Президентский наказ
Послание президента России Владимира Путина Федеральному Собранию, помимо громких международных заявлений, содержало не менее важные мысли, напрямую касающиеся строительной отрасли страны. И если часть задач, поставленных президентом, эксперты считают вполне достижимыми, то в осуществлении других – сомневаются.
По мнению специалистов, заявленные в послании цели могут стать частью «новых майских указов», подготовку которых правительством РФ подтвердил пресс-секретарь президента Дмитрий Песков.
7%
Одной из намеченных Владимиром Путиным целей стало повышение доступности жилья для граждан, для чего в ближайшей перспективе предлагается создать условия для снижения средней ставки по ипотечным кредитам до 7% годовых.
Президент призвал добиться условий, когда не менее 5 млн семей в России смогут ежегодно улучшать свои жилищные условия (в 2017 году это смогли сделать 3 млн семей). Для этого, по его словам, необходимо обеспечить рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на рынке жилья.
«В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Разумеется, в каждом конкретном случае стоимость и другие условия кредита индивидуальные, но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7-8%. Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны, но стремиться нужно, безусловно, к 7%», - отметил глава государства.
По оценке большинства экспертов, эта задача вполне достижима во вполне обозримом будущем. «Ставка по ипотеке в 7% - это перспектива ближайших одного-двух лет. Для снижения ипотечной ставки необходима экономическая ситуация, позволяющая снижать стоимость заимствований, привлекать долгосрочное фондирование для банков», – заявил генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ) Александр Плутник. По его словам, необходимые меры сейчас предпринимаются правительством РФ и Центробанком. По прогнозам АИЖК, уже к концу 2018 года средняя ипотечная ставка снизится до уровня около 8% годовых.
«При тех макроэкономических предпосылках, которые мы видим сегодня, это вполне реальная и достижимая цель», - прокомментировал призыв главы государства президент Сбербанка Герман Греф. «Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам очевиден, и к концу 2018 года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», - добавляет руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
Он подчеркивает, что ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, формируется из нескольких составляющих, в первую очередь из стоимости фондирования, риска, расходов банка и маржи. «В руках государства есть все инструменты по дальнейшей стабилизации инфляции и снижению ключевой ставки до 5% в течение 2-3 лет. В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного ориентира в 7%. При этом можно сказать, что банки так же заинтересованы в снижении общего уровня ставок, так как это делает ипотеку доступной для более широкого круга клиентов», - отмечает эксперт.
120 миллионов
Еще более сложную задачу поставил Владимир Путин в сфере жилищного строительства. «Сегодня в России ежегодно строится около 80 млн кв. м. Было, правда, чуть побольше в некоторые годы, но в среднем 80 млн. Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год», - заявил он. По словам президента, эта цель весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы.
А вот эту задачу большинство экспертов полагает трудноосуществимой. Госструктуры главное внимание обращают на технические аспекты проблемы. «Чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в год, нужно уже сегодня активно вовлекать земельные участки для жилищного строительства, а также заниматься градостроительной подготовкой, в том числе по федеральным земельным участкам», - говорит Александр Плутник. По его словам, сам процесс вовлечения земель связан с согласованиями с правообладателями, включая участки, которые сегодня не используются.
А вот представители строительного комплекса видят немало других проблем, главной из которых остается законодательная чехарда. «Раз президент поставил задачу, значит ее надо выполнять. Строители должны строить, и они готовы строить больше, если для этого будут созданы условия. Закон о долевом строительстве был принять 18 лет назад. За это время в него 24 раза вносились поправки. То есть по поправке в год, а то и по две! И до сих пор мы по-прежнему находимся в условиях нестабильности. Очередные изменения в федеральном законодательстве, регулирующем долевое строительство, вступят в силу 1 июля этого года. К этим поправкам у строительного сообщества вновь есть ряд вопросов», - отмечает вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Ему вторят другие эксперты. Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что, дать ответ о реалистичности поставленной задачи можно, только исходя из совокупности факторов. «Прежде всего того, насколько усложнится жизнь застройщиков после вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ. В теории понятно, какие трансформации произойдут на первичном рынке недвижимости, а вот что из этого получится на практике пока неизвестно. Сейчас очевидно только, что работать станет сложнее, а строить – дороже», - говорит он.
«Чтобы решить поставленную президентом задачу, необходимо достигнуть консенсуса между властью и бизнесом, принять единые правила игры и не менять их в течение хотя бы лет пяти», - подчеркивает Олег Бритов.
Между тем, инициативами Владимира Путина предусматривается дальнейшее реформирование законодательства в строительной сфере. Он повторил, что от долевого строительства нужно переходить на проектное финансирование, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».
Однако эта реформа не может не сказаться негативно на объемах ввода жилья, что признают и в Минстрое РФ, напоминает директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян. «Не надо быть экспертом, чтобы понимать – любые изменения в законодательстве влекут за собой некоторые издержки и, как правило, вызывают определенную стагнацию регулируемой отрасли. Это необходимый период адаптации, перехода к новым схемам и правилам. Можно предположить, что нас ждет некоторый спад. Эти выводы подтверждает глава Минстроя Михаил Мень, заявивший, что «ведомство прогнозирует проседание рынка в 2020 году и связывает его именно с отменой долевого участия в строительстве».
