Роман Корякин: Почему за переуступками будущее?
На сегодняшний день рынок предлагает множество вариантов для инвестиции и повышения капитала в целом: вы можете использовать банковский вклад, работать с фондовым рынком или инвестировать в недвижимость. Конечно, каждый выбирает для себя тот вариант, который приносит должный результат, или пробует сразу несколько вариантов входа. Однако важно отметить, что именно инвестиции в жилую недвижимость представляют наиболее ликвидный, надежный способ увеличения дохода.
Если говорить о моделях инвестирования в недвижимость, здесь можно использовать разные подходы: к примеру, консервативная модель «рантье» сегодня предлагает диапазон 6-10% годовых. Но всегда есть и другие варианты: существует модель «спекулянт», где инвестор на купле-продаже ликвидных переуступок (до гос. комиссии сдающегося ЖК) - зарабатывает 20-50% годовых. Это то, куда сегодня инвестирует узкий круг инвесторов. Это то, за чем будет стоять инвестиционный интерес завтра. Именно поэтому мы говорим о том, что за переуступкой будущее. Кроме того, с учетом действующей реформы по эскроу-счетам, модель «спекулянт» по рискам, а точнее, их отсутствию, приближается к модели «рантье». Поэтому будущее - за ликвидными переуступками.
Переуступка — это самый ликвидный вариант покупки недвижимости в наше время как для жизни, так и для инвестиции. Именно переуступка обладает теми уникальными инструментами и факторами, которые позволяют быть на шаг впереди уже сегодня. Переуступка равняется инвестиции в свое будущее.
«Инвестиции в жилую недвижимость сегодня — это самый доступный и понятный способ увеличения капитала. При небольшом стартовом взносе они дают высокую ликвидность и надежность»
Роман Корякин, основатель ЕЦИ
Само понятие инвестиционной ликвидности (рис. 1) включает в себя совокупность положительных характеристик: планировка, локация, вид из окна, дисконт при сохранении всех характеристик, максимальная уникальность, возможность быстро реализовать актив.
(Рис. 1)
Сервис «Единый Центр Инвестиций | ПЕРЕУСТУПКИ.РФ» профессионально подбирает инвестиционный объект в соответствии с этими факторами, беря на себя полный цикл сделки - от входа в инвестицию до выхода “в деньги”. В арсенале ЕЦИ четыре масштабных центра: аналитический, ипотечный, юридический и инвестиционный. Проще говоря, ЕЦИ выступает вашим личным брокером по инвестициям в недвижимость, сопровождая вас на каждом этапе.
Уже восемь лет мы реализуем квартиры в строящихся и готовых домах по договору цессии, что делает нас лидером на рынке переуступок жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Каждый год мы проводим от 1000 сделок цессии. На нашем сервисе «ПЕРЕУСТУПКИ.РФ» более 7000 квартир. С нами сотрудничают 90% агентств недвижимости Санкт-Петербурга. В нашем арсенале партнерство со всеми банками города.
ЕЦИ предоставляет целый комплекс услуг полного цикла сделки - от анализа рынка недвижимости до юридического сопровождения на каждом этапе. Мы работаем с лучшими предложениями рынка и обеспечиваем полную безопасность сделки.
На сегодняшний день компания успешно растет и развивается, в нашем штате - более 60 сотрудников. Приходя к нам, клиент получает полный спектр услуг, экономя свое время и деньги. Наша миссия - найти и предложить вам лучший вариант покупки недвижимости для жизни или для инвестиций. Мы подбираем выгодные варианты для инвестирования в недвижимость по уникальной методике. Она разработана собственником компании, который является действующим инвестором на протяжении более чем восьми лет.
Масштабы сервиса «ПЕРЕУСТУПКИ.РФ» расширяются с каждым днем. Поэтому мы с гордостью сообщаем, что 28 октября 2020 года IT-сервис Романа Корякина «Единый Центр Инвестиций | ПЕРЕУСТУПКИ.РФ» завершил полное юридическое поглощение проекта единственного конкурента «Единый Центр Переуступок». Благодаря этому событию мы с уверенностью заявляем, что сегодня все ликвидные переуступки Санкт-Петербурга и Ленинградской области есть на нашем сервисе «ПЕРЕУСТУПКИ.РФ».
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад):
Мы создали своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Москве и Петербурге.
Часто можно столкнуться с тем, что приобретенный участок в Москве находится в непосредственной близости от планируемого транспортно-пересадочного узла, и его освоение ограничено Постановлениями Правительства Москвы (перечень планируемых ТПУ определен в ППМ от 6 сентября 2011 года № 413-ПП «О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» со всеми изменениями). При подборе участка необходим тщательный анализ проекта планировки территории планируемого к строительству ТПУ.
