Бюджет может не все
Руководство Ленинградской области выслушало предложения обманутых дольщиков по изменениям в законодательство. Свои пожелания высказал и губернатор региона Александр Дрозденко.
В результате выяснилось – мнения во многом совпадают, однако дольщикам хочется больше того, что власти могут предложить.
Встреча произошла на заседании специально созданной комиссии Законодательного собрания Ленобласти по поддержке пострадавших участников долевого строительства. Александр Дрозденко заявил, что у властей недостаточно рычагов влияния на нерадивого застройщика. Чиновники не могут даже остановить продажи в проблемном проекте, и, конечно, у них нет полномочий, чтобы выгнать компанию со стройплощадки. «У нас есть примеры, когда недобросовестные застройщики отказываются расстаться с проектом, несмотря на длительную просрочку и многократные призывы», – сообщил он.
Дольщики считают, что такие полномочия у властей должны быть. «Если просрочка по работам свыше трех месяцев, то власти должны просто забрать объект», – полагает Роман Камольников, дольщик ЖК «Силы Природы» компании O2 Development.
Участники долевого строительства призывают максимально упростить процедуру передачи объекта новому застройщику, причем без банкротства старого, чтобы не затягивать завершение проекта еще на несколько лет.
Восстановление нарушенных прав
Дольщица ЖК «Олимп» компании «ГлавСтройКомплекс» Яна Вашанова озвучила весьма популярное среди пострадавших соинвесторов мнение, что в завершении проблемных объектов может участвовать и бюджет. Она призывает анализировать все долгострои и «категорировать их по финансовому принципу»: те, которые должен завершить застройщик; те, на достройку которых целесообразно выделить бюджетные средства; и те, завершение которых должно идти за счет частных инвестиций. Более того, активистка предлагает предусмотреть в бюджете РФ специальную статью: «Восстановление нарушенных прав и законных интересов пострадавших дольщиков (пайщиков)».
Однако дольщица ЖК «Радужный» компании «ГлавСтройКомплекс» Татьяна Меньшикова считает, что подобный закон может усугубить положение: «Политика признания объекта проблемным с достройкой за счет бюджета, без привлечения к ответственности юрлица, а также учредителей и директоров недобросовестных компаний, может спровоцировать поток мошеннических схем, брошенных строек и обманутых людей».
При этом дольщики уверены, что контроль над всеми активами недобросовестного застройщика должен перейти государственным структурам: «Реализация или освоение этих активов должны способствовать скорейшему завершению стройки», – говорит Татьяна Меньшикова.
Неожиданным стало предложение отказаться от выплаты неустоек за отставание от графика работ. «На первый взгляд, неустойка защищает права дольщиков: просрочил – плати! Но где компания может взять деньги? Только у людей, которые купили квартиры во второй и последующих очередях своего же проблемного проекта», – поясняет Татьяна Меньшикова. Она уверена, что неустойку за срыв сроков надо либо отменить, либо поставить ее истребование в очередь, чтобы компания сначала расплатилась со всеми дольщиками.
Преступление и наказание
Все участники заседания согласились с необходимостью ужесточить наказание за мошеннические действия на рынке строительства. «Застройщик должен понимать, что не отделается только испугом и условным наказанием, а получит реальный тюремный срок и конфискацию не только своего имущества, но и имущества близких членов семьи», – сказал Александр Дрозденко.
Роман Камольников поддержал губернатора и призвал предусмотреть уголовную ответственность для владельцев компаний, просрочивших сдачу объекта на срок более года. При этом дольщики полагают, что ответственность должны нести и органы власти за выдачу разрешений на строительство.
Глава области также считает, что в России должен появиться единый «черный реестр застройщиков», чтобы исключить возможность работы одних и тех же недобросовестных физических и юридических лиц в разных регионах страны.
Яна Вашанова предлагает расширить уже действующую в Ленобласти практику по ограничению выдачи разрешений на строительство компаниям, у которых есть проблемы со сдачей объекта. Она призывает распространить это требование не только на самого застройщика, но и на все компании, аффилированные с ним.
