«Золотой» актив


27.01.2017 16:09

Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:


Кризисные явления, ужесточения правил строительства и буквально людоедские поправки в ФЗ №214 о долевом строительстве серьезно изменили ситуацию на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Последствия «драконовского» регулирования рынка вкупе с падением покупательной способности на фоне кризиса мы еще будем наблюдать долгие годы.

В частности, снизилась стоимость земельных участков под строительство. Если несколько лет назад она составляла 7-16 тыс. рублей за квадратный метр улучшений, то теперь 2-14 тыс. рублей – в зависимости от расположения участка и развитости инфраструктуры. Например, в Красном Селе на границе города с областью – 2 тыс. рублей за 1 «квадрат» улучшений, в Колтушах – 7-8 тыс. рублей, в Буграх и Мурино – около 7 тыс. рублей, в Кудрово 15-16 тыс. рублей, но в Московском районе Петербурга стоимость квадратного метра улучшений может доходить до 30 тыс. рублей.

Причем цены повышать невозможно, потому что у застройщиков для этого нет ресурса. Сегодня их прибыль упала вдвое, а маржа с 35-40% снизилась до 5-10%, и все это – последствия падения рынка, законодательного «закошмаривания» отрасли, роста стоимости кредитных средств и себестоимости строительства и т. д.
Как следствие, изменились и способы оплаты земельных участков. До скачка курса валют подавляющее большинство сделок заключалось в валюте, а срок составлял около полугода. Если сделка заключалась «в метрах», то доля девелопера составляла от 9 до 22%.

Теперь сделки заключаются в рублях и тянутся по 3-5 лет, но и их немного.

По моим оценкам, в 2016 году продано около 300 га земли, из которых около 100 га находятся в Петербурге и 200 га в Ленобласти (и даже из этой земли только 10-15% готовы для застройки прямо сейчас, для остальных надо готовить документацию). Это вдвое меньше, чем продавалось еще 5-7 лет назад, когда рынок был на взлете.
Фактически рынок лэнд-девелопмента снизился только в отношении участков с утвержденной градостроительной документацией. Участки без нее не продаются вообще.

Строительные компании сегодня хотят расплачиваться будущими квартирами: около половины сделок проходят именно так. При этом доля девелопера составляет примерно 12-15% от объема предполагаемых улучшений. На деньги лэнд-девелопер может рассчитывать только в том случае, если его участок имеет дополнительные преимущества и суперпривлекательную цену.

Тем не менее, по инерции строительные компании работают довольно активно. А те, у кого есть деньги – накопленный «жирок» – имеют возможность купить недорого удачные участки.

В городе сейчас много перспективных территорий. В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. После перебазирования там будет около 400 га земли, пригодной для строительства жилья. «Золотыми» окажутся участки, которые примыкают к району станции метро «Парнас».

Под высотную застройку привлекательны земли вдоль Петербургского шоссе, в Каменке, Юнтолово и Лахте. Кроме того, есть «золотой» актив Петербурга – земли морского порта. Когда его закроют, а мощности перебазируют в Бронку, участки станут «жемчужиной» для застройщиков. В общей сложности, речь идет о возможности построить в черте города еще около 20 млн кв. м жилья. Серьезные объемы предлагаются и на юге города в Красном Селе, на границе с Ломоносовским районом. Популярность этих территорий растет за счет активного создания транспортной инфраструктуры, и они могут добавить еще не менее 2 млн кв. м жилья в ближайшие 5-10 лет.

И это не считая «серого пояса». Правда, земля в нем может стоить баснословных денег из-за необходимости вывода предприятий и сроков, на которые это растянется. Кстати, Петербург по-прежнему остается более интересным для строителей регионом, что связано с развитой инфраструктурой: это дороги, торгово-развлекательные комплексы, транспортная система. Как следствие, жилье здесь привлекательнее и дороже, а маржа выше. Немаловажно, что в город переезжает судебная власть, «Газпром» и другие крупные госкомпании.


РУБРИКА: Блог-эксперт
АВТОР: Екатерина Иванова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://asninfo.ru
МЕТКИ: КРИЗИС



07.03.2016 12:37

Иван Фатеев, финансовый директор MirLand Development Corporation:

