Александр Яваров, СПбПУ: Освоить проведение опытов не так сложно, как противостоять усилиям, направленным на фальсификацию результатов
Главной особенностью и одновременно требованием к проведению испытаний грунтов является максимально возможное приближение условий испытаний в лаборатории к условиям на площадке строительства. По этой причине перед началом исследований необходимо в зависимости от схемы нагружения основания выбрать условия проведения опытов. Данный этап является одним из самых ответственных при проведении изысканий, поскольку любая неуверенность проектировщика, в том числе, в соответствии полученных результатов испытаний поведению грунта в массиве, приводит к увеличению запасов прочности и неэкономичным решениям.
В этом контексте происходит постоянное совершенствование методов испытаний, каждый год выходят научные публикации на данную тему, вводятся новые нормативные документы. Относительно недавно утверждены стандарты на определение степени переуплотнения и динамических свойств грунтов. При этом российская нормативная база по-прежнему не только не учитывает в полной мере мировой опыт, но даже не включает в себя разработки советского периода. К примеру, в России отсутствует стандарт на испытания грунтов лабораторной крыльчаткой, позволяющей оценить прочность грунтов, стандарт на трехосные испытания с анизотропной консолидацией, более соответствующей условиям залегания грунтов в массиве и так далее.
Конечно, можно провести отдельное исследование на тему того, насколько финансирование научных работ и совершенствование нормативной базы улучшают практику фундаментостроения, но все равно путь движения здесь представляется вполне определенным.
С одной стороны, лабораторные испытания грунтов для целей строительства проводятся повсеместно, с другой – они, зачастую, ограничены проведением только компрессионных и срезных испытаний. Указанные виды исследований достаточны для проведения инженерных расчетов по действующим нормативным документам, но ограничивают применение математического моделирования. В современных расчетных комплексах Plaxis, Z-soil, Fem models заложены различные модели грунтов, требующие проведения трехосных испытаний, а также привычных для российской практики методов, но с иными схемами проведения испытания.
Как следствие, перед началом испытаний геотехникам и инженер-геологам необходимо определить то, какая модель грунта будет лучше всего отражать поведение основания. После этого становится ясным перечень необходимых испытаний. Иными словами, если указания изыскателям ограничены лишь требованием выполнения работ в соответствии с действующими нормативными документами, такой подход может лишить смысла проведение испытаний.
Для проведения испытаний лучше использовать оборудование с автоматизированной системой записи перемещений, давления и усилий. Оно позволяет уменьшить сроки выполнения опытов. При этом, с точки зрения выбора исполнителей, главным является их принципиальность. Освоить проведение опытов не так сложно, как противостоять усилиям, направленным на фальсификацию результатов. Если Вы проанализируете условия проведения многих конкурсов: сроки, трудозатраты, виды и объем работ, – то они с самого начала предполагают отрицательный отбор исполнителя. С другой стороны, для полной уверенности в том, что опыты действительно выполнены, заказчику нужно направить своего представителя в лабораторию. Такая стратегия выгодна всем, поскольку при проектировании ответственных и крупных сооружений зачастую подрядчики не могут найти достаточное количество добросовестных лабораторий.
Важно понимать, что проблемы и аварии при строительстве и реконструкции по причине некачественных и недостаточных исследований прочностных и деформационных характеристик грунтов не происходят из-за неверного округления третьего знака после запятой в величине сцепления грунта. Они вызваны крупными просчетами и, прежде всего, фальсификациями результатов, как при проведении испытаний, так и при бурении скважин. Последние регулярно являются причиной кренов конструкций, поскольку проектировщики не могут учесть в проекте наличие линз сильносжимаемых грунтов, если они даже не обозначены на инженерно-геологических разрезах.
Характеристики грунтов, определенные в лаборатории, сопоставляются с описанием грунтов и результатами полевых опытов. По этой причине комплексный анализ материалов изысканий в значительной степени снижает вероятность аварийной ситуации.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
Льготная ипотека – это прекрасный инструмент для стимулирования спроса, однако для компаний, работающих в сегменте недвижимости выше комфорт-класса, он малоэффективен – при максимальной сумме кредита 8 млн рублей, доля таких сделок в бизнес- или премиум-классе – минимальна.
В первом квартале этого года средний чек сделки в нашей компании составлял 43 млн рублей. Практика показывает, что услугой ипотечного кредитования, в качестве инструмента оптимизации финансовой нагрузки, пользуется каждый четвертый покупатель элитной квартиры. Такие люди предпочитают погашать основное тело долга в первые месяцы, когда и начисляются основные проценты, а срок выплаты по кредиту редко превышает 60 месяцев.
Большинство покупателей элитной недвижимости – крупные бизнесмены, которые хорошо знакомы с финансовым планированием и оптимизацией кредитной нагрузки. Для многих из них выгоднее привлечь сторонние средства и плавно распределить финансовые потоки, чем единовременно привлекать крупную сумму для приобретения элитной недвижимости. Зачастую такие клиенты исполняют свои обязательства досрочно: реальный срок кредитования редко превышает 5 лет.
В ГК «Еврострой» доля ипотечных сделок напрямую зависит от класса объекта: в сегменте «бизнес» она составляет 50%, в премиум-классе – около 30-35%, и не более 25% - в элитных домах.
Дмитрий Ермышев, управляющий партнёр BURO estate consult:
В первые дни, после введения льготной ставки, всплеска активности по ипотечным кредитам не наблюдалось. Интерес был, но лишь на уровне вопросов. Отчасти это связано было с отсутствием внутренних приказов и регламентов, которые у большинства банков фактически появились позже. В первую же неделю они просто собирали заявки на льготный кредит.
Сейчас мы видим, что спрос на ипотеку постепенно оживляется, но до докарантинного уровня еще не дошел. Покупают те, кто остро нуждается в жилье, да и банки стали строже подходить в одобрению заемщиков. Есть отрасли, которые сильнее пострадали от пандемии, поэтому кредитные учреждения стали строже оценивать многих работодателей. Соответственно, не так охотно дают ипотеку их сотрудникам.
У банков всегда есть маркетинговые ставки, которые они согласовывают для определенных категорий заемщиков или застройщиков. Это необходимо, чтобы выдерживать конкуренцию, потому что ипотека, как продукт, дифференцируется для клиента только величиной процентной ставки. Это единственный критерий, соответственно, чем ставка ниже – тем активнее клиенты берут в ее в данном банке. Самые интересные маркетинговые ставки сейчас – это 5.9% на весь срок кредита. Но ведь гораздо привлекательнее звучат слова "ипотека 0%". Тут необходима лишь одна оговорка - это на первый год. Причем в первый год закрывается тело кредита, а проценты остаются, но по графику платежей переносятся на второй год кредита.
Отметим, что и у застройщиков сейчас действуют дисконтные программы. Часть скидок с карантином не связаны, их можно назвать запланированными. Также застройщики стали предоставлять скидки при онлайн-продажах, максимально упростив и процесс выбора квартир, и оформление сделки.
Возвращаются программы трейд-ин, поскольку они снова становятся актуальными: покупатели смогут въехать в свою новую квартиру, а в это время их актив будет продаваться. Просто и удобно.
При этом мы видим, что застройщики отложили запуск многих ранее намеченных проектов. Причина проста - сейчас на новый объект не будет достаточного спроса, а перенос времени запуска даст в том числе время для изменения проекта под новую конъюктуру.