Апарты в ожидании «звезд»
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.
На прошлой неделе Центр экспертиз «ЭКОМ» при участии представителей профильных комитетов Смольного, ЗакСа, администрации Центрального района города провели осмотр проблемного дома по адресу: Синопская наб., 28. Независимые эксперты и специалисты городских ведомств, отвечающих за состояние жилого фонда, пришли к единому выводу, что дом разрушается и необходимо предпринимать какие-то оперативные меры.
На честном слове
Историческое жилое здание, ставшее объектом осмотра выездной комиссии, было построено в 1870-х годах. Своим сравнительно нормального вида внешним фасадом смотрит на Неву. Однако с внутренней стороны здание выглядит удручающе. Как с грустью шутят жители дома в центральной части города, их двор подходит для съемок фильмов о блокаде.
По словам Галины Антоковой, проживающей в 15-й квартире проблемного дома, в последний раз ремонт в нем проводился около 40 лет назад, да и то был частичный. Также косметический ремонт был проведен к 300-летию Петербурга, и он касался только внешнего периметра здания.
«Я живу на последнем этаже и регулярно страдаю от потопа из-за дырявой крыши. В последнее время мы начали стелить на чердаке целлофан, который временно защищает от дождя, если убирать воду очень быстро.В самой квартире давно сгнила проводка, включать электроприборы приходится с осторожностью. В части комнат отсутствует отопление», – отмечает она.
У Татьяны Елизаровой из 3-й квартиры также основная проблема – вода. «Когда в очередной раз в подвале прорывает трубы горячего водоснабжения, комнаты в квартире становятся парилкой. Полы давно прогнили, обои не держатся, сверху падают куски штукатурки. Квартплату мы платим регулярно, однако ремонт нам все только обещают», – констатирует жительница дома.
Начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов, осмотревший здание, пообещал, что в 2016 году город по данному объекту проведет значительную часть работ. «По нашей программе в следующем году мы должны здесь заменить инженерные и теплосети. В трехлетний период запланированы работы по ремонту крыши. Постараемся подвинуть «крышу» также на 2016 год», – отметил он.
Между тем у жильцов дома и некоторых участников выездного совещания, побывавших на площадке, возник вопрос: нужно ли капитально ремонтировать здание, если оно находится в критичном невозвратном состоянии.
По словам генерального директора компании «Геореконструкция» Алексея Шашкина, принимавшего участие в осмотре здания, у данного жилого объекта «типичные заболевания плохо эксплуатируемого здания». По мнению эксперта, без серьезного и глубоко обследования, в первую очередь фундамента, сложно сказать, можно считать ли этот дом аварийным. Однако элементы локальной аварийности присутствуют. Если домом и дальше не заниматься, то он действительно может разрушиться.
Актив про запас
Между тем, как отмечает представитель управляющей компании, обслуживающей жилое здание, денег на серьезное обследование у них нет, так как стоимость такой экспертизы составляет – несколько сотен тысяч рублей.
Как признается специалист УК, для них данный дом и вовсе убыточный, так как за ним числится долг по оплате коммунальных услуг на сумму 2,2 млн рублей. Он поясняет, что в доме 20 квартир, и только четыре из них принадлежат физическим лицам. Остальные перекуплены юрлицами, которые в большинстве своем и не перечисляют квартплату. Квартиры пустуют или в них незаконно живут мигранты. Управляющая компания уже готовит обращения в суд о взыске долгов, а также заявление в прокуратуру.
Депутат ЗакСа Алексей Ковалев, также участвующий в осмотре дома, ознакомившись со списком организаций, купивших квартиры в данном здании, отметил, что некоторые из них принадлежат ООО «Лотос». Данная организация связанна с группой Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей, которая в этом квартале в начале и середине 2000-х скупала недвижимость. Кроме того, по соседству (Синопская наб., 22 – прим. ред.) построила высотный бизнес-центр.
«По всей видимости, данное жилое здание – для компании еще один актив про запас. Возможно, даже в настоящее время ненужный, раз им не занимается. Другой вариант, что девелопер ждет, чтобы здание признали аварийным. После его сноса компания может построить еще один бизнес-центр. В любом случае у организации должно быть понимание, что при покупке жилой недвижимости она несет ответственность за ее содержание и обязана делать коммунальные и другие отчисления. Если оплат никаких нет, то можно поднять вопрос об изъятии жилой недвижимости у такого инвестора. В квартирах должны жить люди», – подчеркнул Алексей Ковалев.
Стоит добавить, что на запрос «Строительного Еженедельника» о недвижимости в доме по Синопской наб., 28, в Plaza Lotus Group не ответили.
