Проклятие недостроя
В ЖК «Черничная поляна» еще не успели до конца разобраться с проблемами первой очереди (дома три года пытаются ввести в эксплуатацию), как серьезного внимания потребовала вторая. Стройка уже год как заморожена, для завершения требуется инвестор, но предложить ему особо нечего.
Малоэтажный ЖК «Черничная поляна» возводится в деревне Юкки с 2012 года. Строительство восьми домов первой очереди было ознаменовано скандалом: застройщик - “IMD-group” выдал пайщикам ключи до того, как ЖК ввели в эксплуатацию. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры (газопровода, очистных сооружений и т.п.), комплекс до сих пор не имеет легального статуса. Но горизонты легализации хотя бы обозримы: построен распределительный газопровод для снабжения котельной, осуществлена инженерная подготовка территории, вслед за их вводом в эксплуатацию, официальный статус жилых получат и корпуса «долгостроя».
Судьба второй очереди - четырех трехэтажных домов - менее однозначна. Здания достроены почти на 80%, готов конструктив всех корпусов, почти все квартиры распроданы. Но около года назад работы прекратились. Недостроенные здания ничем не защищены от погодных условий: бетонные полы будущих квартир покрываются мхом. Рабочие успели сделать отверстия для водосливов, но водосточные трубы так и не были установлены. Пайщики регулярно приезжают «дежурить» на объект: счищать снег с крыш, чтобы растаяв, он не затопил помещения, следить за состоянием корпусов и по мере возможностей поддерживать их в «рабочем» состоянии, в надежде, что однажды стройка возобновится.
Для достройки «Черничной поляне»-2, разбитой на четыре ЖСК (по количеству корпусов), необходим новый инвестор. У ЖСК средств на достройку нет. В конце прошлого года ситуацию неоднократно обсуждали в правительстве Ленобласти.
В конце октября представители комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы встречались с пайщиками корпусов второй очереди, чтобы обсудить законные механизмы и способы завершения строительства. В том числе путем привлечения нового инвестора. Членам правлений кооперативов рекомендовали провести аудит их деятельности за предыдущие периоды.
По состоянию на март 2018 года окончательная стоимость достройки неизвестна. По разным данным на достройку требуется 219 млн рублей (на строительно-монтажные работы) и ещё 300 млн рублей на прокладку коммуникаций (такие суммы называют пайщики “Черничный поляны»). Замглавы администрации Юкковского поселения Павел Мартьянов озвучивает сумму порядка 200-250 млн рублей. По его словам, именно к этой цифре пришел один из потенциальных инвесторов при расчетах стоимости завершения строительства объекта.
«Как будет развиваться процесс поиска инвестора и на каких именно условиях его можно привлечь к достройке - трудно сказать. Вложения необходимы достаточно большие, практически все квартиры проданы, а увеличивать этажность или плотность застройки невозможно,- комментирует Павел Мартьянов. - Также непонятно в каком состоянии находятся недостроенные объекты, продолжительное время простоявшие без укрытия. Нужно проводить экспертизу, смотреть, что с фундаментами, не пошли ли они трещинами, не будут ли эти дома в дальнейшем непригодны для проживания».
Пайщиков беспокоит, что поиски инвестора затянутся, корпуса за это время придут в негодность и вместо завершения строительства дома просто снесут. Павел Мартьянов утверждает, что информацию о сносе слышит впервые. И единственный вопрос, который стоит в отношении объекта - поиск инвестора.
Как уточнили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, в настоящее время привлеченной при содействии комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области организацией осуществляется расчет стоимости завершения строительства многоквартирных домов второй очереди. Но более предметно говорить об этой работе будет можно только когда станет ясна сумма необходимых вложений.
Пока же местная администрация сосредоточила усилия на вводе в эксплуатацию первой очереди. «Там множество сложностей, как с состоянием инженерных сетей, так и с долгами коммунальным службам, накопившимся за три года. Но перспективы есть: в конце декабря Госстройнадзор принял инженерные сети. Недавно провели совещание с Газпромом, ЖК хотели отключить от газа за долги, но на встрече удалось договориться, что до 1 апреля монополист будет поставлять газ. Надеюсь, что введем в эксплуатацию и будем нормально обслуживать», - обнадеживает Павел Мартьянов.
Группа компаний RBI намерена вложить 1 млрд рублей в создание культурного пространства в Левашовском хлебозаводе и еще 2,5-3,5 млрд в строительство жилого комплекса рядом.
