Бюджет может не все
Руководство Ленинградской области выслушало предложения обманутых дольщиков по изменениям в законодательство. Свои пожелания высказал и губернатор региона Александр Дрозденко.
В результате выяснилось – мнения во многом совпадают, однако дольщикам хочется больше того, что власти могут предложить.
Встреча произошла на заседании специально созданной комиссии Законодательного собрания Ленобласти по поддержке пострадавших участников долевого строительства. Александр Дрозденко заявил, что у властей недостаточно рычагов влияния на нерадивого застройщика. Чиновники не могут даже остановить продажи в проблемном проекте, и, конечно, у них нет полномочий, чтобы выгнать компанию со стройплощадки. «У нас есть примеры, когда недобросовестные застройщики отказываются расстаться с проектом, несмотря на длительную просрочку и многократные призывы», – сообщил он.
Дольщики считают, что такие полномочия у властей должны быть. «Если просрочка по работам свыше трех месяцев, то власти должны просто забрать объект», – полагает Роман Камольников, дольщик ЖК «Силы Природы» компании O2 Development.
Участники долевого строительства призывают максимально упростить процедуру передачи объекта новому застройщику, причем без банкротства старого, чтобы не затягивать завершение проекта еще на несколько лет.
Восстановление нарушенных прав
Дольщица ЖК «Олимп» компании «ГлавСтройКомплекс» Яна Вашанова озвучила весьма популярное среди пострадавших соинвесторов мнение, что в завершении проблемных объектов может участвовать и бюджет. Она призывает анализировать все долгострои и «категорировать их по финансовому принципу»: те, которые должен завершить застройщик; те, на достройку которых целесообразно выделить бюджетные средства; и те, завершение которых должно идти за счет частных инвестиций. Более того, активистка предлагает предусмотреть в бюджете РФ специальную статью: «Восстановление нарушенных прав и законных интересов пострадавших дольщиков (пайщиков)».
Однако дольщица ЖК «Радужный» компании «ГлавСтройКомплекс» Татьяна Меньшикова считает, что подобный закон может усугубить положение: «Политика признания объекта проблемным с достройкой за счет бюджета, без привлечения к ответственности юрлица, а также учредителей и директоров недобросовестных компаний, может спровоцировать поток мошеннических схем, брошенных строек и обманутых людей».
При этом дольщики уверены, что контроль над всеми активами недобросовестного застройщика должен перейти государственным структурам: «Реализация или освоение этих активов должны способствовать скорейшему завершению стройки», – говорит Татьяна Меньшикова.
Неожиданным стало предложение отказаться от выплаты неустоек за отставание от графика работ. «На первый взгляд, неустойка защищает права дольщиков: просрочил – плати! Но где компания может взять деньги? Только у людей, которые купили квартиры во второй и последующих очередях своего же проблемного проекта», – поясняет Татьяна Меньшикова. Она уверена, что неустойку за срыв сроков надо либо отменить, либо поставить ее истребование в очередь, чтобы компания сначала расплатилась со всеми дольщиками.
Преступление и наказание
Все участники заседания согласились с необходимостью ужесточить наказание за мошеннические действия на рынке строительства. «Застройщик должен понимать, что не отделается только испугом и условным наказанием, а получит реальный тюремный срок и конфискацию не только своего имущества, но и имущества близких членов семьи», – сказал Александр Дрозденко.
Роман Камольников поддержал губернатора и призвал предусмотреть уголовную ответственность для владельцев компаний, просрочивших сдачу объекта на срок более года. При этом дольщики полагают, что ответственность должны нести и органы власти за выдачу разрешений на строительство.
Глава области также считает, что в России должен появиться единый «черный реестр застройщиков», чтобы исключить возможность работы одних и тех же недобросовестных физических и юридических лиц в разных регионах страны.
Яна Вашанова предлагает расширить уже действующую в Ленобласти практику по ограничению выдачи разрешений на строительство компаниям, у которых есть проблемы со сдачей объекта. Она призывает распространить это требование не только на самого застройщика, но и на все компании, аффилированные с ним.
Помимо этого, дольщики выступают за практику «ипотечных каникул», при которой владельцы квартир в проблемном объекте могут перестать вносить ежемесячные выплаты.
