ЖКХ в водовороте проблем
Активному реформированию ЖКХ в России – четыре года. Международная специализированная выставка и конференция «ЖКХ России» прошли в Петербурге тоже в четвертый раз. Четыре года – все равно, что избирательный срок. Самое время проанализировать достигнутое и подвести предварительные итоги. Однако оценки и прогнозы, озвученные на конференции, уверенности в завтрашнем дне не внушают. Самая большая надежда, высказанная от лица реформаторов главой Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Ю. Лукмановым, - это надежда на стабильность. Которой, впрочем, не добиться одним только увеличением финансирования и расширением полномочий. На сегодняшний день в системе петербургского ЖКХ, увы, больше стабильных трудностей, нежели стабильных успехов.
Как мы встретим Первомай
1 мая 2008 г., как известно, вступает в действие Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. По данным на II квартал 2007 г., представленным заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы РФ С. Кононенко, более трети россиян, обязанных определиться в выборе управляющей организации, еще не успела, не захотела или не смогла этого сделать.
Если учесть, что подавляющее большинство (75%) определившихся в этом выборе москвичей избрало в качестве управляющих компаний государственные предприятия (все те же сменившие вывески и слегка реструктуризированные ЖЭКи), наверное, можно сказать, что никаких кардинальных изменений по части предложения коммунальных услуг в целом по стране за эти 4 года не произошло. Уж вряд ли российская периферия является более смелой по сравнению с Москвой, да и выбор частных управляющих организаций в провинции, дай бог, невелик, если вообще присутствует.
Петербург выглядит лидером на этом фоне – по крайне мере по количеству граждан, доверивших управление своим жилищем товариществам собственников жилья (ТСЖ) либо заключивших договора с коммерческими структурами, представленными на рынке управляющих компаний. Последних, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе насчитывается больше ста, не считая локальных структур, создаваемых строительными фирмами для управления построенных ими домов. Однако за воодушевляющей статистикой скрываются проблемы, обусловленные самой стратегией предпринятой реформы управления жильем.
Искусственное форсирование реформы приводит к массовому недовольству горожан. Вначале они зачастую сталкиваются с тем, что коммерческие управляющие компании, пользующиеся поддержкой чиновников, навязывают заключение договоров всеми правдами и неправдами. Когда с управлением возникают проблемы, те же чиновники предпочитают уходить от ответственности. И Ю. Лукманову приходится признать, что добиться успеха в секторе коммерческого управления жилья непросто.
Мысль эту по-своему продолжил глава Комитета по инженерному обеспечению ЖКХ Ленобласти С. Мяков. Он выразил откровенное недоумение в связи с желанием правительственных реформаторов во что бы то ни стало обеспечить стопроцентную коммерциализацию ЖКХ. Докладчик обратил внимание на то, что федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», ставящий именно такую цель, фактически противоречит другим законодательным актам, которые позволяют гражданам право выбирать любую управляющую компанию, в том числе и государственную.
Власти Ленинградской области, где за 2 года (с февраля 2006 по конец 2007 г.) с выбором способа управления многоквартирными домами в Ленобласти определилось не более 40% жителей, уклонились от показательного форс-мажора. Тем самым они обеспечили себе свободу действий: они готовы и к проведению конкурсов в массовом порядке, и к тому варианту, что большинство домов в итоге перейдет в управление к государственным структурам.
Хаус-мастер – это «управдом» по-белорусски
Похоже, что и белорусские власти не испытывают особенных тревог по поводу отсутствия у граждан республики горячего желания нанимать коммерческие организации для управления домами. По словам министра ЖКХ Республики Беларусь В. Белохвостова, лишь 19% белорусов поддерживает реформу, начавшуюся вслед за российской. Тем не менее, белорусы также обязаны в ближайшее время заключить договора на управления многоквартирными домами. Если собственник не определился с управлением, говорит Белохвостов, его определит государство. А со стороны государства управлением временно занимаются уполномоченные лица, своего рода управдомы. Это, по мнению белорусского министра, не только привычно и понятно, но и выгодно, поскольку избавляет от необходимости раздувать штат сотрудников.