Построенный в 1933 году Левашовский хлебозавод находится сегодня в плачевном состоянии. Вид уникального цилиндрического здания почти полностью скрывают некрасивый забор и многочисленные новоделы, появившиеся после распада СССР. Впрочем, если подойти к хлебозаводу ближе, то становится ясно, что смотреть пока не на что, так как здание нуждается в восстановлении как внутри, так и снаружи. При этом в 2012 году завод был признан объектом культурного наследия регионального значения.
RBI предлагает очистить территорию завода от новоделов, а само здание реконструировать, превратив в культурное пространство, которое станет точкой притяжения петербуржцев и гостей города. Над проектом работает компания Genius Loci. Окончательно документ не разработан, однако концепция ясна: девелопер намерен организовать выставочные пространства, лекционные площадки, уличные световые инсталляции современных европейских художников. Часть помещений будет предназначена для проведения детских мастер-классов с ежедневной программой.
Кроме того, в здании будет работать экспозиция, посвященная блокаде Ленинграда, ведь Левашовский хлебозавод не прекращал работу даже в военное время. «Мы хотим увековечить процесс выпекания хлеба, чтобы каждый мог вспомнить историю этого завода и всего города в самые тяжелые годы», – сообщил президент RBI Эдуард Тиктинский.
Территория между Левашовским проспектом и Большой Зелениной улицей превратится в открытую прогулочную зону. «Мы намерены организовать небольшую зеленую зону со скамейками для отдыха горожан. Кирпичная труба, находящаяся на этой территории, будет сохранена. С помощью световых инсталляций она превратится в объект современного искусства», – сообщил заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин.
Проект культурного пространства на базе Левашовского хлебозавода был одобрен общественным советом при Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, в том числе членами Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.
Отметим, что общая площадь завода составляет около 4 тыс. кв. м, при этом культурный центр займет 700-800 «квадратов». Остальные площади RBI отдаст под коммерческие объекты (однако, какие именно, пока не решено).
О будущем ЖК известно значительно меньше, так как RBI намерена презентовать проект только после получения разрешения на строительство. Тем не менее, представители компании рассказали, что юридически ЖК будет состоять из одного дома, однако фактически планируется возвести четыре корпуса общей жилой площадью около 20 тыс. кв. м. Кроме того, будет построена подземная парковка.
«Все планировки квартир тщательно выверены. Мы старались, чтобы из всех окон был красивый вид. Площадь квартир будет составлять от 50 до 150 кв. м, а высота потолков – 3,3 м», – рассказал Михаил Гущин. В компании подчеркнули, что будет построено именно жилье, а не апартаменты.
Кстати
RBI планирует строить дома и создавать культурное пространство одновременно. «Оба проекта будут реализованы примерно за три года после выхода на стройплощадку, а на стройплощадку мы выйдем после получения всех разрешений. Какой срок все это займет, лучше не загадывать», – отметил Эдуард Тиктинский.
Реализация уникального не только для Петербурга, но и для всей России и даже для Европы проекта – общественно-делового комплекса «Лахта Центр», в котором расположится штаб-квартира «Газпрома», – вышла на финишную прямую. Объект достиг заданной высоты – 462 м.
Об особенностях проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал главный инженер «Лахта Центра» Сергей Никифоров.
– Сергей Владимирович, что делает реализуемый Вами проект уникальным?
– Проще всего ответить на этот вопрос, перечислив ряд технических параметров объекта.
Свайное поле «Лахта Центра» состоит из 2080 буронабивных свай. Из них 264 (диаметром в 2 м и глубиной 82 м) – непосредственно под башней. Их общая длина – 15,8 тыс. м, а суммарная нагрузка на них составляет 670 тыс. т. Высота стены в грунте (защитной подземной конструкции, ограждающей фундамент башни) – 30 м.
Бетонирование нижней плиты фундамента башни «Лахта Центра» внесено в Книгу рекордов Гиннесса как самая большая непрерывная заливка бетона в мире. За 49 часов без остановки было залито более 19,62 тыс. куб. м бетона.
Перекрытия и колонны башни – композитные, выполнены из металла и бетона в соотношении 60 к 40. Основная конструкция устойчивости небоскреба – железобетонное ядро, внутри которого располагаются коммуникации, лифтовое оборудование, технические помещения и пр., – имеет высшую степень огнезащиты — REI240 (способность выдержать огонь в течение 4 часов без изменения свойств бетона и стали).
Думаю, этих нескольких фактов достаточно, чтобы понять, что проект действительно уникален.
– С какими проблемами пришлось столкнуться при строительстве небоскреба?
– Сложности, безусловно, всегда присутствуют. Без них, наверное, не обходится ни один проект, тем более, если речь идет о таком масштабном сооружении, как «Лахта Центр». В процессе проектирования и строительства мы сталкивались со сложностями самого разного рода. Во-первых, это природные проблемы. В нашем случае это и близость к Финскому заливу, и грунтовые воды, и ветровые нагрузки. Перед тем, как начать строительство, мы проводили всевозможные испытания (в том числе и аэродинамические) для того, чтобы учесть влияние этих факторов на объект.
