Первый петербургский
Реализация уникального не только для Петербурга, но и для всей России и даже для Европы проекта – общественно-делового комплекса «Лахта Центр», в котором расположится штаб-квартира «Газпрома», – вышла на финишную прямую. Объект достиг заданной высоты – 462 м.
Об особенностях проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал главный инженер «Лахта Центра» Сергей Никифоров.
– Сергей Владимирович, что делает реализуемый Вами проект уникальным?
– Проще всего ответить на этот вопрос, перечислив ряд технических параметров объекта.
Свайное поле «Лахта Центра» состоит из 2080 буронабивных свай. Из них 264 (диаметром в 2 м и глубиной 82 м) – непосредственно под башней. Их общая длина – 15,8 тыс. м, а суммарная нагрузка на них составляет 670 тыс. т. Высота стены в грунте (защитной подземной конструкции, ограждающей фундамент башни) – 30 м.
Бетонирование нижней плиты фундамента башни «Лахта Центра» внесено в Книгу рекордов Гиннесса как самая большая непрерывная заливка бетона в мире. За 49 часов без остановки было залито более 19,62 тыс. куб. м бетона.
Перекрытия и колонны башни – композитные, выполнены из металла и бетона в соотношении 60 к 40. Основная конструкция устойчивости небоскреба – железобетонное ядро, внутри которого располагаются коммуникации, лифтовое оборудование, технические помещения и пр., – имеет высшую степень огнезащиты — REI240 (способность выдержать огонь в течение 4 часов без изменения свойств бетона и стали).
Думаю, этих нескольких фактов достаточно, чтобы понять, что проект действительно уникален.
– С какими проблемами пришлось столкнуться при строительстве небоскреба?
– Сложности, безусловно, всегда присутствуют. Без них, наверное, не обходится ни один проект, тем более, если речь идет о таком масштабном сооружении, как «Лахта Центр». В процессе проектирования и строительства мы сталкивались со сложностями самого разного рода. Во-первых, это природные проблемы. В нашем случае это и близость к Финскому заливу, и грунтовые воды, и ветровые нагрузки. Перед тем, как начать строительство, мы проводили всевозможные испытания (в том числе и аэродинамические) для того, чтобы учесть влияние этих факторов на объект.
Были также и технические сложности, связанные с применением современных технологий и материалов, а также с воплощением сложной геометрии, обусловленной архитектурной концепцией зданий. Работа проводилась в несколько этапов. Сначала осуществлялся тщательный просчет всех узлов и конструкций с помощью специальных компьютерных программ. Затем, чтобы убедиться в точности расчетов, создавались макеты элементов, которые подвергались соответствующим нагрузкам. И только потом сложные конструкции шли в работу. Причем, перед тем, как осуществлять их монтаж на высоте, проводилась предварительная, «тренировочная» сборка на земле.
Третий комплекс сложностей был связан с координацией строительства. Башня «Лахта Центра» – самая высокая в Европе, масштабы работ колоссальные, очень многое зависит от четкости и слаженности действий различных структур и компаний. Крайне сложная логистика, учитывая то, что одновременно на строительной площадке происходит множество процессов – обустройство временных сетей, доставка конструкций и материалов, их складирование, перемещение техники, непосредственно строительные работы и пр.
– Какие работы при возведении башни «Лахта Центра» Вы отнесли бы к уникальным?
– Масштаб проекта, сложная архитектурная форма, особенности географического положения объекта обусловили необходимость использования уникальных материалов и технических решений. Они применялись буквально на каждом этапе строительства.
Если идти снизу вверх, то начинать надо с технологии бурения, которую мы использовали для устройства свай глубиной 82 м. Сложность процессу придавала близость моря и обилие грунтовых вод. Было принято решение производить работы без применения бентонитового раствора и воспользоваться системой обсадных труб. При этом удалось избежать попадания грунтовых вод в скважины. Думаю, в такой технологии в мире никто не работал. Качество работ проверялось с помощью специальных щупов и видеокамер для визуального контроля, которые опускались в скважины. Только убедившись, что они чистые и абсолютно сухие, мы начинали погружать металлические каркасы и заливать бетон.
Для конструкций ядра и колонн нами использовался высокопрочный бетон. В фундаментах, учитывая сложность и насыщенность армирования и скорость заливки нижней плиты толщиной 3,6 м, применялся самоуплотняющийся бетон. После проведения многих испытаний нам удалось найти рецепт, оптимальный именно для нашего объекта.
