Дольщики ГК «Город»: мнения разделились
Вчера у полпредства СЗФО собралось несколько дольщиков ГК «Город», чтобы пожаловаться на качество сданных в эксплуатацию долгостроев. Однако далеко не все граждане, которые уже проживают в этих домах, разделяют позицию заявителей.
Информация о готовящейся акции заблаговременно была размещена в группах дольщиков ГК «Город» в социальных сетях. Инициатором мероприятия была одна из активисток группы и бывшая дольщица ГК «Город» Алла Андреева. Сама активистка, со слов других дольщиков, уже приняла квартиру, оформила право собственности, однако при этом в своей квартире не проживает.
Появившаяся в соцсетях информация об акции вызвала возмущение у многих из тех, кто уже проживает в сданных домах. Они пришли к полпредству выразить протест против этой акции.
На сегодняшний день по акту приема передачи дольщиками уже принято 1190 квартир, заявления же подали – 35, из которых только половина жалуется на недоделки во введенных домах, остальные требуют скорее сдать корпуса, строительство которых еще не завершено.
Так, дольщики жалуются, что введенные в эксплуатацию 14 июня 2017 года дома по адресам Ленинский проспект дом 64 корп. 1 лит. А и Проспект Героев дом 18, лит. «А» (ЖК «Ленинский парк»), сданы с недоделками. Как заявляет Алла Андреева, два введенных в эксплуатацию дома «в тяжелом состоянии. Не работают кнопки пожарной сигнализации и датчики дыма, не сделаны противопожарные перекрытия в шахтах прохождения электрокабелей».
Взвешенную позицию о ситуации высказывает Наталья Бурмистрова, дольщица в доме по Проспекту Героев, 7А. «Сам дом очень хорошей конструкции, сделан качественно. Сужу об этом сама как риэлтор, который уже много лет продает квартиры на рынке. Да, есть определенные недоделки, но по сравнению с тем, в каком состоянии дом сдавался, то, как он выглядит сейчас - просто день и ночь. Дом огромный и абсолютно все довести до совершенства сразу сложно, на доделку нужно время. Не будем забывать, что это – долгострой», - комментирует дольщица.
По словам Натальи Бурмистровой, генподрядчик продолжает устранять недочеты, выявленные после сдачи дома в эксплуатацию. Она считает, что некоторые активисты умышленно раздувают скандал с целью получения денежных компенсаций или для самопиара.
«Как инженер-гидротехник я вводила много объектов. Когда начали достраивать наш дом, 7А, я работала вместе с компанией «Виско», которая делала нам все коммуникации, вместе с главным инженером я обходила подвалы, осматривала все оборудование. Могу сказать, что у нас в доме стоит одно из лучших в Европе оборудований, хорошее и дорогое, - рассказывает дольщица ЖК «Ленинский парк» Татьяна Борисенкова. - Когда дом вводился в эксплуатацию, я всех призывала в него заселяться, потому что дом надо обживать, нельзя еще на год оставлять его на морозе. Но есть группа, которая всегда недовольна, они были против приемки. Но я считаю, что для новостройки то, что мы получили в итоге - это очень неплохо. Как и в любой новостройке, первый год жизни - это притирание к дому. Да, не без проблем, но они не сложнее, чем в любых других новостройках. Вода есть, лифт ходит».
«Мы общаемся с управляющей компанией, у нас есть диалог, - говорит жительница корпуса 6 А ЖК «Ленинский парк» Людмила Щепетнева, - То, что в домах жить невозможно - это не правда! Я перевезла сюда свою 90- летнюю маму, и ей здесь удобно. Сейчас мы рады, что живем, наконец, в собственной квартире, а не в съемной. Я не понимаю людей, у которых есть дополнительное жилье, в котором они живут, а сами выступают с публичными заявлениями о том, что в нашем ЖК жить невозможно. Я считаю, что лучшая стратегия - идти на диалог, понимать сроки, общаться с управляющей компанией и с представителями генподрядчика, устраняющего недоделки, а не заниматься кляузами. В отношении недостроенных корпусов, на недостроенных объектах стройка идет круглосуточно, я вижу работающие краны и утром, когда просыпаюсь, и вечером, когда ложусь спать. Эти дома нельзя назвать брошенными. Может быть темпы не такие быстрые, как хочется дольщикам, но я считаю, что лучше медленнее, но качественнее».
Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский прокомментировал asninfo.ru акцию дольщиков ГК «Город» у приемной полпредства.
