О проблемах перехода на ТИМ в госзаказе
Михаил Викторов, руководитель Комиссии по цифровизации строительной отрасли Общественного совета при Минстрое РФ:
- В отличие от строительного бизнеса, который на всей территории страны в целом успешно и эффективно внедряет ТИМ, в бюджетной сфере этот процесс, конечно, вызовет сложности. Безусловно, не везде, поскольку в крупных регионах власти давно уже начали работу с этими технологиями, но для небольших субъектов это может стать проблемой. Не случайно появился термин «цифровое неравенство». Это напрямую связано с бюджетированием. Очевидно, что нужны деньги на подготовку и переподготовку кадров, покупку техники, программного обеспечения и др. Конечно, если регион имеет сбалансированный бюджет, он вполне способен изыскать на это ресурсы, а вот дотационным субъектам РФ, видимо, нужна будет помощь. Этот вопрос не раз поднимался в ходе обсуждения ситуации на федеральном уровне. Сегодня по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина Минстрой РФ и Минцифры РФ осуществляют мониторинг ситуации и аккумулирование данных по вопросам переподготовки и повышения квалификации специалистов региональных ведомств госстройнадзора. Также идет сбор информации по обучающим программам и учебным центрам, которые могут быть в 2021-2022 годах привлечены к решению этой проблемы. Кроме того, анализируется программное обеспечение в сфере ТИМ, с упором на отечественные разработки. Эта работа должна быть завершена в апреле. Таким образом, мы видим, что проблема существует, руководство ее видит, и предпринимает меры к ее решению.
Современные дистанционные формы обучения позволяют вовлечь достаточно большие потоки специалистов в процесс повышения квалификации и обучения новым технологиям с последующей их аттестацией. В прошлом году порядка 800 человек обучались ТИМ на базе университета Минстроя РФ с выдачей соответствующих сертификатов. И, на мой взгляд, эту работу можно успешно тиражировать.
Надо отметить еще два важных аспекта внедрения ТИМ. Первый – это создание Единого классификатора строительной информации (КСИ). Он был разработан ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» при Минстрое. КСИ включает методику присвоения кодов и 21 классификационную таблицу всех элементов стройки. Теперь его нужно адаптировать ко всем направлениям строительства – гражданского, промышленного транспортного, инфраструктурного и др. И главное: это должен быть универсальный инструмент, работающий во всей отрасли. Поэтому сегодня мы призываем всех участников рынка отходить от корпоративных классификаторов, разработанными ими для своих нужд (таковые, например, имеются у Группы «Эталон», ГК ПИК, Росатома, РЖД и др.), и переходить к использованию Единого КСИ. Я считаю, что 2021 год должен стать ключевым в деле доработки этого классификатора. Вся критика и все замечания должны быть самым тщательным образом изучены и учтены в новой версии КСИ, которая с начала 2022 года будет уже использоваться на обязательной основе при реализации проектов по госзаказу.
Третий момент – ГИС обеспечения градостроительной деятельности (ОГД) – это та база, куда, помимо прочих элементов (реестров, геоинформационных систем и др.) должны загружаться сами цифровые модели. В России около 30 регионов создали свои ГИС ОГД, и сейчас необходимо их интегрировать в общую систему. Это даст возможность другим субъектам РФ пользоваться уже существующими наработками. В течение года необходимо определиться с принципами и формами создания федеральной ГИС ОГД. Надеюсь, что в этой работе примут участие все заинтересованные стороны, поскольку ее формирование необходимо, в том числе, и для нормальной работе с ТИМ в сфере бюджетного строительства.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:
Кризисные явления, ужесточения правил строительства и буквально людоедские поправки в ФЗ №214 о долевом строительстве серьезно изменили ситуацию на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Последствия «драконовского» регулирования рынка вкупе с падением покупательной способности на фоне кризиса мы еще будем наблюдать долгие годы.
В частности, снизилась стоимость земельных участков под строительство. Если несколько лет назад она составляла 7-16 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, то теперь 2-14 тыс. рублей – в зависимости от расположения участка и развитости инфраструктуры. Например, в Красном Селе на границе города с областью – 2 тыс. рублей за 1 «квадрат» улучшений, в Колтушах – 7-8 тыс. рублей, в Буграх и Мурино – около 7 тыс. рублей, в Кудрово 15-16 тыс. рублей, но в Московском районе Петербурга стоимость квадратного метра улучшений может доходить до 30 тыс. рублей.
