«Золотой» актив
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:
Кризисные явления, ужесточения правил строительства и буквально людоедские поправки в ФЗ №214 о долевом строительстве серьезно изменили ситуацию на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Последствия «драконовского» регулирования рынка вкупе с падением покупательной способности на фоне кризиса мы еще будем наблюдать долгие годы.
В частности, снизилась стоимость земельных участков под строительство. Если несколько лет назад она составляла 7-16 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, то теперь 2-14 тыс. рублей – в зависимости от расположения участка и развитости инфраструктуры. Например, в Красном Селе на границе города с областью – 2 тыс. рублей за 1 «квадрат» улучшений, в Колтушах – 7-8 тыс. рублей, в Буграх и Мурино – около 7 тыс. рублей, в Кудрово 15-16 тыс. рублей, но в Московском районе Петербурга стоимость квадратного метра улучшений может доходить до 30 тыс. рублей.
Причем цены повышать невозможно, потому что у застройщиков для этого нет ресурса. Сегодня их прибыль упала вдвое, а маржа с 35-40% снизилась до 5-10%, и все это – последствия падения рынка, законодательного «закошмаривания» отрасли, роста стоимости кредитных средств и себестоимости строительства и т. д.
Как следствие, изменились и способы оплаты земельных участков. До скачка курса валют подавляющее большинство сделок заключалось в валюте, а срок составлял около полугода. Если сделка заключалась «в метрах», то доля девелопера составляла от 9 до 22%.
Теперь сделки заключаются в рублях и тянутся по 3-5 лет, но и их немного.
По моим оценкам, в 2016 году продано около 300 га земли, из которых около 100 га находятся в Петербурге и 200 га в Ленобласти (и даже из этой земли только 10-15% готовы для застройки прямо сейчас, для остальных надо готовить документацию). Это вдвое меньше, чем продавалось еще 5-7 лет назад, когда рынок был на взлете.
Фактически рынок лэнд-девелопмента снизился только в отношении участков с утвержденной градостроительной документацией. Участки без нее не продаются вообще.
Строительные компании сегодня хотят расплачиваться будущими квартирами: около половины сделок проходят именно так. При этом доля девелопера составляет примерно 12-15% от объема предполагаемых улучшений. На деньги лэнд-девелопер может рассчитывать только в том случае, если его участок имеет дополнительные преимущества и суперпривлекательную цену.
Тем не менее, по инерции строительные компании работают довольно активно. А те, у кого есть деньги – накопленный «жирок» – имеют возможность купить недорого удачные участки.
В городе сейчас много перспективных территорий. В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. После перебазирования там будет около 400 га земли, пригодной для строительства жилья. «Золотыми» окажутся участки, которые примыкают к району станции метро «Парнас».
Под высотную застройку привлекательны земли вдоль Петербургского шоссе, в Каменке, Юнтолово и Лахте. Кроме того, есть «золотой» актив Петербурга – земли морского порта. Когда его закроют, а мощности перебазируют в Бронку, участки станут «жемчужиной» для застройщиков. В общей сложности, речь идет о возможности построить в черте города еще около 20 млн кв. м жилья. Серьезные объемы предлагаются и на юге города в Красном Селе, на границе с Ломоносовским районом. Популярность этих территорий растет за счет активного создания транспортной инфраструктуры, и они могут добавить еще не менее 2 млн кв. м жилья в ближайшие 5-10 лет.
И это не считая «серого пояса». Правда, земля в нем может стоить баснословных денег из-за необходимости вывода предприятий и сроков, на которые это растянется. Кстати, Петербург по-прежнему остается более интересным для строителей регионом, что связано с развитой инфраструктурой: это дороги, торгово-развлекательные комплексы, транспортная система. Как следствие, жилье здесь привлекательнее и дороже, а маржа выше. Немаловажно, что в город переезжает судебная власть, «Газпром» и другие крупные госкомпании.
Иван Фатеев, финансовый директор MirLand Development Corporation:
– Только большие компании с долгой историей успеха могут рассчитывать на проектное финансирование. Но разве только на крупный бизнес стоит делать ставку, когда речь заходит об укреплении экономики и т. д.? Отнюдь. Здесь главную роль играет средний и малый бизнес, который сейчас как раз и лишен доступа к финансовым ресурсам.
Если экономику предприятий не поддержать доступным финансированием по понятным и простым условиям, то деградируют все отрасли.