Довольно распространённое явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны, и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т.д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т.д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге. А поправки, принятые к 73-ФЗ о защитных зонах, ставят под вопрос развитие целого ряда объектов в непосредственной близости от объектов культурного наследия в Москве.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий, приводит к ситуации, когда отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом, либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, - это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка - это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, - это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия. То же самое касается иных ограничений, в том числе отступов от границ земельных участков, санитарных зон и т.д. Имеется практика, когда без ППТ и ПМ выдаются ГПЗУ, и на их основании согласовывается проектная документация и получается разрешение на строительство. Однако это не соответствует букве и духу закона, потому что ГПЗУ выдается без общественных слушаний и требований по комплексному освоению территорий и т.д.
Распространены случаи, когда девелопер не может получить разрешение на строительство, хотя карманная экспертиза пройдена. Еще хуже, когда разрешение отзывают через суд из-за неутвержденной градостроительной документации. При этом инициаторами подобных действий могут быть как органы власти, так и конкуренты, и общественные организации.
Только показатели ППТ и ПМ, включенные в ГПЗУ, являются итоговыми характеристиками, которыми можно пользоваться. Но даже они могут быть некорректными, если разработка ППТ и ПП велась по инициативе стороннего инвестора или ленддевелопера.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесения изменений в градостроительную документацию и т.д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.
При размещении торговых центров важен не только выбор локации, но и оценка окружающей среды. Даже если в собственности девелопера прекрасный участок земли на оживленной магистрали, но в 500 метров от него построят аналогичный проект с сильными якорями, успех никто не гарантирует. Предугадать появление конкурентов непросто, поскольку один девелопер не отчитывается перед другими о своих успехах. Кто успел, тот и в дамках. Именно поэтому на направлении Звенигородка-Новорига было несколько крупных фальстартов.
В реализации жилищных проектов есть свои специфичные риски. Чаще всего это неверное позиционирование будущего объекта, объемно-планировочные решения в частности квартирография, которые абсолютно не востребованы рынком.
Интересно, что падающий спрос на жилье и споры о справедливой розничной цене оказали прямое влияние на снижение цен при приобретении земельных участков с ГПЗУ - их стоимость упала примерно на четверть. Хотя отдельные объекты, экспонировавшиеся в 2014-2015 гг, наконец нашли своих покупателей по старым рублевым ценам.
Крупные паркинги в составе жилых комплексов тоже могут стать проблемной зоной. Любой опытный девелопер знает, что многоуровневая и подземная парковка за пределами ЦАО тянет экономику всего проекта вниз. Можно питать иллюзии, что после ввода в эксплуатацию объект будет перепрофилирован и весь первый этаж, выходящий на проездное шоссе, сдадут в аренду. Но гарантированный спрос на торговые помещения возможен, когда будет сформирован стабильный автотрафик. А зона охвата из жителей строящегося микрорайонов крупных арендаторов заинтересует, только когда их фактическая численность превысит хотя бы пару тысяч человек. При этом почти все девелоперы почему-то забывают, что торговый объект сам по себе требует удобного паркинга, равного по площади сдаваемым торговым площадям.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие»:
– Эти форматы управления строительством носят принципиально разный характер. Компании, предоставляющие услуги по construction management, выступают в основном в роли консультанта. При работе с генеральным подрядом технические, финансовые, юридические, уголовные риски переходят на генподрядчика, что официально фиксируется при заключении договора.
Нельзя говорить о том, что construction management потеснит генеральный подряд на рынке, даже учитывая текущее экономическое положение. На сегодняшний день на российском рынке функционируют несколько игроков, специализирующихся в данной сфере. В основном это европейские компании, которые исторически приходили на наш рынок, – представители Англии, Франции, Германии. В России эту модель управления приняли относительно недавно, поэтому отечественных игроков на рынке пока единицы. В целом как на рынке Москвы, так и на рынке Северной столицы construction management развит слабо относительно сегмента генподряда.
Практика строительного рынка – как российского, так и мирового – показывает, что, как правило, зачастую construction management привлекают на проекты с уникальным назначением и сложной технической подосновой. При этом их привлекают в дополнение к генеральному подрядчику для усиления контроля над качеством и сроками реализации проектов. В таком случае между заказчиком/инвестором, генподрядной организацией и construction management выстраивается определенная схема взаимодействия. Имеет смысл реализовать по такой схеме проекты торговых и бизнес-центров, многофункциональных комплексов, промышленных объектов, объектов инфраструктуры; жилье в меньшей степени, поскольку оно более стандартизировано и имеет единое назначение, за исключением первого этажа, отведенного под коммерческие помещения.