«Полагаю, что выйти на показатель в 120 млн кв. м можно будет через 5-7 лет, когда строительная отрасль полностью перейдет на новые рельсы. Возможно, за это время ЦБ РФ предложит застройщикам какие-либо инструменты, позволяющие решить эту задачу. Но добиться таких объемов ввода в ближайшие год-два – невозможно», - добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Вторая проблема, на которую указывают эксперты, - платежеспособный спрос. Многие выражают сомнение, что даже снижение средней процентной ставки до 7% годовых, сможет его обеспечить в нужных объемах. «Кто будет покупать все новые и новые миллионы квадратных метров? В текущей ситуации такого экономически подтвержденного спроса на жилье в России нет», - говорит Николай Урусов.
С ним согласен Сергей Терентьев: «У нас в стране многие десятилетия сохраняется дефицит жилья, но нужно учитывать и реальную покупательскую способность населения. Застройщики могут возводить сколько угодно миллионов квадратных метров жилья в год, если это будет востребовано рынком».
Вартан Погосян обращает внимание также на географический фактор. «На протяжении последних нескольких лет главными драйверами рынка нового жилья остаются Москва и Санкт-Петербург (с областями), а также Краснодарский край. При текущем процентном распределении объемов строительства по городам показатель в 120 млн. кв. м выглядит не только труднодостижимым, но и бессмысленным», - отмечает он.
Кроме того
Помимо двух базовых вводных, Владимир Путин очертил еще круг вопросов, на которые властям необходимо обратить внимание.
Он заявил, что в ближайшие годы необходима реализация масштабной программы пространственного развития России. Расходы на эти цели предлагается удвоить. «Крупные города должны служить основой для гармоничного пространственного развития всей территории России. Важно, чтобы развитие городов стало движущей силой для всей страны», - отметил президент.
«Обновление городской среды должно базироваться на широком внедрении передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решениях, на использовании цифровых технологий в работе социальных объектов, общественного транспорта, коммунального хозяйства, что в том числе позволит обеспечить прозрачность и эффективность системы ЖКХ», - подчеркнул он, добавив, что «важно, чтобы они сохранили свое лицо и историческое наследие».
Владимир Путин также отметил, что «для развития городов и поселков, роста деловой активности, обеспечения «связанности» страны нам нужно буквально «прошить» всю территорию России современными коммуникациями». «Мы серьезно обновили федеральные автомобильные трассы. Теперь нужно привести в порядок региональные и местные дороги», - добавил он.
Из других базовых направлений президент выделил проведение работы по привлечению инвестиций и снижению административных барьеров, мешающих развитию бизнеса.
«Группа ЛСР» взялась выступить генподрядчиком на достройке одного из самых старых и известных петербургских долгостроев – ЖК «На Охте» (ранее - «Охта-модерн»). Репутация компании позволяет говорить, что проблемный объект будет, наконец, введен в эксплуатацию, а обманутые дольщики – получат квартиры.
27 февраля был подписан Меморандум о взаимодействии по достройке объекта между ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»), выступающим в роли генерального подрядчика, ООО «Питер-Констракшн» – застройщиком, с декабря 2017 года находящимся в процедуре банкротства, и временным управляющим Владимиром Полуяновым.
Напомним, строительство ЖК «Охта-модерн» еще в 2004 году начала печально известная компания «ИВИ-93». Ввод в эксплуатацию планировался в 2006-м. С тех пор на объекте не раз менялись застройщики, проект получил новое название, а сроки сдачи неоднократно переносились. Обманутые дольщики предпринимали самые отчаянные меры, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме – включая митинги, голодовки и обращения к президенту. И вот, наконец, ситуация реально сдвигается с места.
Уже 2 марта состоялось выездное совещание на строительной площадке комплекса, участники которого рассказали о мерах, которые будут предприняты в самое ближайшее время, что завершить возведение долгостроя.
Первый шаг – за ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» (ГБУ «ЦЭТС»). «В течение 40 рабочих дней, начиная с сегодняшнего дня, ГБУ обследует конструктив долгостроя и предоставит проектировщикам материалы, необходимые для допроектирования объекта. После проведения этих работ будет подписано соглашение между «Питер-Констракшн» и «Группой ЛСР». Затем холдинг приступят к строительно-монтажным работам», - сообщил Алексей Золотов, руководитель аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина.
По словам директора ГБУ «ЦЭТС» Вячеслава Метелкина, обследование будет проходить в несколько этапов. Сначала – визуальное обследование объекта для определения возможных дефектов строительных конструкций, включающее и геометрические замеры. Затем будут выполнены лабораторные испытания бетонных элементов с целью определения их текущего состояния, параметров армирования и марки бетона. Затем специалисты приступят к геодезическим измерениям конструкций на предмет проверки их планового высотного положения, кренов и возможного отклонения от вертикалей. Заключительным этапом будет определение параметров тона собственных колебаний конструкций, которые позволяют определить возможные дефекты монтажных сооружений. «После завершения работ по обследованию технического состояния объекта мы выдадим итоговое заключение, включающее в себя результаты и рекомендации с выводами по дальнейшим действиям по завершению строительства», - сообщил Вячеслав Метелкин.