Были также и технические сложности, связанные с применением современных технологий и материалов, а также с воплощением сложной геометрии, обусловленной архитектурной концепцией зданий. Работа проводилась в несколько этапов. Сначала осуществлялся тщательный просчет всех узлов и конструкций с помощью специальных компьютерных программ. Затем, чтобы убедиться в точности расчетов, создавались макеты элементов, которые подвергались соответствующим нагрузкам. И только потом сложные конструкции шли в работу. Причем, перед тем, как осуществлять их монтаж на высоте, проводилась предварительная, «тренировочная» сборка на земле.
Третий комплекс сложностей был связан с координацией строительства. Башня «Лахта Центра» – самая высокая в Европе, масштабы работ колоссальные, очень многое зависит от четкости и слаженности действий различных структур и компаний. Крайне сложная логистика, учитывая то, что одновременно на строительной площадке происходит множество процессов – обустройство временных сетей, доставка конструкций и материалов, их складирование, перемещение техники, непосредственно строительные работы и пр.
– Какие работы при возведении башни «Лахта Центра» Вы отнесли бы к уникальным?
– Масштаб проекта, сложная архитектурная форма, особенности географического положения объекта обусловили необходимость использования уникальных материалов и технических решений. Они применялись буквально на каждом этапе строительства.
Если идти снизу вверх, то начинать надо с технологии бурения, которую мы использовали для устройства свай глубиной 82 м. Сложность процессу придавала близость моря и обилие грунтовых вод. Было принято решение производить работы без применения бентонитового раствора и воспользоваться системой обсадных труб. При этом удалось избежать попадания грунтовых вод в скважины. Думаю, в такой технологии в мире никто не работал. Качество работ проверялось с помощью специальных щупов и видеокамер для визуального контроля, которые опускались в скважины. Только убедившись, что они чистые и абсолютно сухие, мы начинали погружать металлические каркасы и заливать бетон.
Для конструкций ядра и колонн нами использовался высокопрочный бетон. В фундаментах, учитывая сложность и насыщенность армирования и скорость заливки нижней плиты толщиной 3,6 м, применялся самоуплотняющийся бетон. После проведения многих испытаний нам удалось найти рецепт, оптимальный именно для нашего объекта.
Также нами использовалась технология сталежелезобетонных конструкций, которая, надеюсь, теперь будет шире применяться в России. В качестве сердечников мы использовали профили из высокопрочной стали, вокруг которых заливался бетон. Таким образом, у нас получалась единая композитная конструкция. Эта технология позволила нам существенно нарастить скорость строительства башни.
Учитывая габариты и геометрию ядра, мы применили для его возведения очень интересную технологию самоподъемной опалубки, которая дала возможность практически без остановок, очень аккуратно и технически грамотно выполнить эти работы.
При реализации проекта используется очень много стекла – причем как холодно-, так и горячегнутого. Только благодаря его применению удалось и реализовать архитектурные задумки разработчиков проекта башни, и эффективно организовать внутреннее пространство объекта.
Здание высотное, и для того, чтобы строительные конструкции занимали как можно меньше места, нами использовались высокопрочные стали и высокопрочные бетоны и на офисных этажах. Много интересных технологий использовалось для организации инженерных систем комплекса. Разумеется, строительство небоскреба невозможно без использования современного высокоскоростного лифтового оборудования.
То есть, как видите, уникальные технические решения задействованы в строительстве «Лахта Центра» от свай до вершины шпиля. Можно смело сказать, что это объект, возведенный с применением самых современных технологий.
– Это российские технологии или зарубежные?
– «Лахта Центр» – проект мирового уровня, и в нем использован самый современный международный опыт. Однако нужно учитывать, что прямое перенесение примененных где-то решений на нашу почву – просто невозможно. Каждый проект такого масштаба уникален, и технологии должны быть адаптированы под совершенно конкретные условия и задачи. То есть уже существующие в мире наработки было необходимо актуализировать.
При этом могу сказать, что в ходе решения этих задач использовались российские наработки и отечественные материалы. Например, рецептура бетонных смесей, которые мы применяли, совершенно уникальна, оптимизирована именно под наши условия.
– Когда мы увидим «Лахта Центр» во всей красе?
– Ввод в эксплуатацию объекта намечен на осень 2018 года. При этом надо понимать, что речь идет именно о завершении строительно-монтажных работ и вводе в эксплуатацию. То есть здание будет построено и обретет свой завершенный облик, но обустройство внутренних пространств еще будет продолжаться. Переезд же в «Лахта Центр» будущих жителей произойдет не ранее 2019 года.
