Руслан Сырцов: «Glorax Development: классификация жилья становится все более условной»
Характеристики жилой недвижимости постоянно трансформируются под влиянием самых разных факторов – от мировых градостроительных трендов до расширения услуг консьерж-службы и сервисов, предоставляемых жильцам после заселения. Рынок развивается, и на фоне усиливающейся конкуренции застройщики двигаются в сторону усложнения концепций жилых комплексов и предложения покупателям уникального по своим характеристикам продукта.
По мнению аналитиков Glorax Development, сегодня границы между классами сильно размыты. В одной локации могут быть представлены жилые комплексы разных классов – от «комфорта» до элитной недвижимости. Так, разница между «комфортом» и «бизнесом» нередко заключается только в высотке потолков, но по цене жилье остается в формате комфорт-класса. А отличие «бизнеса» от «премиума» – в этажности и наличии интеллектуальных систем «Умный дом» или «Умная квартира».
Но постепенно инфраструктура для жильцов, такая как фитнес-залы, бассейны, спа-зоны и переговорные, ранее встречавшаяся даже не во всех проектах категории «премиум», а также цифровые сервисы переходят в проекты бизнес-класса. «С этого года все инженерное оборудование в наших жилых комплексах будет проектироваться и монтироваться на базе интеллектуальной платформы Ujin, объединяющей системы «Умный дом», «Умная квартира» и другие цифровые сервисы от компании «Юникор», – говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. – Управление доступами, бытовыми приборами, счетчиками будет осуществляться через приложения на телефоне, а мы будем предлагать покупателям квартиры, оснащенные этими сервисами».
В категории «бизнес» стала чаще появляться эксклюзивная недвижимость, которая раньше была представлена в более дорогих классах. Например, квартиры с окнами на 3 стороны, двухэтажные квартиры и квартиры со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы. Да, ранее застройщики тоже проектировали лоты большой площади c уникальными характеристиками на верхних этажах, но их было всего несколько на проект. Сейчас же, в ряде жилых комплексов представлен широкий выбор самых разнообразных вариантов. Так, в Golden City на намывных территориях Васильевского острова есть двухуровневые квартиры, квартиры с большим окном в ванной. По мнению аналитиков Glorax Development, в дальнейшем тренд на расширение ассортимента эксклюзивных квартир в бизнес-классе будет укрепляться.
Как правило, именно из более высоких категорий недвижимости начинают внедряться все те опции, которые в случае востребованности перебираются в бизнес-класс, а потом в «комфорт» и стандартное жилье. «Но сегодня мы видим и обратную тенденцию на рынке – некоторые новшества появляются первыми в жилых комплексах категории «комфорт», где наблюдается наиболее высокая конкуренция среди девелоперов. Например, кладовые помещения, – говорит Руслан Сырцов. – В дальнейшем эти опции начинаются использоваться в усовершенствованном виде в классах «элит», «премиум» и «бизнес».
Набирает обороты и смешанная застройка. Уже сейчас в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий можно встретить микс из «комфорта» и «бизнеса», или «бизнеса» и премиального сегмента. «Отличие будет заключаться в меньшей этажности или обособленности территории, оформлении фасадов и отделке мест общего пользования, элементах и деталях проекта благоустройства, инженерном наполнении дома и квартирографии, системах безопасности и контроля доступа, – уточняет Руслан Сырцов. – Так, в нашем проекте бизнес-класса Golden City запланировано возведение квартала более высокой категории жилья. Он будет иметь ряд инноваций, ранее протестированных и успешно используемых в премиальном классе».
В любом случае рынок развивается и двигается в сторону усложнения концепций жилых комплексов, когда каждый застройщик создает собственные стандарты и уникальный по своим характеристикам продукт. Речь идет об архитектурных решениях и конструктивных особенностях зданий, улучшенной квартирографии, разнообразии внутренней инфраструктуры и в целом подхода к созданию многофункциональной и насыщенной среды для жизни. Как считают аналитики Glorax Development, возросшие требования и ожидания потребителей на фоне усиливающейся конкуренции будут способствовать появлению качественного продукта с привлекательным для жизни, работы и отдыха жилым пространством.
Согласно исследованию, опубликованному ВЦИОМ, 74 % россиян не готовы платить за рост стоимости жилищно-коммунальных услуг. Этот показатель вполне объясним, учитывая снижение благосостояния и покупательской способности населения страны. Вице-президент компании ТЕХНОНИКОЛЬ Евгений Войлов уверен, что сдерживающим фактором для роста платы за ЖКУ может стать планомерное выполнение требований к энергоэффективности зданий и продолжение совершенствования правовых норм в данном направлении.
Напомню, что первого июля 2018 года вступил в силу приказ Минстроя России № 1550/пр. С этого момента начал действовать первый этап реализации мер, направленных на повышение энергоэффективности проектируемых и строящихся зданий. Согласно документу, к 2028 году все проектируемые, возводимые и вводящиеся в эксплуатацию объекты должны обеспечить снижение потребления тепловой энергии на отопление и вентиляцию на 50 %. Учитывая рост цен на энергоресурсы, такие меры могли бы стать хорошим подспорьем в сдерживании роста платы за отопление многоквартирных жилых домов. Этот вопрос становится еще более актуальным, если посмотреть на данные Росстата, согласно которым во втором квартале 2020 года доходы ниже прожиточного минимума зафиксированы у 19,9 млн человек. Это 13,5 % населения России. Прогнозы экспертов ВШЭ и вовсе говорят о том, что уровень бедности в 2020 году в России достигнет показателя в 20 %.