Чтобы внедрить проектное финансирование в реалии российской экономики, потребуется немало усилий и времени. Например, необходимо внести поправки в законодательство и придать ему понятный юридический статус. В свою очередь, банкам, которые будут инструментами проектного финансирования, нужно иметь мощные кадровые ресурсы, которые смогут оценивать инвестиционные проекты и риски, связанные с ними, следить за их реализацией и т. д. Как альтернатива – эти функции отдаются на аутсортинг.
Безусловно, этот вид финансирования подразумевает определенные риски. Но разве при кредитовании под залог их нет? Предприятия малого и среднего бизнеса всех отраслей уже начинают банкротиться, отказываться от проектов и уходить с рынка. Да, банки остаются с землей, оборудованием или полуготовыми коробками объектов. Но в итоге не могут их продать или продают с большим дисконтом. А непрофильный и неликвидный в кризис актив – это всегда серьезная нагрузка на финансовые организации.
Так что риски в кредитовании и проектном финансировании соизмеримы. Разница в том, что в первом случае себя чуть увереннее чувствует банк, а во втором – инвестор, который, по сути, и есть главное действующее лицо в экономике: он строит, производит, дает рабочие места, платит налоги. Его и нужно поддержать.
Только так Россия сможет преодолеть технологическое отставание от развитых стран и укрепить экономику. Экономисты подсчитали, что для модернизации российской экономики необходимо нарастить долю капиталовложений с 20 до 26% от ВВП. По другим оценкам, этот показатель необходимо увеличить до 35-40%. Для сравнения, в Китае он составляет 46%. Следовательно, в России, если за основу расчетов взять показатель ВВП за 2014 год, инвестиции в основной капитал должны быть увеличены как минимум на 4 трлн рублей.
Вряд ли это возможно без проектного финансирования. Большую роль здесь играет государство, а точнее, политическая воля. Проектное финансирование должно быть не только задекларированным, но и иметь четкий механизм и план реализации, а также достаточный финансовый ресурс в виде государственных гарантий.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Ослабление рубля существенно изменило принципы расчетов на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Если ранее только на офисном рынке ставки аренды были выражены рублях, то сейчас во всех сегментах преобладают рублевые договоры аренды. Затраты на аренду при перерасчете в валюту резко уменьшились за последние годы. Но экономия мнимая: доходы также резко сократились, а для международных компаний, планирующих свои бюджеты в валюте, это более критично.
Похожая ситуация и в торговой недвижимости. Доходы ретейлеров формируются в рублях, а расходы (на аренду, на закупку коллекций) – в валюте. Эти «валютные ножницы» вынуждают уменьшать затраты, в частности настаивать на фиксации курса, на исчислении арендной ставки как процента с товарооборота. Сейчас подобная практика становится общей.
Зато выигрывают от ослабления рубля экспортно ориентированные отрасли. Во второй половине 2015 года на офисном рынке активизировались ИТ-компании, их доля в структуре сделок в IV квартале превысила 30%. Укрепление рубля должно теоретически поддержать и промышленность. К сожалению, вместе с ослаблением рубля мы имеем санкции, которые ограничивают доступ иностранных технологий на российский рынок.
Итак, промышленность в Петербурге за 2015 год сократилась на 7,3%, оборот розничной торговли – на 12,2%, объем платных услуг населению – на 1,5%. Все это показывает существенный спад в экономике, ожидается рост безработицы. А следовательно, спрос на офисы будет ограниченным. Последние годы активность в этом сегменте поддерживалась за счет трансфера Газпрома в Петербург, однако для поддержания уровня заполняемости и арендных ставок необходим спрос со стороны не только крупных государственных компаний и ИТ-сектора, но и других сегментов. Дефицит бюджета РФ означает, что многие программы поддержки бизнеса будут свернуты, это также негативно повлияет на развитие компаний.
Сохранение ключевой ставки означает, что стоимость заемных средств для девелоперов останется высокой, а возможности для нового девелопмента ограничены. Уже сейчас ясно, что в 2017 году нас ожидают низкие объемы ввода, а при затягивании текущей паузы значителен риск того, что новые проекты не будут достроены и в 2018 году. Анализ макроэкономических циклов на рынке недвижимости показывает, что подъем инвестиций в жилой сектор начинается еще до подъема экономики в целом. А вот коммерческая недвижимость оживает позже начала восстановления. Истоки текущего кризиса в России не столько экономические, сколько геополитические, однако выход из него будет носить классический экономический характер, если, конечно, геополитические факторы будут сняты.