Самой острой и самой важной проблемой реформирования ЖКХ Белохвостов считает проблему капитального ремонта жилья: если эту задачу не решить, вопрос о реформе так и будет оставаться открытым. Обязать граждан делать отчисления на капремонт в Белоруссии решили еще в 1999 г. Эти средства составляют 9% в общей сумме коммунальных платежей. Помимо сбора платы за содержание мест общего пользования и придомовых территорий, в обязанности управдомов входит сбор денег на капремонт, которые поступают на специальные счета в муниципальных образованиях. Таким образом в Белоруссии реализуется равнодолевое (со стороны государства и граждан) финансирование услуг по капремонту и реконструкции жилого фонда. «Ежегодно у нас ремонтируется 1,7% жилого фонда. Это мало, хотелось бы ремонтировать по 4% в год», - жалуется белорусский министр ЖКХ.
Для справки: сэкономить на содержании управляющей компании, делегировав из своих рядов управдома, по российским законам имеют право только жильцы домов, где количество собственников не превышает четырех человек. К их числу относятся жители и элитных коттеджных поселков, и ветхих малоэтажек в Петербурге и Ленобласти. Состоятельные бизнесмены и обитатели трущоб оказываются в одном положении: они не вправе нанять управляющую компанию. Но это означает, что следить за жизнеспособностью инженерных систем им придется самостоятельно.
Бизнес, работающий себе в убыток
В квартплате петербуржцев, аккумулирующейся на счетах управляющих компаний, 85% – это транзитные платежи за коммунальные услуги (горячая и холодная вода, газоснабжение, отопление), говорит бывший глава петербургского Жилищного комитета, а ныне генеральный директор ОАО «Сити Сервис» Олег Вихтюк. Из остающихся на ремонт зданий 10-15% квартплаты нужно вычесть стоимость дополнительных коммунальных услуг и услуг специализированных организаций, занимающихся вывозом мусора и т.п. В результате частные управляющие компании недополучают около 20-40% оплаты стоимости работ, которые обязаны выполнять.
«Такая ситуация неминуемо ведет к банкротству. Если ничего не изменится, то через некоторое время на рынке не останется компаний, работающих сегодня», – говорит г-н Вихтюк. До того момента, пока частные управляющие компании не были обязаны аккумулировать квартплату на своих счетах, они имели возможность получать небольшой доход. Ныне, выступая в качестве посредника между гражданами и ресурсоснабжающими организациями (РСО), и будучи коммерческими структурами, они оказались вынуждены приобретать коммунальные услуги по коммерческим же тарифам. По мнению Вихтюка, есть три варианта выхода из этой ситуации: либо РСО согласятся на специальные цены для управляющих организаций, либо граждане получат возможность заключать договора с РСО напрямую, без участия управляющих компаний, либо управляющие организации начнут получать агентское вознаграждение за обслуживание коммунальных платежей в размере 6-10%.
Здесь следует уточнить, что заключать прямые договора с РСО население, согласно Жилищному кодексу РФ, может в двух случаях. На это, как на один из двух возможных вариантов, имеют права ТСЖ, а также жильцы домов, количество собственников в которых не превышает четырех человек, в рамках так называемого непосредственного управления.
Инопланетные монополисты
Согласно данным, представленным на конференции заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС РФ) С. Кононенко, более половины собственников жилья в Петербурге создали ТСЖ. Однако, по словам Ю. Лукманова, организации-монополисты, такие как ОАО «ТГК-1» и «Ленэнерго», блокируют подписание прямых договоров на поставку своих услуг с ТСЖ. «Они ведут себя, – говорит Лукманов, – как посторонние организации в городе, как с Луны свалившиеся или с Марса. Они вынуждают городское правительство идти к ним на поклон. И, кроме того, монополисты как будто не понимают, что создают в первую очередь проблемы самим себе». Сама по себе ситуация, когда организация-монополист является одновременно и поставщиком услуг, и контролером своих поставок, по мнению главы петербургского Жилищного комитета, не соответствует реалиям рыночной экономики и должна стать предметом разбирательства антимонопольных органов.