Помимо этого, дольщики выступают за практику «ипотечных каникул», при которой владельцы квартир в проблемном объекте могут перестать вносить ежемесячные выплаты.
Помогаем всем, чем можем
Наиболее проблемными стали вопросы государственной поддержки дольщиков. Александр Дрозденко отметил, что по действующему законодательству регион может помочь гражданам с регистрацией: «Мы подбираем общежития во Всеволожском районе, чтобы прописать там дольщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации. Я думаю, что к концу месяца у нас будут конкретные адреса. При этом необходимо посоветоваться с прокуратурой, чтобы нас не обвинили в организации «резинового» общежития».
Однако оплачивать жилье и прямо выделять бюджетные деньги на достройку объектов власти просто не имеют права. «По действующему законодательству, ни о какой бюджетной поддержке обманутых дольщиков не может быть и речи. Более того, за это предусмотрена административная и даже уголовная ответственность», – подчеркнул губернатор. При этом он отметил, что некоторые застройщики целенаправленно пользуются неосведомленностью дольщиков, убеждая, что дома не вводятся по вине чиновников: «Они просто шантажируют власти в надежде решить проблемы за госсчет».
На сегодня и властям, и дольщикам очевидно, что 214-ФЗ не в состоянии решить проблемы существующих долгостроев, а также предотвратить их появление в будущем. Нужны реформы.
«Я не являюсь сторонником полной отмены долевого строительства, но оно должно стать другим. Должны быть уполномоченные банки для сбора денег населения на специальные счета. И расчеты с застройщиком должны идти только по факту выполненных работ: подготовил котлован – получай за это деньги. Так застройщик, который не смог завершить проект, не унесет с собой денег больше стоимости фактически выполненных работ. Сейчас это очень большая проблема», – заявил Александр Дрозденко.
Он добавил, что все проекты должны согласовываться с властями, а вложенные средства – страховаться. «Тогда мы сможем контролировать действия застройщиков и не допускать на рынок мошенников», – уверен он.
Кстати
С 2017 года на территории Ленинградской области при участии органов власти было введено 13 «проблемных» домов, в результате 2,2 тыс. человек получили свои квартиры.
Предупредить появление новых обманутых дольщиков, разрешая проблемы, как только опасность их возникновения становится очевидной для госстройнадзора, - так можно сформулировать нынешнюю стратегию правительства Ленинградской области в плане защиты участников долевого строительства.
Опасность седьмого параграфа
Долгострои с очень длительной историей – дома во Всеволожске, на ул. Сергиевской, 104, и Константиновской, 101 (застройщик – ООО «НордИнвестСтрой»), которые возводятся с 2007 года. Сегодня права застройщика переданы ЖСК «СерКон», однако фирма, выполнявшая проектирование дома на Сергиевской – ООО «МонолитСетьСтрой» - обратилась в суд с требованием о запрете на использование проектной документации компанией ООО «НордСтройИнвест» и, несмотря на готовность ЖСК оплатить проект, на мировое соглашение не идет. «Очевидно, что «МонолитСетьСтрой» пытается «увести» эти объекты в конкурсную массу через признание прав застройщика за ООО «НордИивестСтрой» и инициировать решение судебных органов о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который существенно ограничивает возможности дольщиков на признание права собственности на недостроенное помещение», - прокомментировала Виктория Пенькова, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ, член рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, на заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области.
Кроме опасности отказа в статусе застройщика жилищно-строительному кооперативу завершению строительства этих объектов мешает и отсутствие средств, а также проектной документации на дом на ул. Константиновской: он строился по аналогии с объектом на Сергиевской. Стоит отметить, однако, что и проект этого МКД, как сообщили в администрации Всеволожского района, «не предъявлялся, более того – не прошел экспертизу». Таким образом, для завершения строительства на одном объекте необходимо установить внутренние коммуникации, а также подключить его к магистральным инженерным сетям. Второй дом нуждается в полном обследовании, перепроектировании с последующей экспертизой проекта, а также получении технических условий. Это предстоит сделать новому профессиональному инвестору. Им может стать ЗАО ИСК «Аверс». По мнению Виктора Шишкина, генерального директора компании, эти дома возможно достроить, увеличив этажность и привлекая тем самым средства новых дольщиков. Со своей стороны, Владимир Драчев, глава администрации Всеволожского района, заявил, что будут найдены механизмы эффективного взаимодействия с этой компанией. «Думаю, что мы сможем убедить ЗАО ИСК «Аверс» принять такое важное, необходимое для жителей района решение», - сказал он. О своих окончательных намерениях застройщик должен сообщить до конца июля, а уже в августе должно быть заключено соответствующее соглашение.