Справка
«Лахта Центр» – общественно-деловой комплекс, строящийся в Приморском районе Санкт-Петербурга для размещения штаб-квартиры «Газпрома» и открытых общественных пространств. Включает в себя небоскреб и многофункциональное здание. Общая площадь объекта — 400 тыс. кв. м. Офисные пространства займут порядка двух третей площади комплекса. Небоскреб стал самым северным в мире и самым высоким зданием в России и в Европе, на 88 м превосходя московскую высотку «Башня Федерация» и уступая лишь 540-метровой Останкинской телебашне, которая считается не зданием, а инженерным сооружением.
Мнение
Алексей Сынчиков, руководитель проекта, компания АЕСОМ (выполняет функции строительного контроля со стороны заказчика при возведении многофункционального комплекса «Лахта Центр»):
– Компания АЕСОМ начала совместную работу с заказчиком еще в 2007 году, когда проект планировалось реализовать на Свердловской набережной. В 2011 году было принято решение о переносе проекта на Лахту – и нас пригласили для осуществления строительного контроля за инженерно-геологическими изысканиями, а также для консультаций по проектированию подземной части комплекса уже на новой площадке.
К сложностям работы на этом объекте в первую очередь следует отнести недостаточность российской нормативной базы по высотному строительству и уникальность самого объекта. Поэтому для решения возникающих технических задач заказчику пришлось привлечь ведущие научно-исследовательские институты, такие как: НИИ оснований и подземных сооружений им. Н. М. Герсеванова, НИИ бетона и железобетона им. А. А. Гвоздева, ЦНИИ строительных конструкций им. В. А. Кучеренко и другие. В обсуждении этих задач участвовала также и компания АЕСОМ, так как впоследствии нам приходилось контролировать соответствие фактически выполняемых работ тем требованиям, которые были установлены в технологических регламентах и рекомендациях.
С самой ранней стадии проводилась очень большая исследовательская работа. Сначала, как говорится, «на бумаге» осуществлялось обоснование принимаемых технических и технологических решений. Затем проводились лабораторные исследования, которые должны были подтвердить теорию. Для особо уникальных и сложных конструкций (таких как, например, бетонирование массивных конструкций) проводились опытные работы уже на строительной площадке, поскольку лабораторные условия всегда хоть немного, но отличаются от реальных. По результатам специальных исследований (включающих в себя отбор образцов и проведение необходимых лабораторных исследований) принималось окончательное решение или вносились изменения в технические решения при необходимости.
Дополнительные сложности придавал сам масштаб проекта. Например, на заливке фундамента одновременно работало сразу 13 бетонных заводов, бетонирование велось 17 насосами непрерывно в течение 49 часов. Каждый завод перед бетонированием необходимо было освидетельствовать и отобрать – по обеспеченности современным оборудованием, по наличию системы контроля качества и еще по ряду критериев (в частности, определить, где и как хранятся инертные материалы). И это только один из примеров. Уникальность технических решений по металлическим конструкциям, фасадам, обеспечению безопасности и надежности объекта требовала от всех участников проекта повышенного внимания и ответственности, и я рад, что компания АЕСОМ внесла свой скромный вклад в то, что сейчас уже стало видно всему миру.
Харийс Чика, генеральный директор PERI Россия:
– Компания PERI участвовала в строительстве «Лахта Центра» – самого высокого здания России и Европы. Мы предоставили комплексное инженерное решение для проведения монолитных работ от фундамента до верхних этажей башни. Также системы опалубки и лесов немецкого производителя использовалось при возведении многофункционального здания. Всего на объект отгружено 7,2 тыс. т оборудования.
В строительстве небоскребов важнейшее значение имеет вопрос обеспечения безопасности и комфортных условий труда работников объекта. Представьте, какой эмоциональный стресс испытывают строители, которые находятся на высоте хотя бы 20 м, где нет стен и каких-либо ограждений по краю. Что же говорить о высоте «Лахта Центра»? Открытый горизонт – это большая опасность. Возможность несчастного случая в таких условиях очень высока. Причем пострадать могут не только работники площадки, но и автомобили, и пешеходы, которые передвигаются в непосредственной близости от строящегося здания. Это особенно актуально в условиях плотной городской застройки. Ограждение периметра – это также и защита от непогоды: ветра, дождя, снега. Тем более, если строительство ведется в северных регионах или на берегу залива, как это было с «Лахта Центром».
Для ядра башни «Лахта Центр» инженеры PERI спроектировали эффективное решение по опалубке на основе самоподъемной системы. В итоге опалубливание без крана и вне зависимости от погодных условий ускорило темп строительства.