– Только большие компании с долгой историей успеха могут рассчитывать на проектное финансирование. Но разве только на крупный бизнес стоит делать ставку, когда речь заходит об укреплении экономики и т. д.? Отнюдь. Здесь главную роль играет средний и малый бизнес, который сейчас как раз и лишен доступа к финансовым ресурсам.
Если экономику предприятий не поддержать доступным финансированием по понятным и простым условиям, то деградируют все отрасли.
Чтобы внедрить проектное финансирование в реалии российской экономики, потребуется немало усилий и времени. Например, необходимо внести поправки в законодательство и придать ему понятный юридический статус. В свою очередь, банкам, которые будут инструментами проектного финансирования, нужно иметь мощные кадровые ресурсы, которые смогут оценивать инвестиционные проекты и риски, связанные с ними, следить за их реализацией и т. д. Как альтернатива – эти функции отдаются на аутсортинг.
Безусловно, этот вид финансирования подразумевает определенные риски. Но разве при кредитовании под залог их нет? Предприятия малого и среднего бизнеса всех отраслей уже начинают банкротиться, отказываться от проектов и уходить с рынка. Да, банки остаются с землей, оборудованием или полуготовыми коробками объектов. Но в итоге не могут их продать или продают с большим дисконтом. А непрофильный и неликвидный в кризис актив – это всегда серьезная нагрузка на финансовые организации.
Так что риски в кредитовании и проектном финансировании соизмеримы. Разница в том, что в первом случае себя чуть увереннее чувствует банк, а во втором – инвестор, который, по сути, и есть главное действующее лицо в экономике: он строит, производит, дает рабочие места, платит налоги. Его и нужно поддержать.
Только так Россия сможет преодолеть технологическое отставание от развитых стран и укрепить экономику. Экономисты подсчитали, что для модернизации российской экономики необходимо нарастить долю капиталовложений с 20 до 26% от ВВП. По другим оценкам, этот показатель необходимо увеличить до 35-40%. Для сравнения, в Китае он составляет 46%. Следовательно, в России, если за основу расчетов взять показатель ВВП за 2014 год, инвестиции в основной капитал должны быть увеличены как минимум на 4 трлн рублей.
Вряд ли это возможно без проектного финансирования. Большую роль здесь играет государство, а точнее, политическая воля. Проектное финансирование должно быть не только задекларированным, но и иметь четкий механизм и план реализации, а также достаточный финансовый ресурс в виде государственных гарантий.


РУБРИКА: Блог-эксперт
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



28.03.2016 12:18

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:

– Мне часто задают вопрос, что такое работа мечты, реально ли найти ее в кризис, сколько стоит создание работы мечты собственнику и т. д. Алена Владимирская, основатель рекрутингового агентства PRUFFI, на недавней нашей открытой встрече дала такое определение работы мечты: «Это та работа, которой ты занимаешься, даже если у тебя на счете есть 10 млн USD». У меня есть эти деньги, но я продолжаю заниматься своим любимым делом. Однако важен баланс между работой и остальной жизнью, это должно гармонично сосуществовать.
На мой взгляд, жалко тратить 8-9 часов своего драгоценного времени, чтобы просто зарабатывать деньги, и только потом уже жить, как часто поступают многие из нас. В этом вопросе важна осознанность. Я верю, что каждый человек, если он прислушается к себе, сможет понять, чего он хочет. Дальше вопрос реализации. Надо верить и надо искать. Как говорит один мой товарищ, в таких вопросах надо быть настоящим разведчиком. Но в процессе поиска работы мечты важно разобраться в том, насколько та или иная компания ваша.
Каковы же ключевые характеристики компании-мечты? Для меня как собственника важно, чтобы люди работали с удовольствием, отдачей и стремились развиваться. Важны единомышленники, люди, разделяющие ваши цели, ценности. Именно такую компанию я строю. Я считаю, что людям очень важно показать возможности в развитии. Для меня как работодателя работа мечты в том, чтобы ориентировать людей на развитие, а не только на текущий результат.
Так повелось с самого начала создания RBI, что я лично знакомлюсь со всеми сотрудниками. Обязательно я собеседую неоднократно уровень директоров управлений, вице-президентов, помимо этого раз в месяц встречаюсь со всеми без исключения новичками. Я предпочитаю развернутые собеседования, которые позволяют затрагивать разные аспекты жизни человека – ценности, приоритеты, а не только его профессиональный путь. Все это важно, и здесь нет мелочей. Не так давно мы стали практиковать собеседования на позиции топ-уровня не только непосредственным руководителем, но еще одним-двумя топ-менеджерами. Это позволяет иметь объемную картинку.
Стоит ли в кризис прекратить поиски работы мечты и довольствоваться тем, что есть? Мы живем в условиях меняющегося мира. Та высокая цена на нефть, что была, создала высокий уровень благосостояния. Сейчас ситуация меняется, наши доходы падают, а мы недоумеваем – нам же нужно их как-то компенсировать! Но зарабатывать в таком же объеме, что и раньше, при тех же усилиях уже не получится. Нужно работать лучше, больше, изобретательнее. Надо прыгать выше головы. И тогда будет эффект, качественный скачок, который приведет к росту.


РУБРИКА: Блог-эксперт
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков