Культура и жилье
Группа компаний RBI намерена вложить 1 млрд рублей в создание культурного пространства в Левашовском хлебозаводе и еще 2,5-3,5 млрд в строительство жилого комплекса рядом.
Построенный в 1933 году Левашовский хлебозавод находится сегодня в плачевном состоянии. Вид уникального цилиндрического здания почти полностью скрывают некрасивый забор и многочисленные новоделы, появившиеся после распада СССР. Впрочем, если подойти к хлебозаводу ближе, то становится ясно, что смотреть пока не на что, так как здание нуждается в восстановлении как внутри, так и снаружи. При этом в 2012 году завод был признан объектом культурного наследия регионального значения.
RBI предлагает очистить территорию завода от новоделов, а само здание реконструировать, превратив в культурное пространство, которое станет точкой притяжения петербуржцев и гостей города. Над проектом работает компания Genius Loci. Окончательно документ не разработан, однако концепция ясна: девелопер намерен организовать выставочные пространства, лекционные площадки, уличные световые инсталляции современных европейских художников. Часть помещений будет предназначена для проведения детских мастер-классов с ежедневной программой.
Кроме того, в здании будет работать экспозиция, посвященная блокаде Ленинграда, ведь Левашовский хлебозавод не прекращал работу даже в военное время. «Мы хотим увековечить процесс выпекания хлеба, чтобы каждый мог вспомнить историю этого завода и всего города в самые тяжелые годы», – сообщил президент RBI Эдуард Тиктинский.
Территория между Левашовским проспектом и Большой Зелениной улицей превратится в открытую прогулочную зону. «Мы намерены организовать небольшую зеленую зону со скамейками для отдыха горожан. Кирпичная труба, находящаяся на этой территории, будет сохранена. С помощью световых инсталляций она превратится в объект современного искусства», – сообщил заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин.
Проект культурного пространства на базе Левашовского хлебозавода был одобрен общественным советом при Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, в том числе членами Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.
Отметим, что общая площадь завода составляет около 4 тыс. кв. м, при этом культурный центр займет 700-800 «квадратов». Остальные площади RBI отдаст под коммерческие объекты (однако, какие именно, пока не решено).
О будущем ЖК известно значительно меньше, так как RBI намерена презентовать проект только после получения разрешения на строительство. Тем не менее, представители компании рассказали, что юридически ЖК будет состоять из одного дома, однако фактически планируется возвести четыре корпуса общей жилой площадью около 20 тыс. кв. м. Кроме того, будет построена подземная парковка.
«Все планировки квартир тщательно выверены. Мы старались, чтобы из всех окон был красивый вид. Площадь квартир будет составлять от 50 до 150 кв. м, а высота потолков – 3,3 м», – рассказал Михаил Гущин. В компании подчеркнули, что будет построено именно жилье, а не апартаменты.
Кстати
RBI планирует строить дома и создавать культурное пространство одновременно. «Оба проекта будут реализованы примерно за три года после выхода на стройплощадку, а на стройплощадку мы выйдем после получения всех разрешений. Какой срок все это займет, лучше не загадывать», – отметил Эдуард Тиктинский.
Три года тянулась история с постройкой детского сада на ул. Балашова во Всеволожске. Предыдущая администрация города начинала стройку, не имея на нее финансовых средств, подрядчик работал скверно и в конце концов бросил начатое здание, даже не законсервировав его. Только теперь строительство завершено, и детское учреждение начинает работать.
«Страх и риск»
Новое двухэтажное здание детсада в северной части Всеволожска почти зажато между жилыми домами. Это район интенсивного строительства, рядом возводится еще одна многоэтажная «коробка». Ради строительства администрация в свое время пожертвовала даже зеленым «пятачком», который здесь тоже был бы не лишним.
Детский сад остро необходим: по данным СМИ, очередь в детсады в районе растет, еще год назад она составляла 5 тысяч человек, а теперь уже 6 тысяч. Официальная статистика называет вчетверо меньшее число очередников, оговариваясь, впрочем, что учитывает лишь «остро нуждающихся».
И вот – готовое здание, светлые стены, ламинат на полу и признаки архитектуры во внешнем облике сооружения: все-таки не совсем типовая конструкция. На рубеже ноября-декабря здесь завершались последние работы, сотрудники детского учреждения устанавливали оборудование и «обживали» помещение, в котором они будут работать. Председатель областного Комитета по строительству Анатолий Каталевич, не раз приезжавший сюда, отмечает разительные сдвиги всего за одну неделю работ.
Но начало было совсем иным. Стройка стартовала на рубеже 2008–2009 годов, одновременно с возведением еще двух детских садов и школы. «Муниципальные контракты на строительство указанных объектов прежней администрацией МО “Всеволожский муниципальный район” заключались со сроком ввода в 2010 году без подтверждения финансирования на эти цели», – сообщал нынешний глава районной администрации Александр Соболенко. Городская прокуратура Всеволожска конкретизировала эти сведения: «Подрядчик ООО «БалтСтрой» обязуется по заданию муниципального контракта в соответствии с условиями Контракта, проектно-сметной документацией и календарным планом выполнения работ на свой страх и риск на условиях подряда выполнить работы по строительству детского сада». «Страх и риск» без денег привели к тому, что в августе 2010 года «в связи с отсутствием бюджетного финансирования стороны пришли к соглашению о приостановлении исполнения условий муниципального контракта до принятия ими решения о возобновлении его исполнения без консервирования объекта». Фактически стройка остановилась еще раньше. Тогда в районную администрацию и прокуратуру и посыпались жалобы жителей.
Но денег в районном бюджете по-прежнему не хватало. Город Всеволожск готов был предоставить свои средства, к тому же с просьбой об этом обратился губернатор. Но, по выражению главы городской администрации Сергея Гармаша, «межбюджетные отношения между муниципалитетами разного уровня не позволили передать средства в район, поскольку строительство и обслуживание детских учреждений — полномочия района». Не найдя законных средств передачи денег, местная власть обратилась за содействием на областной уровень. Результатом стало софинансирование достройки здания.
Доделка=перестройка
Первоначально предполагалось, что строительство обойдется в 51,2 млн рублей, в том числе проектно-изыскательские работы – в 1,4 млн. Однако объявленный 11 июля нынешнего года конкурс на достройку предполагал затраты в 43,8 млн.
Сдать здание предполагалось в сентябре. Не получилось. Хотя, по данным прокуратуры, еще до замораживания строительства были сделаны все стены и перекрытия, 60% перегородок, 50% кровли, 90% окон; 90-95% наружных сетей теплоснабжения, водопровода и канализации, на самом деле многие стройматериалы были разворованы: брошенный объект не охранялся. Но судя по тому, что представители общественности говорили об исчезновении всего трех оконных блоков, о 90% готовности говорить не приходилось. Незаконсервированная постройка начинала разрушаться и из-за недостаточного качества строительных работ. Например, крышу новому подрядчику – ЗАО «Корпорация РУАН» – пришлось переделывать заново.
«Мы пришли исправлять те дефекты, которые были допущены предыдущими строителями, – рассказывает начальник ПТО ЗАО «Корпорация РУАН» Максим Богородский. – Пришлось полностью разобрать и собрать заново крышу, высушить все плиты перекрытия, доставить те, которых не хватало, не просто сделать благоустройство, а убрать тот мусор, который здесь долгое время находился, подготовить территорию. Нам надо было высушить здание, привести в порядок те безобразные стены, которые были здесь сделаны и не попадали ни в какие нормы. То, что было сделано тогда и сейчас, – это две разных картины. На стройку были брошены огромные силы, люди работали здесь до десяти часов вечера. Честно говоря, я бы поставил им памятник за то, что они сделали. По сути, наша корпорация проделала очень большую и важную работу. Отношения с администрацией района как заказчиком у нас нормальные, мы работаем в одной команде, помогаем друг другу. По некоторым поводам ругаемся, но результат совместной работы – этот детский сад. Некоторые компании говорили, что сделали бы эту работу на месяц раньше. Но год назад детский сад стоял без крыши. А за то, с каким качеством здесь все было сделано, людей надо наказывать. А за нашу работу мне не стыдно».
РУАН – петербургская компания, и объекты его в основном также находятся в Петербурге. Это торговые центры и туристические базы, которые корпорация сама же потом и эксплуатирует. «Мы делаем это для себя, поэтому и качество работ соответственное. А здесь требовался подрядчик, который выполнит все работы за свои деньги, а уже потом будет ждать, когда это оплатят. Мы понимаем задачу, понимаем, что это все для детей – и работаем», – сказал Максим Богородский.
ГЧП для детского сада
Кроме сада на ул. Балашова, Всеволожский район предполагает закончить строительство детского сада в Сертолове на 100 мест и начать строительство еще двух учреждений дошкольного образования в Новом Девяткине (на 210 мест) и в сертоловском микрорайоне Черная Речка (на 140 мест). Кроме того, идут переговоры с инвесторами о строительстве частных детсадов с возможным предоставлением части мест очередникам по бюджетным расценкам.
