ЖК «Охта-модерн» вышел на финишную прямую
«Группа ЛСР» взялась выступить генподрядчиком на достройке одного из самых старых и известных петербургских долгостроев – ЖК «На Охте» (ранее - «Охта-модерн»). Репутация компании позволяет говорить, что проблемный объект будет, наконец, введен в эксплуатацию, а обманутые дольщики – получат квартиры.
27 февраля был подписан Меморандум о взаимодействии по достройке объекта между ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»), выступающим в роли генерального подрядчика, ООО «Питер-Констракшн» – застройщиком, с декабря 2017 года находящимся в процедуре банкротства, и временным управляющим Владимиром Полуяновым.
Напомним, строительство ЖК «Охта-модерн» еще в 2004 году начала печально известная компания «ИВИ-93». Ввод в эксплуатацию планировался в 2006-м. С тех пор на объекте не раз менялись застройщики, проект получил новое название, а сроки сдачи неоднократно переносились. Обманутые дольщики предпринимали самые отчаянные меры, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме – включая митинги, голодовки и обращения к президенту. И вот, наконец, ситуация реально сдвигается с места.
Уже 2 марта состоялось выездное совещание на строительной площадке комплекса, участники которого рассказали о мерах, которые будут предприняты в самое ближайшее время, что завершить возведение долгостроя.
Первый шаг – за ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» (ГБУ «ЦЭТС»). «В течение 40 рабочих дней, начиная с сегодняшнего дня, ГБУ обследует конструктив долгостроя и предоставит проектировщикам материалы, необходимые для допроектирования объекта. После проведения этих работ будет подписано соглашение между «Питер-Констракшн» и «Группой ЛСР». Затем холдинг приступят к строительно-монтажным работам», - сообщил Алексей Золотов, руководитель аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина.
По словам директора ГБУ «ЦЭТС» Вячеслава Метелкина, обследование будет проходить в несколько этапов. Сначала – визуальное обследование объекта для определения возможных дефектов строительных конструкций, включающее и геометрические замеры. Затем будут выполнены лабораторные испытания бетонных элементов с целью определения их текущего состояния, параметров армирования и марки бетона. Затем специалисты приступят к геодезическим измерениям конструкций на предмет проверки их планового высотного положения, кренов и возможного отклонения от вертикалей. Заключительным этапом будет определение параметров тона собственных колебаний конструкций, которые позволяют определить возможные дефекты монтажных сооружений. «После завершения работ по обследованию технического состояния объекта мы выдадим итоговое заключение, включающее в себя результаты и рекомендации с выводами по дальнейшим действиям по завершению строительства», - сообщил Вячеслав Метелкин.
«Планируем в мае 2018 года получить заключение экспертов. Это позволит определить фактический объем строительных работ, которые необходимо выполнить на объекте, и заключить с застройщиком договор генерального подряда в рамках процедуры банкротства», - отметил заместитель директора по строительству «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Алексей Пятненков.
По предварительной оценке, строительная готовность долгостроя на данный момент составляет 75-80%. Выполнен весь конструктив, большая часть фасадов и перегородок. Как сообщил Алексей Пятненков, предстоит обеспечить объект инженерными системами, доделать паркинг, выполнить кровлю, окна, балконы. «Полностью объем необходимых работ станет ясен по результатам исследования. Если не прояснится чего-то совершенно непредвиденного, мы рассчитываем закончить все строительно-монтажные работы и подготовить объект к вводу в эксплуатацию к концу этого года», - заявил он.
На достройку объекта, по примерным подсчетам, необходимо еще около 300 млн рублей. Работы «Группа ЛСР» выполнит за свой счет. Каким образом холдинг сможет скомпенсировать затраты, учитывая, что все квартиры в комплексе проданы, не оговаривается. Предположение, что компания сможет претендовать участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который ООО «Питер-Констракшн» получило у города аренду в целях строительства апарт-отеля, когда взялось достраивать ЖК «Охта-модерн», участники совещания не прокомментировали.