Помогаем всем, чем можем
Наиболее проблемными стали вопросы государственной поддержки дольщиков. Александр Дрозденко отметил, что по действующему законодательству регион может помочь гражданам с регистрацией: «Мы подбираем общежития во Всеволожском районе, чтобы прописать там дольщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации. Я думаю, что к концу месяца у нас будут конкретные адреса. При этом необходимо посоветоваться с прокуратурой, чтобы нас не обвинили в организации «резинового» общежития».
Однако оплачивать жилье и прямо выделять бюджетные деньги на достройку объектов власти просто не имеют права. «По действующему законодательству, ни о какой бюджетной поддержке обманутых дольщиков не может быть и речи. Более того, за это предусмотрена административная и даже уголовная ответственность», – подчеркнул губернатор. При этом он отметил, что некоторые застройщики целенаправленно пользуются неосведомленностью дольщиков, убеждая, что дома не вводятся по вине чиновников: «Они просто шантажируют власти в надежде решить проблемы за госсчет».
На сегодня и властям, и дольщикам очевидно, что 214-ФЗ не в состоянии решить проблемы существующих долгостроев, а также предотвратить их появление в будущем. Нужны реформы.
«Я не являюсь сторонником полной отмены долевого строительства, но оно должно стать другим. Должны быть уполномоченные банки для сбора денег населения на специальные счета. И расчеты с застройщиком должны идти только по факту выполненных работ: подготовил котлован – получай за это деньги. Так застройщик, который не смог завершить проект, не унесет с собой денег больше стоимости фактически выполненных работ. Сейчас это очень большая проблема», – заявил Александр Дрозденко.
Он добавил, что все проекты должны согласовываться с властями, а вложенные средства – страховаться. «Тогда мы сможем контролировать действия застройщиков и не допускать на рынок мошенников», – уверен он.
Кстати
С 2017 года на территории Ленинградской области при участии органов власти было введено 13 «проблемных» домов, в результате 2,2 тыс. человек получили свои квартиры.
Петербургские чиновники и строители просят федеральный центр скорректировать последнюю редакцию 214-ФЗ.
Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», действующая при Смольном, разработала поправки в 214-ФЗ, регламентирующие дальнейший механизм функционирования долевого строительства. В ближайшие дни они будут представлены губернатору Петербурга Георгию Полтавченко, после чего отправятся на рассмотрение в Совет Федерации.
В Рабочую группу входят специалисты профильных комитетов и представители строительного сообщества. Чиновники и застройщики уже давно обеспокоены поправками в 214-ФЗ, сформированными в середине прошлого года в 218-ФЗ. В соответствии с ними с 1 июля 2018 года радикально ужесточаются требования к застройщику, занимающемуся долевым строительством. Как правительство Петербурга, так и сами игроки рынка опасаются, что принятые нововведения приведут к банкротству ряда компаний, срыву ввода жилых объектов и, как следствие, появлению новых обманутых дольщиков. Вероятнее всего, заметил на совещании исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, брошенные объекты будут достраивать другие застройщики, что нисколько не улучшит ситуацию.
Председатель Рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Алексей Золотов отметил, что интересы дольщиков приоритетны. «Однако вводимые ограничения не должны привести к фактической невозможности реализации проектов и ухудшению работы отрасли в целом. Предлагаемые нами инициативы, в целом, укрепляют взаимоотношения всех участников рынка. А также в дальнейшем помогут безболезненно перейти на проектный вид финансирования строительства. До 1 февраля наши предложения уйдут в федеральный центр. Мы должны успеть повлиять на правила, которые начнут действовать с 1 июля» , - подчеркнул он.
Значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство. Кроме того, представители Рабочей группы предлагают дать возможность строителям расходовать средства не только дольщиков, но и средства, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства. Кроме того, специалисты предлагают законодательно разрешить компаниям использовать средства, оставшиеся на счете проекта в банке, для финансирования новых объектов. А также при наличии налоговых претензий дать застройщикам право защитить свою позицию в суде, до того, как им будет запрещено привлекать средства дольщиков.
Представители Рабочей группы также отметили, что в настоящее время банки не активно участвуют в обсуждении типовых программ проектного финансирования. Помимо того, считают специалисты, кредитные организации сейчас почти не взаимодействуют с небольшими застройщиками.
Кстати
По данным Комитета по строительству Петербурга на территории города действуют 225 застройщиков, запланировано к строительству 544 объекта, объем привлеченных средств застройщиков на договоры долевого участия составляет 456,9 млрд рублей (по состоянию на конец 2017 года).
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.