Культурный запрет
Провести оперативный капитальный ремонт в данном историческом здании мешает не только задолженность по оплате коммунальных услуг. Парадная часть дома является объектом культурного наследия. Это означает, что часть восстановительных работ в доме должна проходить по отдельной программе.
По словам заместителя руководителя петербургского отделения ВООПиК Александра Кононова, дом № 28 по Синопской наб. можно признать памятником культуры полностью. Эксперт отмечает, что в здании сохранились красивые широкие лестницы времен позднего классицизма. Сейчас таких лестниц в исторических домах почти не осталось, а значит, этот дом необходимо сохранить.
Мнение:
Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ»:
– Ситуация с этим домом очень неоднозначная. С одной стороны, она ужасающая в понимании того, как в нем живут люди. С другой стороны, очень загадочная и запутанная по тем решениям властей, которые принимались или отменялись по данному жилому объекту. Хочется надеяться, что в ближайшее время ситуация хоть как-то прояснится и дом как минимум будет капитально отремонтирован.
Противотуберкулезный диспансер и инфекционная больница в Полюстрово должны быть введены в строй до конца нынешнего года, подтвердил Игорь Албин, вице-губернатор Санкт-Петербурга.
Обустройство дорог общего пользования на месте технологических, решение имущественных вопросов и пусконаладка оборудования параллельно с подготовкой объекта к вводу в эксплуатацию, заблаговременное обучение кадров, которым предстоит работать на высокотехнологичном оборудовании. О необходимости особого внимания к этим аспектам Игорь Албин заявил, побывав на социальных объектах бюджетного строительства.
Две дороги – расточительство
Противотуберкулезный диспансер (генеральный подрядчик – ООО «ТЕПЛОМЕХ») в целом также произвел положительное впечатление на вице-губернатора. Он отметил, что в ходе посещения объектов Адресной инвестиционной программы особо обращает внимание на степень строительной готовности и качество производства работ. «И качество работ, и отчеты по строительной готовности, которые поступают к нам, совпадают с тем, что я увидел на объекте. Но есть рабочие вопросы», - заявил Игорь Албин. В случае с противотуберкулезным диспансером они связаны с двумя аспектами. Во-первых, участок строительства частично оказался в зоне зеленых насаждений общего пользования. «Чтобы ввести объект в эксплуатацию в этом году, необходимо обеспечить прокладку и подключение к инженерным коммуникациям, включая прокол под телом автомобильной дороги, во-первых, и подъезд к диспансеру, во-вторых», - уточнил вице-губернатор. Для реализации соответствующих мероприятий требуются, прежде всего, уточнения в закон Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях общего пользования. Проект поправок уже внесен в Законодательное собрание, и вице-губернатор пообещал обратиться к спикеру Вячеславу Макарову с просьбой «ускориться» в его рассмотрении.
Строительство подъездной дороги отдельно от уже существующей технологической вызвало наиболее серьезные замечания вице-губернатора. «На будущее: при подготовке и проведении инженерных изысканий очень важно, чтобы технологическая дорога в последующем переходила в дорогу общего пользования. Это экономия и времени, и денег. Но по данному объекту решение уже было принято, и мы с ним соглашаемся», - резюмировал чиновник.
Пусконаладка и права - одновременно
Инфекционная больница в Полюстрово (генеральный подрядчик – ООО «БалтИнвестСтрой», входит в ГК «РосСтройИнвест»), по словам Игоря Албина, впечатляет не только «действительно хорошим» качеством работ, но и общей площадью строительства – более 100 тыс. кв. м. Как сообщили представители генерального подрядчика, ранее комиссией было выявлено 44 недостатка, 37 из которых «уже отработаны». Поставлено также практически все монтируемое и немонтируемое оборудование. «Я понимаю, что часть работ по пусконаладке отнести на период после поставки немонтируемого оборудования - этого не избежать. Ускоряйтесь с поставкой!» - отреагировал вице-губернатор.
На примере инфекционной больницы в Полюстрово Игорь Албин напомнил о необходимости одновременного проведения пусконаладки, обучения персонала и решения имущественных вопросов. «До тех пор, пока право собственности не оформлено на Санкт-Петербург, эксплуатировать объект мы не имеем законного основания. Это нарушение бюджетной дисциплины. В итоге, получается, подрядчик завершил работы, и еще тянется волынка с передачей на эксплуатацию и финансированием этих мероприятий. Имущественные и смежные права надо оформлять очень быстро», - заявил вице-губернатор. По его словам, хотя специалисты для решения, в частности, имущественных вопросов «запрашивают до полгода», все должно быть сделано «за три-четыре месяца».