пространством.
Президент Российской Федерации поручил рассмотреть вопрос о снижении ипотечной ставки для семей с двумя и более детьми. Программа «Семейной ипотеки» за три года реализации стала одной из главных мер поддержки граждан и рынка жилищного строительства. В семьях, улучшивших с ее помощью жилищные условия, родилось около 130 тыс. детей.
Важное преимущество программы — возможность не только взять кредит на квартиру в новостройке, но и рефинансировать имеющуюся ипотеку на жилье на первичном рынке. При этом льготная ставка не более 6% распространяется на весь срок кредита. В результате семьи, изначально взявшие ипотечный кредит под 9–10%, могут при помощи программы снизить свой ежемесячный платеж примерно на четверть.
Льготные условия кредитования предопределяют высокую востребованность инструмента: в прошлом году, по оценкам, около 16% всех кредитов на новостройки было оформлено с помощью «Семейной ипотеки».
Значение программы выходит за пределы сугубо жилищной повестки. Для многих семей жилищный вопрос — принципиальный при принятии решения о рождении второго и последующего детей. Таким образом, программа помогает не только улучшить жилищные условия граждан, но и способствует повышению рождаемости и достижению целей национального проекта «Демография».
Причина будущей нехватки строящегося жилья заключается не в высоком спросе на квартиры в прошлом году, вызванном льготной ипотекой, а в снижении активности застройщиков. Согласно подсчетам аналитиков компании «Альфа Фаберже», в 2020 году девелоперы получили на 44,94% меньше разрешений на строительство жилых проектов в Северной столице, чем в 2019-м. В сравнении с 2018 годом данный показатель вовсе сократился более чем в 5 раз.
Если в 2018-м девелоперы получили 281 разрешение на строительство жилых проектов в Петербурге, то в 2019-м их стало уже 89, а в 2020-м всего – 49. Снижается и количество продленных разрешений на строительство. Если 2018-м застройщики продлили 172 таких разрешения, то в 2019-м и 2020-м – 136 и 106, соответственно.
Учитывая, что цикл строительства многоквартирного жилого дома составляет 2-2,5 года, эксперты «Альфа Фаберже» ожидают серьезный дефицит предложения квартир в новостройках уже в следующем году.
«Даже несмотря на действие льготной ипотеки как драйвера рынка в 2020-м объем построенного жилья в Санкт-Петербурге сократился на 7,2%, а количество выведенных в продажу квартир и апартаментов уменьшилось более чем на 40%. Мы ожидаем, что в нынешнем году предложения новостроек продолжит сокращаться, но не так критично, а вот уже в 2022-м Петербург столкнется с серьезным снижением объемов нового строительства. Это может стать новым катализатором роста цен на квадратные метры в городе», ‒ отметил Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
К снижению количества жилых проектов в Северной столице привели несколько факторов. Во-первых, переход отрасли на эскроу-счета, из-за которого в 2018 году застройщики спешили с получением разрешений на строительство для будущих проектов и выводом на рынок уже начатых, чтобы те попадали под старые правила.
Во-вторых, в Петербурге отмечается сильный дефицит земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов. Подходящие пятна в городе если и есть, то стоят очень дорого.
Во-третьих, в последние годы сильно ужесточили градостроительные требования к жилым проектам. В частности, были увеличены нормы по социальной инфраструктуре и озеленению, а также снижены коэффициент использования территории и максимальная высотность домов до 40 метров, что не позволяет девелоперам строить ЖК выше 12 этажей. Данные ограничения делают многие проекты нерентабельными.
«Если 10 лет назад на участке площадью в 1 гектар в городе можно было построить до 60 тысяч квадратных метров жилья, то сейчас хорошо, если получится возвести ЖК на 17 тысяч», ‒ обратил внимание Виталий Бахарев, собственник «Альфа Фаберже».