Также нами использовалась технология сталежелезобетонных конструкций, которая, надеюсь, теперь будет шире применяться в России. В качестве сердечников мы использовали профили из высокопрочной стали, вокруг которых заливался бетон. Таким образом, у нас получалась единая композитная конструкция. Эта технология позволила нам существенно нарастить скорость строительства башни.
Учитывая габариты и геометрию ядра, мы применили для его возведения очень интересную технологию самоподъемной опалубки, которая дала возможность практически без остановок, очень аккуратно и технически грамотно выполнить эти работы.
При реализации проекта используется очень много стекла – причем как холодно-, так и горячегнутого. Только благодаря его применению удалось и реализовать архитектурные задумки разработчиков проекта башни, и эффективно организовать внутреннее пространство объекта.
Здание высотное, и для того, чтобы строительные конструкции занимали как можно меньше места, нами использовались высокопрочные стали и высокопрочные бетоны и на офисных этажах. Много интересных технологий использовалось для организации инженерных систем комплекса. Разумеется, строительство небоскреба невозможно без использования современного высокоскоростного лифтового оборудования.
То есть, как видите, уникальные технические решения задействованы в строительстве «Лахта Центра» от свай до вершины шпиля. Можно смело сказать, что это объект, возведенный с применением самых современных технологий.
– Это российские технологии или зарубежные?
– «Лахта Центр» – проект мирового уровня, и в нем использован самый современный международный опыт. Однако нужно учитывать, что прямое перенесение примененных где-то решений на нашу почву – просто невозможно. Каждый проект такого масштаба уникален, и технологии должны быть адаптированы под совершенно конкретные условия и задачи. То есть уже существующие в мире наработки было необходимо актуализировать.
При этом могу сказать, что в ходе решения этих задач использовались российские наработки и отечественные материалы. Например, рецептура бетонных смесей, которые мы применяли, совершенно уникальна, оптимизирована именно под наши условия.
– Когда мы увидим «Лахта Центр» во всей красе?
– Ввод в эксплуатацию объекта намечен на осень 2018 года. При этом надо понимать, что речь идет именно о завершении строительно-монтажных работ и вводе в эксплуатацию. То есть здание будет построено и обретет свой завершенный облик, но обустройство внутренних пространств еще будет продолжаться. Переезд же в «Лахта Центр» будущих жителей произойдет не ранее 2019 года.
Справка
«Лахта Центр» – общественно-деловой комплекс, строящийся в Приморском районе Санкт-Петербурга для размещения штаб-квартиры «Газпрома» и открытых общественных пространств. Включает в себя небоскреб и многофункциональное здание. Общая площадь объекта — 400 тыс. кв. м. Офисные пространства займут порядка двух третей площади комплекса. Небоскреб стал самым северным в мире и самым высоким зданием в России и в Европе, на 88 м превосходя московскую высотку «Башня Федерация» и уступая лишь 540-метровой Останкинской телебашне, которая считается не зданием, а инженерным сооружением.
Мнение
Алексей Сынчиков, руководитель проекта, компания АЕСОМ (выполняет функции строительного контроля со стороны заказчика при возведении многофункционального комплекса «Лахта Центр»):
– Компания АЕСОМ начала совместную работу с заказчиком еще в 2007 году, когда проект планировалось реализовать на Свердловской набережной. В 2011 году было принято решение о переносе проекта на Лахту – и нас пригласили для осуществления строительного контроля за инженерно-геологическими изысканиями, а также для консультаций по проектированию подземной части комплекса уже на новой площадке.
К сложностям работы на этом объекте в первую очередь следует отнести недостаточность российской нормативной базы по высотному строительству и уникальность самого объекта. Поэтому для решения возникающих технических задач заказчику пришлось привлечь ведущие научно-исследовательские институты, такие как: НИИ оснований и подземных сооружений им. Н. М. Герсеванова, НИИ бетона и железобетона им. А. А. Гвоздева, ЦНИИ строительных конструкций им. В. А. Кучеренко и другие. В обсуждении этих задач участвовала также и компания АЕСОМ, так как впоследствии нам приходилось контролировать соответствие фактически выполняемых работ тем требованиям, которые были установлены в технологических регламентах и рекомендациях.