Одним из вариантов решения вопроса может стать планомерная модернизация Минстроем России свода правил СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» в соответствии с требованиями времени. Положительно скажется более тщательный учет теплопоступлений от солнечной радиации, бытовых тепловыделений, потребления энергии на охлаждение в летний период и т. д. Это позволит нам получить наиболее объективное расчетное значение удельного расхода энергии.
Мы уверены, что также заметный результат могли бы дать усилия, направленные на разработку методики подтверждения класса энергоэффективности зданий.
Также важно направить фокус внимания на проведение энергоэффективных капитальных ремонтов зданий, так как многоквартирные дома сейчас после ремонта в большинстве случаев остаются холодными. А утепление фасадов и кровли в рамках нормативных значений дает сокращение теплопотерь до 40 %.
Без этих мероприятий очень велик риск, что количество нового строительства неэффективных зданий серьезно вырастет. Такие дома не будут соответствовать уже сегодняшним требованиям энергоэффективности, не говоря уже о трендах будущего. При этом в текущих условиях стоимость строительства энергоэффективного квадратного метра всего на 300-400 рублей больше неэнергоэффективного решения, что при современных ценах на недвижимость в Москве и Подмосковье составляет менее одного процента от стоимости строительства здания.
Любая рыночная нестабильность требует от владельцев бизнеса незамедлительной реакции: чем точнее и оперативнее ответ на вызовы рынка, тем больше у компании шансов сохранить существующий бизнес и создать новые источники прибыли. Какие основные шаги должны сделать строительные компании, чтобы принять вызовы новой нормальности? Василий Суворов, эксперт по технологическому развитию акселератора от Glorax Infotech, составил чек-лист для владельцев и руководителей в сфере недвижимости.
Отрасль недвижимости состоит из нескольких ключевых сегментов, и в каждом из них сегодня технологии становятся катализатором цифровой трансформации и перестройки.
Шаг 1. Строительный процесс
Процесс строительства зданий в России пока автоматизирован очень слабо, но у медали есть обратная сторона: у внедрения таких решений большой потенциал для того, чтобы увеличить эффективность отрасли в несколько раз. По данным аналитиков «Бригадир», рассчитанных на основе данных Росстата, издержки на неоптимальных активностях на стройке составляют 35 млрд рублей в год. В среднем в год одна небольшая компания с тремя-пятью бригадами теряет на своей неэффективности около 5 млн рублей. Эти деньги можно сэкономить, сделав стройку более прозрачной и управляемой. Начать лучше всего с внедрения простых систем, которые начнут собирать данные о процессах в компании: где и во сколько находятся работники, как и какой объем они выполняют и так далее. Накопленные и систематизированные данные позволят наглядно проанализировать, где чаще допускаются ошибки, какие работы были выполнены не в срок и главное, позволят предупреждать о подобных проблемах в будущем.
Шаг 2. На этапе покупки
На этапе покупки сейчас проходит цифровая трансформация всего рынка, потому что технологии помогают сделать взаимодействие с клиентом доступным и безопасным: виртуальные просмотры, онлайн-бронирование, безбумажный документооборот, получение ипотеки и заключение сделок онлайн. И цель скорее не в том, чтобы сделать возможность выбора и покупки жилья «не вставая с дивана», а в том, чтобы дать клиенту наиболее естественный способ в текущее время, то есть с помощью мобильного телефона в цифровом пространстве. Все это не только отвечает требованиям пандемии, но и делает клиентов лояльнее, а сделки прозрачнее.
Наиболее активно отрасль использует и внедряет удаленный показ объектов с помощью 3D-туров и через Zoom. Появляются виджеты и сервисы для расширения возможностей сайтов застройщиков: смарт-каталог квартир, личный кабинет покупателя и электронная сделка. Используя эти инструменты, застройщик довольно быстро может перестроить свои процессы и цифровизировать взаимодействие с клиентом.
Шаг 3. На этапе эксплуатации
Эксплуатация - самый активный процесс взаимодействия с клиентом, и здесь важно дать наиболее простой и прозрачный инструмент коммуникации. Поэтому уже есть много стартапов, которые помогают цифровизировать работу управляющей компании. Например, существуют готовые конструкторы, такие как «Домиленд», которые помогают всё взаимодействие УК и жильцов собрать в одном мобильном приложении. В приложении жильцы создают заявки на обслуживание коммунальных систем, платить за ЖКУ онлайн, оформлять пропуска на въезд на территорию и пользоваться дополнительными консьерж услугами партнерских компаний. Также застройщики активно внедряют технологии цифровой безопасности и видеонаблюдения, биометрические решения для контроля доступа, «умные» системы для контроля расходов коммунальных ресурсов.
Да, covid-19 внес свои коррективы в 2020 год, но и создал поле для активного поиска новых эффективных решений. За несколько месяцев компании проходят цифровую трансформацию, которая раньше занимала годы.