Апарты в ожидании «звезд»
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.
Федеральные и петербургские власти делают очередную попытку легализировать рынок аренды жилья. Эксперты сомневаются в возможности реализации инициатив чиновников.
Министерство промышленности и торговли РФ прорабатывает предложение о предоставлении физлицам, занимающимся сдачей жилой недвижимости, патентов – без регистрации граждан в статусе индивидуального предпринимателя. Предполагается, что такой еще более упрощенный налоговый режим поможет вывести из тени рынок аренды жилья.
Напомним, патентная форма налогообложения была введена в 2013 году и корректируется регионами. В Петербурге ее можно использовать в 65 видах предпринимательской деятельности, к которым относят и сдачу в аренду жилья. Стоимость патента составляет 6% от максимально возможного годового дохода в данном бизнесе. В частности, при сдаче в аренду квартиры до 75 кв. м (дальше – выше) петербуржцу вменен годовой доход в 400 тыс. рублей. Соответственно, патент обойдется человеку в 24 тыс. рублей.
Важно, что в настоящее время патент могут получить только граждане, имеющие статус индивидуальных предпринимателей. Для получения этого статуса необходимо встать на учет в налоговой как ИП, оплатить пошлину и другие услуги. В том числе и услуги нотариуса, так как требуется заверенное согласие второй «половинки» на сдачу квартиры, даже если собственность оформлена только на одного из супругов. Кроме того, «ипэшнику» с патентом все равно необходимо будет вести минимальную бухгалтерию. Федеральные чиновники надеются на то, что приобретение патента без обязательного получения статуса ИП значительно упростит налогообложение и поможет легализировать рынок аренды жилья. Отметим, что в настоящее время при сдаче квартиры можно не пользоваться патентом, а платить как физлицо 13% с полученного дохода.
Между тем, в прошлом году в Петербурге патентами на право сдачи жилой недвижимости воспользовались только чуть более 100 человек, при нескольких десятках тысяч арендодателей. В Смольном недовольны очень низким показателем. Правительство города в конце прошлого года заключило специальное соглашение о взаимодействии с налоговиками, правоохранительными органами, направленное на выискивание нелегальных арендодателей и усиление контроля за уплатой налогов.
По словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игоря Горского, в настоящее время уже сформировался класс мини-рантье. «Государство сейчас обратило внимание на данную категорию людей из-за существенной недособираемости налогов. Власти неоднократно делали попытки вывести рынок арендного жилья из тени, но в этот раз будут, вероятнее, поступать более жестко», – отмечает Игорь Горский.
По мнению партнера консалтинговой компании «Центр экономических разработок» Андрея Костикова, декларируемое «вытягивание» рынка аренды жилой недвижимости в легальную плоскость в ближайшее время не приведет к каким-либо результатам. «Наше население не любит платить налоги. Тем более, с той деятельности, которую доказать достаточно трудно. Надо идти несколько иными путями. А именно – масштабно заниматься строительством арендных домов. Так как у государства на эти цели почти нет средств, данными проектами необходимо заинтересовать частных инвесторов», – полагает эксперт.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.