С самой ранней стадии проводилась очень большая исследовательская работа. Сначала, как говорится, «на бумаге» осуществлялось обоснование принимаемых технических и технологических решений. Затем проводились лабораторные исследования, которые должны были подтвердить теорию. Для особо уникальных и сложных конструкций (таких как, например, бетонирование массивных конструкций) проводились опытные работы уже на строительной площадке, поскольку лабораторные условия всегда хоть немного, но отличаются от реальных. По результатам специальных исследований (включающих в себя отбор образцов и проведение необходимых лабораторных исследований) принималось окончательное решение или вносились изменения в технические решения при необходимости.
Дополнительные сложности придавал сам масштаб проекта. Например, на заливке фундамента одновременно работало сразу 13 бетонных заводов, бетонирование велось 17 насосами непрерывно в течение 49 часов. Каждый завод перед бетонированием необходимо было освидетельствовать и отобрать – по обеспеченности современным оборудованием, по наличию системы контроля качества и еще по ряду критериев (в частности, определить, где и как хранятся инертные материалы). И это только один из примеров. Уникальность технических решений по металлическим конструкциям, фасадам, обеспечению безопасности и надежности объекта требовала от всех участников проекта повышенного внимания и ответственности, и я рад, что компания АЕСОМ внесла свой скромный вклад в то, что сейчас уже стало видно всему миру.
Харийс Чика, генеральный директор PERI Россия:
– Компания PERI участвовала в строительстве «Лахта Центра» – самого высокого здания России и Европы. Мы предоставили комплексное инженерное решение для проведения монолитных работ от фундамента до верхних этажей башни. Также системы опалубки и лесов немецкого производителя использовалось при возведении многофункционального здания. Всего на объект отгружено 7,2 тыс. т оборудования.
В строительстве небоскребов важнейшее значение имеет вопрос обеспечения безопасности и комфортных условий труда работников объекта. Представьте, какой эмоциональный стресс испытывают строители, которые находятся на высоте хотя бы 20 м, где нет стен и каких-либо ограждений по краю. Что же говорить о высоте «Лахта Центра»? Открытый горизонт – это большая опасность. Возможность несчастного случая в таких условиях очень высока. Причем пострадать могут не только работники площадки, но и автомобили, и пешеходы, которые передвигаются в непосредственной близости от строящегося здания. Это особенно актуально в условиях плотной городской застройки. Ограждение периметра – это также и защита от непогоды: ветра, дождя, снега. Тем более, если строительство ведется в северных регионах или на берегу залива, как это было с «Лахта Центром».
Для ядра башни «Лахта Центр» инженеры PERI спроектировали эффективное решение по опалубке на основе самоподъемной системы. В итоге опалубливание без крана и вне зависимости от погодных условий ускорило темп строительства.
По итогам 2017 года Петербург стал самым привлекательным регионом России для инвесторов в недвижимость. Вложения в активы северной столицы за год выросли почти в два раза и составили $744 млн. Это 16% от общего вала инвестиций, которые были сделаны в российскую недвижимость за год. Они достигли $4,6 млрд. В текущем году аналитики прогнозируют рост показателя до $5 млрд, но участники рынка настроены скептически и ждут снижения инвестиций на фоне продолжающегося кризиса.
Инвестиции в российскую недвижимость за 2017 год составили $4,6 млрд, подсчитали эксперты JLL. Это на 9% больше, чем годом ранее. Причем, в последнем квартале 2017 года инвестиции на 88% превысили показатель аналогичного периода прошлого года и достигли $1,9 млрд (против $1 млрд годом ранее).
«В 2017 году экономика России восстанавливалась: инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка, рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Санация банков, которая пошатнула спокойствие инвесторов, все-таки не помешала им закрывать крупные сделки. В частности, в конце года были завершены сделки по покупке петербургской FortGroup портфеля из пяти торговых центров у австрийской компании Immofinanzза 900 млн евро, а также по покупке британским инвестиционным фондом Raven Russia части складского комплекса «Север-2» в столичном регионе у компании «Ориентир» предположительно за 6-7 млрд рублей», - рассказала руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба.
По данным JLL, 2017 год был примечателен ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40% от общего объема. Причем, сектор ритейла лидировал в статистике на протяжении всего года, а сделка FortGroup в конце года просто закрепила результат. Вторым по популярности у инвесторов видом недвижимости были офисы. На них пришлось 34% вложений.
Среди регионов по-прежнему инвесторов больше всего привлекает Москва. В 2017 году доля столичных транзакций составила 79% от общего объема, но осталась практически на уровне прошлого года. Зато доля Петербурга значительно выросла и составила 16% в общем объеме вложений. (Для сравнения, в 2016 году доля Северной столицы не превышала 9%).
В абсолютных цифрах показатель города увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. «Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», - говорят в JLL.
Изменилась за год также доля иностранных инвестиций в общем объеме вложений в российскую недвижимость. Она увеличилась с 6% в 2016 году до 17% - в 2017-м. За прошлый год на рынок вышли новые иностранные игроки, а те, что здесь уже есть – оживились, говорят в JLL. Среди дебютантов аналитики отметили китайскую компанию FosunGroup бизнесмена Гуо Гуанчана, которая минувшим летом купила офисный комплекс «Воздвиженка-центр» в Москве (известный как Военторг) у фирмы миллиардера Дмитрия Рыболовлева. Сделку оценили в 10-11 млрд рублей. А в числе «старожилов» эксперты выделяют британский инвестиционный фонд RavenRussia, купивший упомянутый выше складской комплекс «Север-2» в Москве, а также пакет коммерческой недвижимости (логопарк и два бизнес-центра) в Петербурге у фонда Northern Horizon Capital (сумма сделки по активам в Петербурге составила 4,9 млрд рублей). Еще один заметный «старожил» - глобальный инвестор JensenGroup, купивший в минувшем году бизнес-центр «Аэроплаза» в Петербурге в рамках процедуры оздоровления его бывшего собственника – Балтийского банка. Эту сделку оценили в 2-2,5 млрд рублей. «О восстановлении инвестиционного рынка свидетельствует и снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций. В 2017 году она составила всего 2% против 48% годом ранее», – говорят в JLL.
При этом, по данным JLL, ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. «Ориентиром для игроков рынка являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, а также 11-12,5% для складов. А в Петербурге это 9,5-11,5% - для офисов и торговых центров, а также 11,5-13,5% - для складов», - говорят в JLL. Эксперты говорят, что в 2018 году на фоне снижения ключевой ставки Центробанка, стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости.
«По итогам года мы ждем увеличения объема инвестиций в российскую недвижимости до $5 млрд», - заключила Олеся Дзюба.
С коллегой согласен генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Мы действительно наблюдаем восстановление и повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости после 2014 года. Возможно, инвесторы почувствовали, что сейчас рынок достиг дна, и в дальнейшем будет только расти, что привело к решению компаний о покупке новых активов», - рассуждает он. По его данным, наибольшая сумма инвестиций пришлась на сделки с земельными участками под жилье (если говорить о номинальной стоимости недвижимости). «Но если вести речь о наибольшей сумме в реальном денежном исчислении, то на первом месте бизнес-центры», - констатирует Николай Пашков. Он напомнил, что за прошлый год в Петербурге было закрыто 13 сделок по покупке офисов. Крупнейшими среди них стали уже упомянутая продажа «Аэроплазы», а также бывшей «Северной столицы» и Kellermann Center.
«В следующем году мы, скорее всего, получим продолжение этой тенденции роста, причем увидим сделки с коммерческой недвижимостью со стороны институциональных инвесторов. Сейчас ряд инвесторов, в том числе зарубежных, находятся в поиске новых объектов», - говорит Николай Пашков.
«В Петербурге оживление. Доля города в общем объеме вложений достигла 22%. Но в Москве средняя сделка с недвижимостью (если брать последние 4 года) в 2,7 раза крупнее, чем в Петербурге. В столице она примерно $73 млн против $23 млн. Но само число сделок за год в Петербурге выросло на 28%. А число иностранных вложений увеличилось на 15%», - говорили участники форума по недвижимости RE4, который прошел в декабре в Петербурге.
