Бюджет может не все
Руководство Ленинградской области выслушало предложения обманутых дольщиков по изменениям в законодательство. Свои пожелания высказал и губернатор региона Александр Дрозденко.
В результате выяснилось – мнения во многом совпадают, однако дольщикам хочется больше того, что власти могут предложить.
Встреча произошла на заседании специально созданной комиссии Законодательного собрания Ленобласти по поддержке пострадавших участников долевого строительства. Александр Дрозденко заявил, что у властей недостаточно рычагов влияния на нерадивого застройщика. Чиновники не могут даже остановить продажи в проблемном проекте, и, конечно, у них нет полномочий, чтобы выгнать компанию со стройплощадки. «У нас есть примеры, когда недобросовестные застройщики отказываются расстаться с проектом, несмотря на длительную просрочку и многократные призывы», – сообщил он.
Дольщики считают, что такие полномочия у властей должны быть. «Если просрочка по работам свыше трех месяцев, то власти должны просто забрать объект», – полагает Роман Камольников, дольщик ЖК «Силы Природы» компании O2 Development.
Участники долевого строительства призывают максимально упростить процедуру передачи объекта новому застройщику, причем без банкротства старого, чтобы не затягивать завершение проекта еще на несколько лет.
Восстановление нарушенных прав
Дольщица ЖК «Олимп» компании «ГлавСтройКомплекс» Яна Вашанова озвучила весьма популярное среди пострадавших соинвесторов мнение, что в завершении проблемных объектов может участвовать и бюджет. Она призывает анализировать все долгострои и «категорировать их по финансовому принципу»: те, которые должен завершить застройщик; те, на достройку которых целесообразно выделить бюджетные средства; и те, завершение которых должно идти за счет частных инвестиций. Более того, активистка предлагает предусмотреть в бюджете РФ специальную статью: «Восстановление нарушенных прав и законных интересов пострадавших дольщиков (пайщиков)».
Однако дольщица ЖК «Радужный» компании «ГлавСтройКомплекс» Татьяна Меньшикова считает, что подобный закон может усугубить положение: «Политика признания объекта проблемным с достройкой за счет бюджета, без привлечения к ответственности юрлица, а также учредителей и директоров недобросовестных компаний, может спровоцировать поток мошеннических схем, брошенных строек и обманутых людей».
При этом дольщики уверены, что контроль над всеми активами недобросовестного застройщика должен перейти государственным структурам: «Реализация или освоение этих активов должны способствовать скорейшему завершению стройки», – говорит Татьяна Меньшикова.
Неожиданным стало предложение отказаться от выплаты неустоек за отставание от графика работ. «На первый взгляд, неустойка защищает права дольщиков: просрочил – плати! Но где компания может взять деньги? Только у людей, которые купили квартиры во второй и последующих очередях своего же проблемного проекта», – поясняет Татьяна Меньшикова. Она уверена, что неустойку за срыв сроков надо либо отменить, либо поставить ее истребование в очередь, чтобы компания сначала расплатилась со всеми дольщиками.
Преступление и наказание
Все участники заседания согласились с необходимостью ужесточить наказание за мошеннические действия на рынке строительства. «Застройщик должен понимать, что не отделается только испугом и условным наказанием, а получит реальный тюремный срок и конфискацию не только своего имущества, но и имущества близких членов семьи», – сказал Александр Дрозденко.
Роман Камольников поддержал губернатора и призвал предусмотреть уголовную ответственность для владельцев компаний, просрочивших сдачу объекта на срок более года. При этом дольщики полагают, что ответственность должны нести и органы власти за выдачу разрешений на строительство.
Глава области также считает, что в России должен появиться единый «черный реестр застройщиков», чтобы исключить возможность работы одних и тех же недобросовестных физических и юридических лиц в разных регионах страны.
Яна Вашанова предлагает расширить уже действующую в Ленобласти практику по ограничению выдачи разрешений на строительство компаниям, у которых есть проблемы со сдачей объекта. Она призывает распространить это требование не только на самого застройщика, но и на все компании, аффилированные с ним.
Помимо этого, дольщики выступают за практику «ипотечных каникул», при которой владельцы квартир в проблемном объекте могут перестать вносить ежемесячные выплаты.
Помогаем всем, чем можем
Наиболее проблемными стали вопросы государственной поддержки дольщиков. Александр Дрозденко отметил, что по действующему законодательству регион может помочь гражданам с регистрацией: «Мы подбираем общежития во Всеволожском районе, чтобы прописать там дольщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации. Я думаю, что к концу месяца у нас будут конкретные адреса. При этом необходимо посоветоваться с прокуратурой, чтобы нас не обвинили в организации «резинового» общежития».
