Ульянка раздвоилась
Программа реновации квартала в Кировском районе Санкт-Петербурга все отчетливее находит как своих сторонников, так и противников.
В квартале Ульянка у дома 15/3 по улице Лёни Голикова 15 марта прошел сход местных граждан. На него были приглашены представители муниципального образования, Госстройнадзора и депутат ЗакС Борис Вишневский. Причина схода – начало строительства нового жилого объекта компанией «Воин-В».
По словам недовольных местных жителей, стройплощадка размещена слишком близко к их домам, к ней не подведены внешние дороги. Забор стройки не имеет защитного козырька, хотя рядом проходит внутриквартальный проезд, по которому дети ходят в школу.
Отметим, что строящийся жилой дом является частью программы по реновации застроенных территорий в Петербурге, официально стартовавшей уже более 10 лет назад. Операторами ее стали «Воин-В» и «СПб Реновация». Реализация программы идет крайне медленно, в связи с чем компании неоднократно подвергалась критике властей. Сами застройщики задержку реализации проектов объясняют новациями в законодательстве, которые сделали запуск реновации по целому ряду кварталов просто невозможным из-за отсутствия стартовых «пятен».
Борис Вишневский, поддерживающий позицию градозащитников, поясняет, что проект реновации квартала Ульянка Смольный когда-то утвердил так, что часть домов остается, а часть – сносится. Для тех, кого снесли, – это действительно реновация; для тех, чьи дома остаются, реновация сводится к «уплотниловке». «Я пригласил на место строительной площадки представителей Госстройнадзора – инспектор сообщил, что в течение недели проведет проверку и даст ответ. Конечно, лучше поздно, чем никогда, но можно было бы сделать это и быстрее», – подчеркнул депутат после встречи с местными жителями.
Глава строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко сообщил «Строительному Еженедельнику», что законность проводимой в Ульянке реновации уже подтвердил городской суд. «На сходе высказывались в основном какие-то претензии по безопасности начатого строительства. Мы показали документы о том, что ни над жилым домом, ни над школой кран работать не будет. Иначе бы нам не дали разрешение на строительство. Хочу также отметить, что всего на сходе было приблизительно 30 человек. Половина из них – противники реновации и строительства новых домов в Ульянке; вторая половина – сторонники», – подчеркнул он.
В настоящее время, действительно, все отчетливее проявляется разделение местных жителей на противников и сторонников реновации квартала. У каждой из сторон даже есть свои активные группы в сети «ВКонтакте». «Законные права тех домов, которые не планируют сносить в этом квартале, нарушаются. У нас отбирают землю, зеленые насаждения, объекты инфраструктуры, а мы должны быть счастливы?» – вопрошает Святослав Зинько.
У Надежды Самусевой своя правда: «Мы проживаем в Ульянке в доме, серия которого очень устарела. Технически его комфортность невозможно повысить даже после проведения капремонта. Поэтому мы, конечно, хотим более благоустроенные дома с лифтами и с другими удобствами, а также более пожаробезопасные. Кроме того, сам квартал хотелось бы видеть более удобным, современным с развитой инфраструктурой».
Кстати
В феврале ЗакС утвердил поправки в городской закон о реновации. Подготовлен он был совместно с профильными комитетами ЗакС. В соответствии с поправками, теперь переселять граждан из жилых домов, попавших под снос, можно будет в границах муниципального образования, а не квартала, что позволит решить проблему отсутствия стартовых «пятен». Предполагается, что это ускорит реновацию застроенных территорий.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.
Setl Group Максима Шубарева приобрела у бизнесмена Вагифа Мамишева 3 га под новый проект ЖК «МореОкеан» в Приморском районе. Инвестиции составят 5 млрд рублей.
Это уже третий земельный актив, который Setl Group покупает у Вагифа Мамишева.
Компания Setl City, входящая в Setl Group, сообщила о начале строительства нового жилого комплекса комфорт-класса «МореОкеан» в Приморском районе. Он будет состоять из двух домов общей жилой площадью 53,5 тыс. кв. м и двух детских садов на 60 мест каждый. В проекте также предусмотрены два подземных паркинга на 342 автомобиля и коммерческие «встройки» площадью 4,4 тыс. кв. м. Продажи в проекте планируют открыть в марте 2017 года. Окончание строительства намечено на середину 2019 года. «Объем инвестиций оценивается в 5 млрд рублей», – сообщили в пресс-службе Setl City.
Разрешение на строительство Служба Госстройнадзора выдала Setl Sity на прошлой неделе. Новый комплекс появится на участке площадью около 3 га на Яхтенной улице, северо-западнее ее пересечения с ул. Оптиков. Эта земля раньше принадлежала компании ЛК «Ликострой», входящей в ГК «Конрад» Вагифа Мамишева. «Конрад» получил эти участки от Смольного прошлой весной в качестве компенсации за «пятно» площадью 1,5 га под бывшим кинотеатром «Спутник», который город изъял у него в прошлом году. Там Вагиф Мамишев собирался строить торгово-развлекательный комплекс. Но против проекта выступили градозащитники, указавшие застройщику и властям, что на этом месте раньше было кладбище. Девелоперу пришлось отказаться от планов, хотя его затраты на покупку земли и подготовку проекта на момент изъятия составили почти 200 млн рублей.
Вагиф Мамишев сообщил, что продал участок на Яхтенной улице в декабре 2016 года и пояснил, что строительство жилья – не его профиль. «Гораздо лучше, чтобы дом там построили те, кто умеют это делать хорошо», – говорит Вагиф Мамишев.
Сумма сделки не раскрывается. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, актив мог стоить 1,5-1,8 млрд рублей.
Это третий земельный участок, который Setl Group купила у Вагифа Мамишева за последние два года. В 2015 году был приобретен участок площадью 1,4 га на улице Костюшко, 19. А в 2016 году – 0,5 га на ул. Гастелло, 7.
Как пояснял ранее Вагиф Мамишев, он был вынужден продавать землю из-за валютного кредита в размере 61 млн долларов, взятого в банке «Санкт-Петербург» для строительства МФК на месте «Спутника». После падения курса рубля бизнесмен, как и другие валютные заемщики, оказался в непростой ситуации и был вынужден продавать имущество.
Из плюсов нового проекта «МореОкеан» эксперты отмечают пешую доступность гипермаркетов «О’Кей» и «Лента», близость к развязке ЗСД, Юнтоловскому лесопарку и станции метро «Старая деревня». Ольга Морозова, руководитель департамента строящейся недвижимости АН «Адвекс», говорит: «Район, где куплен участок, сформирован, и новых мест для строительства мало, при высоком спросе. Цена продажи может начинаться от 110 тыс. рублей за "квадрат"».
Кстати: Как ранее сообщали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок — около 15% от общего объема первичного жилья в городе. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья — 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м», — сообщили в КЦ.