Удобное банкротство
Еще один объект – многоквартирный дом в Новом Девяткино, на ул. Озерной, 8 (застройщик – ЖСК «НовоДевяткино») – попал в список проблемных, поскольку дольщики не могут оформить право собственности на свои квадратные метры. Дом на 182 квартиры построен, но до сих пор не введен в эксплуатацию: не подключен к сетям по постоянной схеме, и средства на это (в пределах 50 млн рублей), как и свободные площади в доме, отсутствуют. Между тем разрешение на строительство недействительно с декабря прошлого года, а генеральный подрядчик (РСУ «Фрунзенское», которое, по словам председателя ЖСК Сергея Нефедова, фактически обладало правами застройщика и распоряжалось средствами от продаж квартир) – в стадии банкротства. «Необходима прокурорская проверка, чтобы установить, как расходовались средства дольщиков. Чтобы избежать уголовной ответственности, один из лучших ходов - уйти в банкротство», - заявила Виктория Пенькова. Необходимо также, по ее мнению, «пересмотреть в сторону минимизации» технические условия – плату за подключение. Однако, полагает г-жа Пенькова, дополнительных инвестиций со стороны самих членов ЖСК на возмещение части затрат в данном случае избежать не удастся.
Стоит сказать, что попадание объекта на ул. Озерной, 8, в перечень проблемных эксперты связывают отчасти с тем, что ранее он не был подконтролен областному Комитету госстройнадзора: с гражданами заключались преимущественно договоры не долевого участия (таковых всего 16), а членства в ЖСК (хотя 214-ФЗ уже действовал).
Для завершения строительства этого объекта вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин предложил в течение месяца ЖСК совместно с госстройнадзором определить стоимость оставшихся строительных работ и подключения к инженерным сетям по постоянной схеме с тем, чтобы половину необходимых средств внесли сами члены ЖСК, пообещав помощь региональных властей в поиске недостающего финансирования.
Осторожно: возможны мошенники
73 дольщика (по состоянию на конец марта), вероятно, не получат новое жилье в срок в дер. Малое Верево. По договорам долевого участия застройщик - ООО НПФ «СВИТ» - обязался передать квартиры не позднее 30 декабря нынешнего года. Однако строительство сегодня – на начальной стадии. И с учетом того, что по проекту дом восьмиэтажный, как полагают в областном госстройнадзоре, «в предусмотренный договорами срок объекты долевого строительства участникам переданы не будут». Из привлеченных денежных средств граждан в сумме почти 110,51 млн рублей не использовано только 49,25 млн рублей. По обращению участников долевого строительства этого жилого дома областной госстройнадзор проверил соблюдение застройщиком требований законодательства. В ходе проверки выяснилось: средства дольщиков находятся в неликвидных активах – ценных бумагах ООО «Альфа», а также обязательствах по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в пос. Русско-Высоцкое Ломоносовского района, заключенным с ЗАО «Фирма «Петротрест» и переданным ООО «Матрикс-Строй» застройщику как отступные.
Между тем и ООО «Матрикс-Строй», и ЗАО «Фирма Петротрест», переименованное в АО «ОРИОН», прекратили деятельность. Первая компания в стадии ликвидации, а вторая – в банкротстве. Примечательно, что учредителем обеих фирм является, как следует из Единого государственного реестра юридических лиц, одно и то же физическое лицо – Верещагин Алексей Леонидович. Как отметили в Комитете госстройнадзора, это свидетельствует об аффилированности данных юридических лиц.