«Сейчас главное – сдать объект, чтобы 326 пострадавших дольщиков получили, наконец, свои квартиры. Я убежден, что «Группа ЛСР» это сделает. Я также обращаюсь и к компании, и к ГБУ «ЦЭТС» с призывом обязательно учесть все замечания, которые будут поступать от дольщиков», - резюмировал Алексей Золотов.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко во время праздничной церемонии открытия двух детских садов в Кудрово пообещал, что основные проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой деревни будут решены к 2025 году. При этом глава 47-го региона многозначительно добавил, что без участия бизнеса ничего не получится.
Инфраструктурные проблемы в Кудрово были всегда, однако особенно они обострились во времена строительного бума, когда жилье строили все, а соцобъекты и дороги – только власти. «Теперь нам приходится нагонять, и мы нагоним. Надеюсь, что к 2025 году мы решим все инфраструктурные проблемы, да так, чтобы лет 10 об этом можно было не думать», – сказал Александр Дрозденко на праздничной церемонии открытия двух детских садов в Кудрово.
Сотня объектов
Открывал губернатор дошкольное отделение Центра образования «Кудрово», а также детсадовское отделение №4 общеобразовательной школы №1. Оба объекта построила компания «Полис Групп» в рамках программы «Налоги в обмен на соцобъекты». Губернатор подчеркнул, что это далеко не первые, и, что важно, не последние соцобъекты, возведенные «Полис Групп» в Кудрово. «За три года мы вместе построили уже 6 детских садов и 2 школы. И еще построим», – заявил Александр Дрозденко.
Новые детсады губернатору понравились. Он нашел фасады зданий красивыми, и лично удостоверился в том, что застройщик установил антивандальные окна. «Подумал, что если я не смогу мячом разбить окно, то и дети не смогут», – пояснил губернатор, когда стекла устояли, несмотря на приложенные им усилия.
Александр Дрозденко отметил, что строительством детсадов регион не только решает проблемы местных жителей, но и исполняет указ президента РФ Владимира Путина, который велел обеспечить детсадами всех детей в возрасте от 3 до 7 лет. «Я поставил задачу к началу 2021 года, чтобы в детские сады пришли еще дети от полутора лет до трех», – добавил глава 47-го региона.
Интересно, что об указе президента говорили даже воспитанники новых детских садов, причем в стихах. В силу юного возраста дети выговаривали далеко не все буквы алфавита, однако слова благодарности в адрес президента и губернатора слышались отчетливо.
Конечно, жителям Кудрово нужны не только образовательные учреждения. Губернатор осмотрел участок, на котором в 2020 году должен будет появиться медицинский комплекс общей площадью в 6,5 тыс. кв. м. Учреждение сможет принимать по 650 посетителей в смену.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что в 2018 году начнется проектирование проекта. Соответствующий аукцион, стоимостью 19,4 млн рублей уже объявлен. Чиновники уверены, что комплекс сможет закрыть все медицинские потребности жителей Кудрово.
Но и это не все. «За 10 лет мы построим здесь больше сотни социальных объектов. Даже в советское время такими темпами инфраструктуру не строили, а если и строили, то только на комсомольских стройках», – сказал Александр Дрозденко.
Путь к дорогам
Важную роль в повышении уровня жизни в Кудрово является развитие транспортной системы, которая на сегодня оставляет желать лучшего. Впрочем, у властей есть план по выходу и из этого кризиса. Так к концу 2018 года планируется завершить работы по «кольцеванию» проспекта Строителей: магистраль соединит северный и южный районы деревни. В 2019 году начнётся расширение действующего железнодорожного переезда в створе улицы Дыбенко, что позволит запустить движение автобусов большого класса. По планам областного правительства, к 2023 году будет построен въезд на Восточный скоростной диаметр и путепровод в районе магазина IKEA, а в 2025 заработает новая станция метрополитена.
«А если учесть, что мы уже договорились о расширении железнодорожного переезда на дороге от Кудрово до Петербурга, а также о том, что будет построена Фаянсово-Зольная магистраль, то о транспортных проблемах деревни можно будет забыть лет на 20-30», – уверен губернатор. «Ленобласть вкладывает значительные средства в разгрузку Кудрово от транспортных потоков. При этом для нас важно, чтобы в развитии инфраструктуры участвовал и частный капитал», – подчеркнул Александр Дрозденко. И слова губернатора не расходятся с реальностью: IKEA планирует вложить 800 млн рублей в строительство дорожной развязки. К развитию транспортной сети в районе будущего медкомплекса уже приложили руку компании «Строительный Трест» и «Отделстрой», вскоре к ним присоединится и «Инвесторг». В итоге за счет бюджета будут построены только подъезды к будущему зданию.