«Мы начинали работу с 5 тысяч пострадавших дольщиков. Сегодня было подано 35 жалоб. Это говорит о том, что дома и объекты строятся, и вопросов становится все меньше. Например, у дольщиков «Морской звезды» они касаются больше экономических показателей строительства, а не самой стройки. У дольщиков «Прибалтийской» - сроков. А дольщиков «Ленинского парка» интересует текущее состояние домов. Но если есть 35 граждан, которых что-то беспокоит - проблемы, которые указаны в этих обращениях, безусловно, нужно брать на контроль и скорейшим образом решать», - заявил господин Барановский.
Он уточнил, что будут выделены направления проблематики обращений, и
вопросы, требующие длительных решений, например, текущее содержание жилого фонда - будут взяты на контроль.
«Представители комитета по строительству регулярно бывают на объектах ГК «Город», например, вчера мы запускали тепло в «Ленинском парке», я уехал оттуда заполночь, - добавил Евгений Барановский. - Мы не только продолжаем строить все объекты, мы и с построенных не уходим. Вопросы текущего содержания будут всегда, но глубину проблематики в каждом случае надо смотреть отдельно».
Решить проблему обманутых дольщиков может помочь проектное финансирование строительства жилых объектов.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы внедрения в жилищное строительство механизма проектного финансирования и проблему самовольного строительства.
Между банком и застройщиком
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что Госдума РФ одобрила в первом чтении поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. В том числе они предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он.
Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.
Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт.
На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Павел Созинов
Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет
Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным. Чиновник добавил, что на региональном уровне ведомством готовится ряд предложений, направленных на развитие данного механизма работы застройщиков в городе.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.
Андрей Касьянов, вице-президент Союза «Строительный ресурс», отметил, что при проектном финансировании у регионов нет оценки надежности строительных организаций. Необходимо, чтобы деятельность компаний соответствовала бы утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг.
Генеральный директор ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин рассказал о механизме строительства социального жилья в Башкортостане. Он отметил, что по специальной региональной программе предоставление земли для данных целей некоммерческим организациям проходит без торгов. Это позволяет минимизировать затраты на строительство объекта. С 2012 года по середину 2015-го было представлено 293 участка для строительства 325 тыс. кв. м жилья.
Амнистия для самостроев
В рамках совещания также был поднят вопрос об урегулировании проблем в отношении объектов самовольного строительства. Начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что ситуацию с самостроями ведомство держит на контроле. Новых таких объектов нет, с уже выявленными продолжается работа. По словам главы городского Госстройнадзора, снос самостроя – для ведомства не самоцель. Объекты можно сохранить в ходе судебных разбирательств.
Напомним, что Служба госстройнадзора уже составила перечень из 40 объектов (26 из них – жилье), строящихся на территории Петербурга без разрешения. У них есть возможность до 1 июля урегулировать правоустанавливающие отношения на эти объекты. Официально в реестре городского самостроя ГАСН находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что многие выявляемые в 47-м регионе самовольные объекты появились из-за действия двойных законодательных норм. «В частности, проверка ОНФ показала, что строительные работы вдоль Дороги жизни начаты на участках так называемого двойного назначения. То есть по данным Морозовского военного лесничества территория относится к землям обороны и безопасности, а по данным Департамента имущественных отношений ведомств – является частной собственностью и имеет категорию «земли населенных пунктов», – отметил он.
Александр Кузьмин призвал власти региона быть более ответственными в вопросах выдачи разрешений на строительство и контроля за земельными ресурсами, особенно когда речь идет о землях лесного фонда.
Руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Ярослав Явид отметил, что проблема самостроя сложна как с правовой, так и с социальной точки зрения. Однако ее необходимо решать, чтобы предотвратить появление новых таких объектов. По его словам, нелегально построенные жилые дома можно сохранить, если они соответствуют техническим критериям, условно провести амнистию через публичное досудебное регулирование вопроса. Требования к сохранению объекта должны быть прозрачны, чтобы исключить коррупцию и двойные стандарты.
Мнение: Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
– Наша рабочая группа разработала свой вариант социального проектного финансирования. Он существенно отличается от того, что предлагает сейчас Министерство строительства РФ.
На наш взгляд, при внедрении механизмов социального проектного финансирования необходимо осуществить мероприятия, которые обеспечат не только гарантии долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов, выделении земельных участков муниципалитетами специализированным некоммерческим организациям.
В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, мы считаем, что необходимо осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. Такой механизм не остановит стройку и гарантирует оплату работы подрядных организаций.
Говоря о проектном финансировании, нужно думать о создании проектной венчурной организации, которая объединит всех участников процесса. При ней можно создавать органы надзора, которые будут следить за расходованием денежных средств, привлекаемых в объект.
