Апарты в ожидании «звезд»
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.