Но сами игроки рынка недвижимости, владеющие коммерческой недвижимостью в Петербурге, настроены более скептически. «Да, оживление на рынке чувствуется. Покупатели, и, главное, продавцы, привыкли к новой реальности и вновь готовы строить долгосрочные планы. Как следствие, от бесконечных переговоров стороны стали переходить к конкретным сделкам. Но всплеск сделок в 2017 году в значительной степени объясняется заделом предыдущих лет, когда стороны вели переговоры, но не были готовы принимать решение. Поэтому можно ожидать, что в текущем году произойдет снижение активности. И объем сделок в 2018 году будет меньше, чем в 2017 году», - считает гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
«Цифры аналитиков кажутся мне чересчур оптимистичными. Хотя возросший интерес инвесторов чувствую. Тому много причин. Первая - сокращение возможностей для инвестиций в регионах. Поэтому в столицы идут люди с деньгами из провинции. Вторая –шок от санкций прошел. Они многим надоели. Политические установки играют все меньшую роль в бизнесе, и если будет материальный интерес в России у иностранных инвесторов и не будет новых глобальных катаклизмов, они придут. Но тут многое зависит уже от развития отечественной экономики», – заключил игрок рынка недвижимости, пожелавший себя не называть.
«Скачков на рынке нет и падений тоже. Такая специфическая стабильность. Понятно, что деньги любят тишину. Но дело не только в этом. Легко можете изучить ситуацию, претворившись покупателем. Вы увидите, что купить-то сегодня в городе нечего. Активы, что продаются, все с какими-то изъянами: или документы надо доделывать, или реконцепцию проводить. Это стабильное болото, а не рынок. Но я предвкушаю оживление. Скоро опубликуют очередной санкционный список с именами олигархов. И деньги этим людям придется размещать в родной России. Первое, что их заинтересует, недвижимость, как самый надежный способ сохранения активов в кризис», - заключил гендиректор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» в составе одноименного жилого комплекса на Барочной улице. Покупателем выступил российский частный инвестор, имя которого не разглашается.
О том, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» на Барочной ул., 12/76 на конференции RE4Forum сообщил директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. По его словам, актив приобрел частный инвестор. Имя покупателя и детали сделки не разглашаются.
Бизнес-центр «Ориенталь» находится в составе жилого комплекса, который «ЮИТ Санкт-Петербург» построил на месте бывшего трамвайного парка им. Скороходова в 2012 году. Общая площадь 6-этажного бизнес-центра – 5 тыс. кв. м., из которых 4 тыс. кв. м. – арендопригодны. В здании есть конференц-зал на 100 мест и подземная парковка на 70 машин. Помещения офисного комплекса подготовили под чистовую отделку, но не заселили. Пять лет девелопер искал на актив покупателя. Участники рынка, опрошенные «Строительным Еженедельником», сказали, что изначально цена за актив была завышена. «Продавец хотел за здание 800 млн рублей. Но покупать его за такие деньги желающих не было. Теперь, видимо, подвинулся в цене. А людей с деньгами, готовых инвестировать в офисный сегмент, на рынке довольно много. Видимо, они получили предложение, которое их устроило», - говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге полагает, что объект мог стоить около 400 млн рублей. А по мнению гендиректора компании «Новый офис» Алексея Федорова, актив мог обойтись покупателю в 500-600 млн рублей. «Он явно приобретен для сдачи в аренду. Петроградский район - один из самых популярных среди офисных арендаторов», - говорит он.
«Объект продавался пустым. Это значит, что он может использоваться как для нужд собственного размещения, так и для инвестиционных целей», - говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
По данным JLL, доля Петроградского района в общем предложении качественных офисов Петербурга составляет 13,5% - по объему офисных площадей район занимает 3-е место среди административных районов после Московского и Центрального. Совокупный объем качественных офисных площадей составляет 421 тыс. кв. м. арендопригодной площади. Из них 173 тыс. кв. м., или 41%, относятся к классу «А».
«Доля вакантных офисов в районе на конец года составляет 5,7%, что ниже среднегородских значений (7,4%). Вакантность на Петроградской стороне в целом всегда ниже среднего уровня по городу. В то же время арендные ставки в классе «А» здесь чуть ниже (на 4%), чем в среднем по городу. А в классе «В» - выше среднегородских значений. Спрос на офисы в Петроградском районе устойчивый и несколько сдерживается лишь отсутствием крупных блоков», - поясняет Сергей Владимиров.
В свою очередь, эксперты Colliers International в Петербурге добавили, что рынок офисов Петербурга находится в упадке. «По итогам года будет выведено 174 тыс. кв. м. бизнес-центров классов «А» и «В». Это самое низкое значение за последние 5 лет. В следующем году тенденция к снижению ввода бизнес-центров сохранится: на 2018 год без учета «Лахта центра» заявлено около 112 тыс. кв. м. нового предложения», - заключил Андрей Косарев.