Со своей стороны, Алина Полтавская, генеральный директор ООО «НПФ «СВИТ», сообщила, что по условиям договора ООО «Матрикс-Строй» как генеральный подрядчик имел право продавать квартиры только после выполнения всех работ с подписанием соответствующего акта. «ООО» Матрикс-Строй» начало продажи, не поставив в известность руководство ООО» Матрикс-Строй». Видя нарушение графика работ, мы уведомили ООО «Матрикс-Строй» о расторжении договора генерального подряда и потребовали ответ об их деятельности. Только тогда выяснилось, что уже были привлечены средства достаточно большого числа физических лиц», - сообщила г-жа Полтавская.
Сегодня ООО «НПФ «СВИТ» прорабатывает вариант достройки объекта силами строительной компании «Дальпитерстрой». По мнению специалистов, для привлечения новых дольщиков «играть» с этажностью в Малом Верево вряд ли получится, поскольку по проекту жилой комплекс уже восьмиэтажный, и более высотную застройку ПЗЗ не допускают. Однако прилегающая к пятну застройки земля в муниципальной собственности, и ее можно было бы использовать для строительства дополнительной секции.
Президент РФ Владимир Путин подписал указ об упразднении Федеральной службы по тарифам (ФСТ). Теперь ее функции получит Федеральная антимонопольная служба (ФАС), в которую неоднократно и поступали жалобы на ФСТ. Эксперты говорят, что данная мера назревала давно, а оптимизация положительно скажется на процессе тарифообразования.
ФСТ упразднена указом президента РФ 21 июля. Согласно документу, ее функции переходят к ФАС. Этой службе передаются и все обязательства, которые возникли в результате исполнения судебных решений в отношении ФСТ.
С предложением об объединении ФАС и ФСТ ранее выступали вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, первый вице-премьер Игорь Шувалов и другие. Основная цель такого объединения – оптимизировать число ведомств с близкими функциями. Как предполагают в СМИ, руководителем объединенной структуры могут оставить действующего главу ФАС Игоря Артемьева.
ФАС была образована в 2004 году. Основные ее обязанности – контроль и надзор за соблюдением законодательства в сфере конкуренции на товарных рынках, защиты конкуренции на рынке финансовых услуг, деятельности субъектов естественных монополий и рекламы. Помимо этого, ФАС России осуществляет контроль за соблюдением законодательства о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, выполняет функции по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
ФСТ осуществляет государственное регулирование цен (тарифов) естественных монополий в электроэнергетике, нефтегазовом комплексе, на железнодорожном и ином транспорте. Также регулирует цены на услуги в транспортных терминалах, портах, аэропортах, услуги общедоступной электрической и почтовой связи, а также на иные виды товаров (работ, услуг). Теперь все эти функции перейдут к ФАС. Оптимизация положительно скажется на процессе тарифообразования, считают эксперты.
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития, отметил, что оптимизация структур государственного управления идет давно, а про объединение ФСТ и ФАС активно заговорили с начала 2015 года, и вот наконец-то это случилось. «Этот процесс можно назвать «ручной настройкой федеральных органов власти». Каждый раз при слиянии министерств и ведомств какие-то структуры выигрывают, а какие-то исчезают. Видимо у ФАС административного влияния было больше, чтобы присоединить к себе ФСТ», - высказал свою точку зрения Дмитрий Солонников.
Со своей стороны Владислав Озорин, член президиума научно-экспертного совета при рабочей группе по мониторингу реализации законодательства в энергетике, энергосбережении и повышении энергетической эффективности Совета Федерации, также считает, что присоединение ФСТ к ФАС своевременно, так как давно ходили разговоры, что ФСТ погрязла в коррупции, поэтому ее нужно ликвидировать.
«Дублирование полномочий различными органами, неверно. В этой ситуации вырабатывать какие-то разумные решения не удается, и потому что каждая структура тянет на себя. Объединение ФАС и ФСТ абсолютно разумное. Думаю, что на ситуацию с тарифообразованием это повлияет положительно. Но есть один момент, связанный с тем, что расчет тарифов и затрат – это очень сложный процесс. У нас очень мало специалистов, которые занимаются этим профессионально. Скорее всего, сотрудники ФСТ вольются в ФАС как отдельная структура», - заключил эксперт.