Как известно, ОАО «ТГК-1» принадлежат 8 теплоэлектростанций, магистральные водоводы и часть распределительных сетей в нашем городе. ГУП «ТЭК» отвечает за большинство теплотрасс в северной столице, а также является хозяином 460 городских котельных. В целом две эти организации традиционно делят между собой ответственность за трубы и прочую инфраструктуру. До последнего времени в хозяйстве этом миллиарды рублей ежегодно тратились на латание то там, то здесь фонтанирующих кипятком дыр. Надо было случиться нескольким человеческим жертвам, прежде чем обе монополии заговорили о реконструкции. Однако о каких-либо внятных и долгосрочных программах реконструкции сетей речи не идет: все делается на собственные средства и в рамках «текущих планов».
А. Баженов, заместитель директора Департамента инфраструктуры Внешэкономбанка, уполномоченного Правительством РФ активно участвовать в кредитовании долгосрочных и капиталоемких проектов ЖКХ, напомнил о возникновении конфликта интересов между большой энергетикой и малой. Конфликт возникает из-за того, что после реструктуризации энергетической отрасли, ее региональные и муниципальные предприятия самостоятельно несут ответственность по рискам, связанным с состоянием распределительных сетей, возврат инвестиций здесь ставится под угрозу. При этом Баженов одобрительно высказался о решении белорусских властей передать распределительные сети в ведение снабжающих организаций. По его мнению, для того, чтобы инвестировать в энергетику, вообще необходимо создать единого теплооператора, как в Белоруссии. И это возможно в регионах, где предприятия большой энергетики не присутствуют. Если же нет возможности отрегулировать «весь котел», кредитовать целесообразно только программы по реконструкции отдельно взятой котельной.
Ситуация со сбором и переработкой твердых бытовых отходов (ТБО), по мнению г-на Баженова, еще сложнее, чем с энергетикой. Мусоросортировочные, мусороперерабатывающие заводы, полигоны, спецавтохозяйство – все это разрозненные организации, причем одни убыточные, другие процветающие.
Но все-таки, оказывается, можно контролировать реализацию крупных отраслевых проектов в ЖКХ, а также рассчитывать на их эффективность и, следовательно, окупаемость. Это возможно при условии, что в проектных документах будут обозначены конкретные показатели качества производимых услуг и их количество, а не просто строительство или реконструкция такой-то котельной. Именно такие проекты ЖКХ рассчитывает кредитовать Внешэкономбанк, и готов потратить на эти цели около 150 млрд. рублей. «Мы стимулируем власти к объединению», - резюмировал банкир.
Между «слонами» и «моськами»
Имея в виду опасность всяческих жертв и катастроф, глава петербургского Жилищного комитета не очень-то хотел бы допускать к эксплуатации домового инженерного оборудования и коммерческие управляющие организации. Надо напомнить, что петербургский ЖК еще в начале реформы, при О. Вихтюке, рассчитывал на постепенное вхождение бизнес-структур в курс дела. На первом этапе планировалось допустить частные компании к ремонту кровли зданий, и только после – к обслуживанию ремонту домовых инженерных сетей. Сейчас ЖК, рассчитывая вернуть отчасти утраченное доверие к коммерческим управляющим структурам, настаивает на подписании договоров управления с каждым собственником в индивидуальном порядке. И это еще не все.
Выступая на конференции, Ю. Лукманов настаивал на том, что коммерческих управляющих компаний не должно быть слишком много: достаточно 100, и пусть им достанется не один, а несколько лотов, чтобы рынок размывался. Для городской администрации важно, чтобы они имели лицензии для своей профессиональной деятельности и были обеспечены средствами уставного капитала на случай рисков.
