Сергей Ланько, СПбГАСУ: Некачественные исследования грунтов ведут к кратному росту стоимости работ нулевого цикла
Основной особенностью современных лабораторных испытаний грунтов является получение дополнительных характеристик, необходимых для современных расчетных программных комплексов. К тому же необходимо проведение испытаний (полевых или лабораторных) для грунтов ненарушенного строения, что не всегда возможно для песчаных, либо текучих пылевато-глинистых грунтов. Выбор исследования зависит от назначения здания, его уровня ответственности (или класса сооружения), нагрузок, размеров в плане, наличия соседней застройки и ее состояния, а также применяемых в расчетах моделей поведения грунтов.
В последнее время кардинально новых методов не появилось, чаще всего производится адаптация некоторых зарубежных методов под наши нормы и условия. Из новых методов можно отметить "Метод релаксации напряжений" (А. Труфанов, НИИОСП, Москва), который является альтернативой стандартным компрессионным испытаниям, но менее длительным. Также в недавнее время получили развитие методы статического зондирования (с возможностью определения некоторых прочностных параметров) и трехосного испытания мерзлых грунтов.
Такие исследования востребованы, так как строительная отрасль хоть и испытывает трудности, как и многие, но без геологических изысканий, к счастью, пока никто здания не возводит. Наиболее популярны стандартные испытания, это определение физических и механических свойств классическими способами. Самыми перспективными видами испытаний являются стабилометрические (или испытания в условиях трехосного сжатия), также следует развивать геофизические исследования, так как при стандартных изысканиях мы получаем информацию только в точках бурения, а что между ними – это уже субъективное мнение геолога, которое, безусловно, базируется на его опыте и знаниях. Цифровизация строительства в российских реалиях несколько отстает от зарубежного, однако она позволит получать "цифровых двойников" зданий и сооружений, как на этапе их проектирования, так и эксплуатации и утилизации. BIM-технологии, как известно, позволяют улучшить качество проектирования при грамотном их использовании, а также отслеживать процесс строительства зданий и сооружений в реальном времени. При этом следует иметь в виду, что для полноценного использования цифровых технологий необходима качественная подготовка кадров как на уровне проектировщиков, так и на уровне непосредственно производителей работ.
На сегодняшний день из-за высокой конкуренции и экономического спада стоимость испытаний различная, иногда может составлять от 3000 руб за погонный метр скважины с испытаниями, однако это не отображает реальных затрат. При полном цикле испытаний фактическая стоимость исследований выше в несколько раз, однако "рынок диктует цену". Стоимость работ обычно формируется на основании сборника цен на изыскания, но любая организация может устанавливать свои расценки. Наиболее дорогостоящими испытаниями являются стабилометрические, по специальным программам и испытания мерзлых грунтов. Сроки зависят от объема производимых работ, вида испытаний и оснащенности лаборатории, так как некоторые испытания одного образца могут длиться двое-трое суток.
Современная лаборатория должна оснащаться современными же автоматизированными комплексами для испытаний грунтов. Одним из важных этапов проведения испытаний является подготовка образцов, а это, в свою очередь, зависит от опыта инженер-геолога или лаборанта, которые выполняют испытания. Кроме того, геолог должен понимать, что эти данные в дальнейшем закладываются в расчеты, а ошибки, допущенные при изысканиях, могут полечь за собой аварийные ситуации. Прежде всего заказчикам необходимо смотреть на наличие собственной испытательной лаборатории с современным оборудованием, а также на кадровый состав. Желательно, чтобы в организации были не только практикующие специалисты, но и представители научной сферы, что повысит качество работ и поход к проведению испытаний. Конкуренция на рынке Санкт-Петербурга высока, однако не все организации имеют свою современную лабораторию.
Проблемы при строительстве и реконструкции по причине некачественных и недостаточных исследований прочностных и деформационных характеристик грунтов не редкость, чаще всего это проявляется в недостаточной глубине или количестве скважин, которые не могут выявить перепады кровли несущих грунтов, либо наличие линз слабых грунтов. Основная проблема в том, что многие заказчики хотят сэкономить на изысканиях и заказывают все работы в недостаточном объеме. При этом в расчет подземной части должно закладываться большое количество параметров, которые требуют современные программные комплексы. И следует понимать, что толща слабых грунтов может изменять свои свойства в процессе производства работ нулевого цикла, а это часто никто не отслеживает. Последствия этого могут быть разные - от значительных деформаций ограждения котлована, которые необходимо устранять, до значительных осадок зданий и сооружений, новых, реконструируемых и окружающей застройки. Все это ведет к увеличению стоимости работ нулевого цикла в несколько раз.
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к. э. н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
– Обращаем внимание на изменения порядка обложения НДС операций по возврату строительных материалов покупателем продавцу.
Приобретение и последующее использование строительных материалов являются одними из основных операций любой строительной компании. Нередки случаи, когда приобретенные материальные ценности покупатель вынужден возвращать продавцу, например, по причине несоответствия их качества заявленному.
С точки зрения ГК РФ (ст. 475), признать возврат некачественных товаров, осуществляемый в рамках основного договора, самостоятельной сделкой нельзя. При возврате некачественного товара право собственности на него сохраняется за продавцом и не переходит к покупателю.
Следовательно, возврат товара осуществляется покупателем на основании накладной формы № М-15, содержащей пометку «Возврат». В данной накладной стоимость товара указывается без НДС.
Возврат продавцу товара надлежащего качества, ранее принятого покупателем, по основаниям, не связанным с ненадлежащим исполнением обязательств какой-либо из сторон договора, может быть квалифицирован как новая сделка.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Вычеты НДС при возврате производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).
До 1 января 2019 года позиция Минфина России и налоговых органов заключалась в том, что при возврате товаров корректировочные счета-фактуры составляются продавцом только в том случае, если речь идет о возврате товара, не принятого на учет покупателем. При возврате товаров после принятия их к учету предписывалось покупателю – плательщику НДС оформлять накладную и счет-фактуру и передавать их продавцу вместе с возвращенными материальными ценностями.
С 1 апреля 2019 года порядок выставления счета-фактуры покупателем при возврате соблюдается только в случае возврата товара на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем.
Такое мнение Минфина России высказано уже в двух официальных письмах (Письмо Минфина России от 10 апреля 2019 года № 03-07-09/25208 и Письмо Минфина России от 8 апреля 2019 года № 03-07-09/24636).
В случае возврата товара в рамках первоначального договора продавец должен выставить корректировочный счет-фактуру и провести его в книге покупок.
Дело в том, что на основании п. 3 Правил ведения книги продаж (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 года № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость») начиная с 1 апреля 2019 года у покупателя – плательщика НДС отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур по возвращаемым товарам, принятым им на учет.
В связи с этим с 1 апреля 2019 года при возврате покупателем товаров, принятых им на учет до 1 апреля 2019 года и после указанной даты, продавцом выставляются корректировочные счета-фактуры.
Эти корректировочные счета-фактуры на основании Правил № 1137 регистрируются продавцом в своей книге покупок, а покупателем – в книге продаж.