Однако оплачивать жилье и прямо выделять бюджетные деньги на достройку объектов власти просто не имеют права. «По действующему законодательству, ни о какой бюджетной поддержке обманутых дольщиков не может быть и речи. Более того, за это предусмотрена административная и даже уголовная ответственность», – подчеркнул губернатор. При этом он отметил, что некоторые застройщики целенаправленно пользуются неосведомленностью дольщиков, убеждая, что дома не вводятся по вине чиновников: «Они просто шантажируют власти в надежде решить проблемы за госсчет».
На сегодня и властям, и дольщикам очевидно, что 214-ФЗ не в состоянии решить проблемы существующих долгостроев, а также предотвратить их появление в будущем. Нужны реформы.
«Я не являюсь сторонником полной отмены долевого строительства, но оно должно стать другим. Должны быть уполномоченные банки для сбора денег населения на специальные счета. И расчеты с застройщиком должны идти только по факту выполненных работ: подготовил котлован – получай за это деньги. Так застройщик, который не смог завершить проект, не унесет с собой денег больше стоимости фактически выполненных работ. Сейчас это очень большая проблема», – заявил Александр Дрозденко.
Он добавил, что все проекты должны согласовываться с властями, а вложенные средства – страховаться. «Тогда мы сможем контролировать действия застройщиков и не допускать на рынок мошенников», – уверен он.
Кстати
С 2017 года на территории Ленинградской области при участии органов власти было введено 13 «проблемных» домов, в результате 2,2 тыс. человек получили свои квартиры.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове – корпорация «Трансстрой» – в тяжбе со Смольным по одному из исков дошел до Верховного суда. Но высшая судебная инстанция не стала рассматривать жалобу компании.
Верховный суд РФ на прошлой неделе отказался рассматривать жалобу инжиниринговой корпорации «Трансcтрой» на решение судов нижних инстанций по тяжбе экс-подрядчика строительства стадиона на Крестовском острове с Комитетом по строительству Петербурга.
В рамках иска, дошедшего до высшей судебной инстанции, «Трансстрой» оспаривал неправомочность расторжения Смольным в июле 2016 года основного контракта стоимостью 12,3 млрд рублей на строительство спортивного объекта. Иск к городским чиновникам был подан экс-подрядчиком уже в августе того же года. В настоящее время два аналогичных по сути иска, связанных с расторжением других контрактов, на сумму 1,8 млрд и 3,6 млрд рублей, находятся на рассмотрении в судах первой инстанции. Всего же по тяжбе «Трансстроя» и Смольного открыто 15 судебных производств.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове считает последний судебный перевес в пользу властей Петербурга формальным и готов судиться дальше. Управляющий партнер петербургского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Иван Смирнов, представляющий интересы «Транссстроя», отмечает, что в настоящее время продолжается рассмотрение споров, вытекающих из одностороннего отказа Комитета от трех государственных контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове. «Отказ Верховного суда рассматривать жалобу компании не будет иметь какого-либо правового значения для рассмотрения других дел. В данный момент инжиниринговая корпорация «Трансстрой» продолжает отстаивать свои интересы, в том числе в рамках данного дела», – подчеркнул он.
Отметим, что в конце января этого года Городской суд Петербурга отменил решение Василеостровского районного суда по еще одной тяжбе сторон. Она касается правомочности выводов нотариуса в «стадионном деле». Нотариус был приглашен «Трансстроем» на стройку стадиона для фиксации текущего состояния, но не был пропущен через КПП. По словам Ивана Смирнова, нотариальное обеспечение доказательств во многих случаях является единственным способом добиться объективной фиксации ключевых обстоятельств и впоследствии защитить интересы в суде. «В ситуации, когда заказчик забирает строительную площадку, неправомерно отказывается признать факт выполнения работ и произвести их оплату, только нотариус как независимое третье лицо может зафиксировать объективное состояние объекта. Петербургский городской суд правомерно подтвердил законность нотариальной фиксации объекта в подобных случаях, что полностью соответствует сложившейся судебной практике. В дальнейшем данная позиция позволит многим компаниям эффективно противостоять действиям недобросовестных контрагентов», – считает юрист
По мнению сторонних экспертов в судебной практике, «Трансстрой» вряд ли будет обжаловать решение Верховного суда. Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев напоминает, что Верховный суд – последняя судебная инстанция, но иногда обжаловать решение можно по новым открывающимся обстоятельствам. «Однако такие случаи в судебной практике достаточно редки. Чаще всего заявитель подает другой, схожий по его интересам иск. Он после многоступенчатой системы обжалований также может дойти до Верховного суда, где может быть принято совсем другое решение», – полагает он.
Кстати
На прошлой неделе Петербургский городской суд продлил арест экс-вице-губернатору Марату Оганесяну на три месяца. Бывшего высокопоставленного чиновника Смольного обвиняют в хищении 50,4 млн рублей при расходовании бюджетных средств, задействованных на строительство стадиона на Крестовском острове.
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.