«Планируем в мае 2018 года получить заключение экспертов. Это позволит определить фактический объем строительных работ, которые необходимо выполнить на объекте, и заключить с застройщиком договор генерального подряда в рамках процедуры банкротства», - отметил заместитель директора по строительству «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Алексей Пятненков.
По предварительной оценке, строительная готовность долгостроя на данный момент составляет 75-80%. Выполнен весь конструктив, большая часть фасадов и перегородок. Как сообщил Алексей Пятненков, предстоит обеспечить объект инженерными системами, доделать паркинг, выполнить кровлю, окна, балконы. «Полностью объем необходимых работ станет ясен по результатам исследования. Если не прояснится чего-то совершенно непредвиденного, мы рассчитываем закончить все строительно-монтажные работы и подготовить объект к вводу в эксплуатацию к концу этого года», - заявил он.
На достройку объекта, по примерным подсчетам, необходимо еще около 300 млн рублей. Работы «Группа ЛСР» выполнит за свой счет. Каким образом холдинг сможет скомпенсировать затраты, учитывая, что все квартиры в комплексе проданы, не оговаривается. Предположение, что компания сможет претендовать участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который ООО «Питер-Констракшн» получило у города аренду в целях строительства апарт-отеля, когда взялось достраивать ЖК «Охта-модерн», участники совещания не прокомментировали.
«Сейчас главное – сдать объект, чтобы 326 пострадавших дольщиков получили, наконец, свои квартиры. Я убежден, что «Группа ЛСР» это сделает. Я также обращаюсь и к компании, и к ГБУ «ЦЭТС» с призывом обязательно учесть все замечания, которые будут поступать от дольщиков», - резюмировал Алексей Золотов.
Группа компаний RBI намерена вложить 1 млрд рублей в создание культурного пространства в Левашовском хлебозаводе и еще 2,5-3,5 млрд в строительство жилого комплекса рядом.
Построенный в 1933 году Левашовский хлебозавод находится сегодня в плачевном состоянии. Вид уникального цилиндрического здания почти полностью скрывают некрасивый забор и многочисленные новоделы, появившиеся после распада СССР. Впрочем, если подойти к хлебозаводу ближе, то становится ясно, что смотреть пока не на что, так как здание нуждается в восстановлении как внутри, так и снаружи. При этом в 2012 году завод был признан объектом культурного наследия регионального значения.
RBI предлагает очистить территорию завода от новоделов, а само здание реконструировать, превратив в культурное пространство, которое станет точкой притяжения петербуржцев и гостей города. Над проектом работает компания Genius Loci. Окончательно документ не разработан, однако концепция ясна: девелопер намерен организовать выставочные пространства, лекционные площадки, уличные световые инсталляции современных европейских художников. Часть помещений будет предназначена для проведения детских мастер-классов с ежедневной программой.
Кроме того, в здании будет работать экспозиция, посвященная блокаде Ленинграда, ведь Левашовский хлебозавод не прекращал работу даже в военное время. «Мы хотим увековечить процесс выпекания хлеба, чтобы каждый мог вспомнить историю этого завода и всего города в самые тяжелые годы», – сообщил президент RBI Эдуард Тиктинский.
Территория между Левашовским проспектом и Большой Зелениной улицей превратится в открытую прогулочную зону. «Мы намерены организовать небольшую зеленую зону со скамейками для отдыха горожан. Кирпичная труба, находящаяся на этой территории, будет сохранена. С помощью световых инсталляций она превратится в объект современного искусства», – сообщил заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин.
Проект культурного пространства на базе Левашовского хлебозавода был одобрен общественным советом при Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, в том числе членами Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.
Отметим, что общая площадь завода составляет около 4 тыс. кв. м, при этом культурный центр займет 700-800 «квадратов». Остальные площади RBI отдаст под коммерческие объекты (однако, какие именно, пока не решено).
О будущем ЖК известно значительно меньше, так как RBI намерена презентовать проект только после получения разрешения на строительство. Тем не менее, представители компании рассказали, что юридически ЖК будет состоять из одного дома, однако фактически планируется возвести четыре корпуса общей жилой площадью около 20 тыс. кв. м. Кроме того, будет построена подземная парковка.
«Все планировки квартир тщательно выверены. Мы старались, чтобы из всех окон был красивый вид. Площадь квартир будет составлять от 50 до 150 кв. м, а высота потолков – 3,3 м», – рассказал Михаил Гущин. В компании подчеркнули, что будет построено именно жилье, а не апартаменты.
Кстати
RBI планирует строить дома и создавать культурное пространство одновременно. «Оба проекта будут реализованы примерно за три года после выхода на стройплощадку, а на стройплощадку мы выйдем после получения всех разрешений. Какой срок все это займет, лучше не загадывать», – отметил Эдуард Тиктинский.