«У нас острая проблема с местами в детских садах, – свидетельствует заместитель главы администрации Всеволожского района по здравоохранению и социальному развитию Елена Фролова – Город разрастается, приезжает много семей, и очередь, которая теоретически должна сокращаться, в связи с тем, что у нас очень развиты миграционные процессы, увеличивается. Остро нуждающихся в выделении мест в детских садах – 1320 детей. Администрация района работает над этой проблемой, строительство детских садов ведется. А пока, до окончательного решения этой проблемы, мы варьируем другие формы занятости детей – открываем группы подготовки к школе на базе школ, дополнительных учреждений образований. Кроме того, сейчас изменились СанПины, и у нас есть возможность внутри действующих дошкольных учреждений за счет оптимизации помещений увеличивать количество групп. В этом году это позволило устроить в сады 240 детей. В следующем году мы будем продолжать эту работу. Думаю, что года через два, в крайнем случае через три проблема с местами в детских садах у нас в районе будет решена».
Детский сад на ул. Балашова также первоначально был рассчитан на 100 мест, однако примет 120 детей. Остается «довести до ума» внутреннее оборудование, ведь тендер на поставку мебели прошел только в сентябре, на поставку и монтаж оборудования в медицинский блок – в конце ноября.
Каким бы проблемным ни было строительство детсада во Всеволожске, нет худа без добра: опыт возведения социальных объектов в условиях ограниченных бюджетов означает развитие механизма государственно-частного партнерства. Формы этого партнерства различны: и поиск подрядчика, который фактически кредитует социальную стройку, и сотрудничество с инвесторами по строительству негосударственных детских учреждений, и, наконец, взаимодействие с предприятиями, готовыми возводить для своих работников не только дома, но и объекты социальной сферы. В сентябре компания Nokian Tyres оборудовала помещение в одном из построенных ею жилых домов под детский сад на 20 мест. Воспитанниками его станут дети сотрудников компании Nokian Tyres Россия, живущих в комплексе «Хаккапелиитта Виллидж». Размер скромный, но каждое место в этом детсаду обошлось в миллион рублей. А найти 40 млн на достройку бюджетного сада, по признанию руководства района, оказалось «неимоверно трудно».
Василий Когаловский
В наступившем году объявлены только два аукциона по продаже земли из собственности Петербурга под строительство жилья. На рынке возникает дефицит, который, по мнению экспертов, может обернуться ростом цен на землю и на жилье.
По данным Фонда имущества Петербурга, в прошлом году город продал 10 земельных участков под строительство жилья. Объем поступивших в казну средств превысил 3 млрд рублей, что на четверть превышает показатель 2010 года. Но эксперты сомневаются, что в 2012 году удастся хотя бы приблизиться к этому показателю. Число подготовленных городом к торгам участков сильно сократилось. На данный момент объявлены лишь 9 торгов по земле, причем из заявленных участков под жилищное строительство пригодны только два. Один из них – в Сестрорецке – город попытался продать на минувшей неделе. Но безуспешно – желающих купить актив не нашлось. Второй участок площадью
В пресс-службе Комитета по строительству сообщили, что к аукционам готовят еще более 20 участков. Но дойдут ли они до покупателя – большой вопрос. Например, два земельных надела в Невском районе, подготовленные к торгам в 2012 году, губернатор Георгий Полтавченко решил не отправлять на аукцион, отдав под социальную застройку. О чем и заявил на заседании городского правительства, где рассматривалось постановление о торгах. Не исключено, что и другие земельные участки из городской казны постигнет похожая участь.
Эксперты считают, что осторожность властей – плод неопределенности градостроительной политики. «Вакуум предложения земли возник из-за неясности планов властей по развитию крупных инфраструктурных проектов», – считает менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. «Одна из причин – запаздывание города в сфере строительства инженерной и транспортной инфраструктуры в районах массового жилищного строительства. Есть определенные бюджетные ограничения расходов на эти цели», – добавляет директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров. По его словам, продажа участков в районах, где планы развития инфраструктуры финансово не обеспечены, создавало бы дополнительные социальные напряжения. «Кроме этого, продажа участков тормозится и темпами разработки проектов планировки (ППТ), без которых невозможно проектировать ничего на новых территориях», – уверен он.
«Земельных пятен в Петербурге достаточно для строительства жилья. Вопрос в том, что условия, которые выдвигает продавец земли, не всегда являются адекватными. Это касается и инфраструктуры, и цены», – комментирует управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Частные землевладельцы, по мнению участников рынка, не смогут полностью компенсировать недостаток предложения городской земли на рынке. «Так что город не сведет к нулю продажи земли для жилищного строительства. Сокращение предложения привело бы к росту цены на землю, что в нынешней не особо благоприятной экономической ситуации может спровоцировать повышение цен на квартиры и стагнацию конечного спроса на жилье», – говорят эксперты АРИН.
Цифра
3 млрд рублей составил доход бюджета Петербурга от продажи земельных участков в 2011 году
Никита Кулаков