Очевидно, что правительство намерено свершить инфраструктурное чудо Кудрово руками работающих в области бизнесменов. И не только в Кудрово. Бугры, Мурино и Новое Девяткино также на особом счету у областного правительства.
Фонд имущества Петербурга выставит на торги два участка под торговые центры в Приморском районе города. Инвестиции в их строительство оцениваются в 200 млн рублей. По объемам продаж нового жилья Приморский район – городской передовик. Новая торговая инфраструктура здесь точно не будет лишней, говорят эксперты.
Смольный выставит на торги право аренды и застройки двух участков под торговлю в Приморском районе Петербурга. Первый торговый комплекс проектной площадью 2 тыс. кв. м. появится на пересечении улицы Ильюшина с проспектом Авиаконструкторов на участке 0,4 га. Стартовая цена лота составит 14,8 млн рублей. Построить торговый комплекс нужно за полтора года.
А под второй торговый объект отдадут участок площадью 0,4 га на пересечении ул. Парашютной и Шуваловского проспекта (напротив ЖК «Юбилейный квартал»). Площадь этого магазина составит 1,5 тыс. кв.м. А срок его строительства – девять месяцев. Стартовая цена этого лота – около 14 млн рублей.
В Смольном говорят, что на лоты уже есть претенденты. Но их имена не называют.
Эксперты считают, что участки имеют сравнительно небольшую для торговой недвижимости стартовую стоимость, сопоставимую с подготовленной индустриальной землей, и наверняка вызовут интерес у потенциальных инвесторов.
«Пятна средние по размеру, поэтому там логично строительство небольших микрорайонных торговых центров, специализированных ТЦ или отдельно стоящих супермаркетов. Но для классических гипермаркетов или крупных моллов участки малы», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, среди преимуществ локаций – размещение в развитых жилых районах, на перекрестках. Среди минусов - ограниченная по меркам крупноформатной торговли площадь земли под застройку.
«В первом случае ТЦ появится в спальном районе. Это идеальное место для малого торгового центра. Существует пара торговых комплексов крупного формата поблизости, но оказывать существенное влияние на малую торговлю они не будут. Также недалеко находится станция метро «Комендантский проспект». А вторая локация выглядит несколько менее удачной из-за давления промзоны с запада. Но в перспективе и там условия для торгового бизнеса улучшатся», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит гуманной. «Цена на самые дорогие участки в густонаселенных районах, как улица Илюшина, доходит до 20 тыс. рублей за 1 кв.м. земли. Заявленная стартовая цена может вырасти в несколько раз. Во втором случае заявленная цена тоже может значительно вырасти. На Парашютной улице есть предложения по цене более 10 тыс. рублей за 1 кв. м. земли», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
По оценке Ольги Шарыгиной, если у застройщика не будет необходимости прокладывать инженерные сети, инвестиции в строительство составят около 50 тыс. рублей на 1 кв.м. А в случае, если коммуникации отсутствуют, объем необходимых инвестиций вырастет на 30-40%, говорит она. По словам Ольги Шарыгиной, сейчас срок окупаемости малых торговых центров привлекателен для арендаторов. «В случае с данными проектами он составит около 7 лет», - считает эксперт. С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из Docklands development. По ее словам, спрос на аренду в небольших районных торговых центрах не падал даже в кризис. «Их главный плюс - близость к покупателю. Поэтому заинтересованные инвесторы найдутся», - уверена она.
По данным Colliers International, Приморский район занимает второе место в рейтинге обеспеченности торговыми площадями: по итогам 2017 года здесь на 1000 человек приходится 1,002 кв.м. торговых площадей. Активный жилищный девелопмент и развитие инфраструктуры района способствуют не только появлению новых локальных торговых объектов, но и развитию действующих крупных торговых центров: ТЦ «Капитолий» Outlet и ТРК Atlantic City в настоящий момент проходят реконцепцию.