АО «МФК «Лахта-центр», занимающееся строительством комплекса, представило предварительную концепцию управления зданием.
После завершения работ АО трансформируется в управляющую компанию, около трети помещений МФЗ будет отдано под общественные пространства и коммерческие помещения, для них сегодня идет поиск операторов. В среде экспертов коммерческой недвижимости представленная концепция вызвала неоднозначную реакцию. Многие эксперты критиковали проект за слабо проработанную экономику.
Как рассказал исполнительный директор «Лахта-центра» Александр Бобков, около трети МФЗ (примерно 70 тыс. кв. м) будет отдано под общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения. Среди прочего проект предполагает создание зала на 500 человек, амфитеатра на открытом воздухе на 2 тыс. человек, медцентра на 2,5 тыс. кв. м, спа-центра площадью 4,2 тыс. кв. м, несколько точек питания, двух столовых на 1500 мест. Помимо этого в самой башне предполагается создание двухуровневого ресторана на 74-76-м этажах (площадью 2,4 тыс. кв. м) с вращающейся платформой. Торговая составляющая центра будет относительно небольшой – около 4,5 тыс. кв. м, она включает в себя супермаркет на 1,5 тыс. кв. м и несколько небольших торговых точек. Также в проекте предусмотрено создание детского обучающего центра «Мир науки и технологии» площадью 10 тыс. кв. м.
Александр Бобков отметил, что торговля не будет являться сильной стороной комплекса, гораздо больший упор будет сделан на общепит – в «Лахта-центре» предполагается одновременное нахождение около 8 тыс. человек.
«Мы пригласили вас для того, чтобы вы поняли, что у Газпрома, вопреки сложившимся стереотипам, нет каких-то «своих» компаний, с которыми все давно решено, – сообщил собравшимся руководителям компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, господин Бобков. – И мы заинтересованы в поиске операторов, готовых предложить для перечисленных площадей интересные концепции».
По его словам, исследования показали, что в первый год посмотреть на высотку в Лахту приедут около 1,2 млн человек.
Однако потом, отмечают специалисты, интерес постепенно будет падать. И перед «Лахта-центром» стоит задача пригласить в свой комплекс таких арендаторов, которые бы делали общественные пространства интересными для посещения горожан в том числе и в выходные дни, когда 6 тыс. офисных работников не будут приезжать в центр.
Пока многие приглашенные эксперты концепцию «Лахта-центра» приняли в штыки. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит: «Я пока не понимаю, зачем люди, приехавшие сюда из любопытства, захотят вернуться в это пространство вновь. Вы рассчитываете на сотрудников офисов, но деньги заработать на «офисном планктоне» невозможно: чтоб он лишние 100 рублей оставил – такого не бывает никогда».
Ему вторил Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би групп»: «Я пока экономики проекта не вижу, многие функции здесь избыточны. Вы один на один с этим проектом останетесь».
Подвергся критике и проект детского центра «Мир науки и технологий» – эксперты также отмечали, что экономика проекта им непонятна.
«Я, признаться, ждал от вас свежих идей и не планировал разговор на тему: «Как это будет окупаться?». Окупаются сегодня кино, пиво… – попенял собравшимся Александр Бобков. – Как окупается «Аврора»?». «Конечно, – устало возразил ему Игорь Водопьянов, – мы же газом не торгуем…».
Эксперты обращали внимание на то, что общественные пространства будут посещаемыми лишь когда они находятся в шаговой доступности от жилых массивов. Транспортная составляющая, по признанию самого господина Бобкова, несколько отстает от графика строительства комплекса. В будущем от «Лахта-центра» планируется построить дорогу до ЗСД, китайские инвесторы выразили заинтересованность вложить средства в строительство ветки метро от Крестовского острова до «Лахта-центра». Однако господин Бобков признает, что в любом случае на новую станцию метро в компании рассчитывают не раньше 2022 года.
Тем не менее среди экспертов были и те, кто считал проект общественных пространств перспективным. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank International SPb, говорит: «Только за счет туристов и грамотного менеджмента можно сюда организовать поток. Да и жители Приморского района часто не знают куда пойти – в выходные и праздники ЦПКиО забит! Опыт Новой Голландии показателен – как из ничего, даже еще не сделав в проекте никаких работ, можно создать модное место».
Справка
Общая площадь «Лахта-центра» составит 387 тыс. кв. м. Он будет состоять из башни высотой 462 м (87 этажей) площадью 163,7 тыс. кв. м, а также многофункционального здания (его максимальная высота составит 75 м, общая площадь – 223 тыс. кв. м). Сейчас ведутся работы на уровне 16-22-го этажей башни, завершение работ запланировано на 2018 год.