Причем цены повышать невозможно, потому что у застройщиков для этого нет ресурса. Сегодня их прибыль упала вдвое, а маржа с 35-40% снизилась до 5-10%, и все это – последствия падения рынка, законодательного «закошмаривания» отрасли, роста стоимости кредитных средств и себестоимости строительства и т. д.
Как следствие, изменились и способы оплаты земельных участков. До скачка курса валют подавляющее большинство сделок заключалось в валюте, а срок составлял около полугода. Если сделка заключалась «в метрах», то доля девелопера составляла от 9 до 22%.
Теперь сделки заключаются в рублях и тянутся по 3-5 лет, но и их немного.
По моим оценкам, в 2016 году продано около 300 га земли, из которых около 100 га находятся в Петербурге и 200 га в Ленобласти (и даже из этой земли только 10-15% готовы для застройки прямо сейчас, для остальных надо готовить документацию). Это вдвое меньше, чем продавалось еще 5-7 лет назад, когда рынок был на взлете.
Фактически рынок лэнд-девелопмента снизился только в отношении участков с утвержденной градостроительной документацией. Участки без нее не продаются вообще.
Строительные компании сегодня хотят расплачиваться будущими квартирами: около половины сделок проходят именно так. При этом доля девелопера составляет примерно 12-15% от объема предполагаемых улучшений. На деньги лэнд-девелопер может рассчитывать только в том случае, если его участок имеет дополнительные преимущества и суперпривлекательную цену.
Тем не менее, по инерции строительные компании работают довольно активно. А те, у кого есть деньги – накопленный «жирок» – имеют возможность купить недорого удачные участки.
В городе сейчас много перспективных территорий. В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. После перебазирования там будет около 400 га земли, пригодной для строительства жилья. «Золотыми» окажутся участки, которые примыкают к району станции метро «Парнас».
Под высотную застройку привлекательны земли вдоль Петербургского шоссе, в Каменке, Юнтолово и Лахте. Кроме того, есть «золотой» актив Петербурга – земли морского порта. Когда его закроют, а мощности перебазируют в Бронку, участки станут «жемчужиной» для застройщиков. В общей сложности, речь идет о возможности построить в черте города еще около 20 млн кв. м жилья. Серьезные объемы предлагаются и на юге города в Красном Селе, на границе с Ломоносовским районом. Популярность этих территорий растет за счет активного создания транспортной инфраструктуры, и они могут добавить еще не менее 2 млн кв. м жилья в ближайшие 5-10 лет.
И это не считая «серого пояса». Правда, земля в нем может стоить баснословных денег из-за необходимости вывода предприятий и сроков, на которые это растянется. Кстати, Петербург по-прежнему остается более интересным для строителей регионом, что связано с развитой инфраструктурой: это дороги, торгово-развлекательные комплексы, транспортная система. Как следствие, жилье здесь привлекательнее и дороже, а маржа выше. Немаловажно, что в город переезжает судебная власть, «Газпром» и другие крупные госкомпании.
Руслан Ерёменко, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президент банка ВТБ:
В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. И в силу сложности долгосрочного прогнозирования заявок на инвесткредиты поступает не так много, однако в последнее время Северо-Западным региональным центром банка ВТБ было одобрено кредитование нескольких новых проектов ведущих игроков рынка – крупных заемщиков, у которых есть значительный опыт в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации. Для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов, в свою очередь для девелоперов проектное финансирование – зачастую единственный источник финансирования развития депрессивных территорий.
Мы индивидуально подходим к заемщикам. Проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
При рассмотрении кредитных заявок большое значение имеют корректность оценки величины общих затрат по проекту; детальное понимание источников возврата инвестиций и, соответственно, источников возврата запрашиваемого кредита; необходимость собственного участия инициатора проекта в его финансировании – как правило, не менее 30%. Также важным аспектом кредитных сделок является непредоставление банком отсрочки платежей по процентам на период до начала поступлений доходов от проекта. Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению. Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта.
В ходе проработки структуры сделки Банк совместно с клиентом ведет поиск итогового варианта с учетом возможности успешной реализации проекта, с одной стороны, и защиты интересов Банка как финансового института, рассчитывающего на возврат предоставленных кредитов в запланированные сроки, с другой.