Не выльются ли пожелания главы петербургского ЖК в необоснованные требования чиновников по отношению к бизнесу? Политика комитета в этом вопросе несколько отлична от позиции Управления контроля ЖКХ ФАС. Последнее специально позаботилось о том, чтобы в правила конкурсов по выбору управляющих компаний, которые начнут проводиться с 1 мая 2008 г., не было заложено никаких предквалификационных критериев, дающих основу для субъективного выбора, а также о том, чтобы объекты управления выставлялись на торги небольшими лотами.
По заверению С. Кононенко, управление примет и совместно с прокуратурой рассмотрит все жалобы на нарушения в ходе конкурсов. В поддержку этих слов, в оперативном порядке, хотя и в нарушающей регламент форме реплики, из зала поступила первая жалоба: один из участников конференции попросил представителя ФАС прокомментировать желание Правительства Ленобласти централизовать предприятия ЖКХ и планы по созданию холдинга на основе ОАО «Ленинградские областные коммунальные системы».
Как следует из комментариев С. Мякова, мысли о централизации не свалились в правительство области с Луны: к решению побудила печальная реальность. Сегодняшние проблемы ЖКХ в регионе, как пояснил Мяков, логически вытекают из осуществленного здесь в середине 90-х гг. перевода всей инфраструктуры на баланс муниципальных образований. Котельные были в ужасном состоянии, многие из них работали на угле и мазуте. И прежде чем областные муниципальные власти сумели научиться не только эффективно расходовать бюджетные средства, но и привлекать частные инвестиции, граждане высказывали свое возмущение, СМИ критиковали областное правительство, а вышестоящие чиновники требовали разрешения кризиса. Выйти из положения областным властям удалось, впрочем, только после успешного внедрения программы газификации.
Сугубо политический итог
Судя по общему настроению участников конференции, проблема выбора между «слонами» и «моськами», между «монополистами» и «малым бизнесом», сегодня начинает постепенно уходить на второй план.
«Нам важно, кто будет частным партнером, – говорит А. Баженов, – чтобы не получилось, как с грузинским Водоканалом, который был продан на открытых торгах за бесценок. И для нас не менее важно, чтобы государство выступало осознанным заказчиком, чтобы муниципалитеты отвечали по своим обязательствам. Мы понимаем, что госучреждения должны вложить немалые средства в разработку и регистрацию проектов. И если мы видим, что эта работа завершится проведением эффективного конкурса, тендера, мы считаем, что должны поддержать в этом муниципалитеты».
Наталья Черемных
Новый Жилищный кодекс поставил перед застройщиками и дольщиками проблему: чтобы сдать дом нужно организовать ТСЖ, но чтобы создать ТСЖ, необходимо зарегистрировать право собственности.Пути выхода из этой тупиковой ситуации неоднократно обсуждались строительными компаниями и профильными комитетами Правительства Санкт-Петербурга. На прошедшем недавно совместном совещании специалистов Жилищного комитета и представителей компаний, входящих в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», на суд участников строительного процесса была представлена новая методика работы по созданию товариществ собственников жилья, которая должна разрешить создавшиеся противоречия.
Возможность организации ТСЖ еще до вступления в права собственности в Жилищном кодексе РФ предусмотрена: в соответствии с положениями ст.139 при организации товариществ собственников жилья стало возможным учитывать не только права уже имеющихся собственников помещений в жилых домах, но и тех, кто получит право собственности в будущем. Таким образом, еще до официальной сдачи объекта госкомиссии в строящемся доме может быть образовано ТСЖ. В теории это создаст удобные условия и для застройщиков и для участников долевого строительства, поскольку позволит избежать осложнений при передаче прав на обслуживание жилого дома той или иной управляющей компании.
Но для организации ТСЖ необходимо проведение общего собрания будущих собственников жилья. Как правило, это несколько сотен человек, собрать вместе которых в большинстве случаев просто не представляется возможным. Суть предлагаемой Методики в том, чтобы запустить механизм заочного голосования будущих собственников жилья. Методика включает в себя целый пакет типовых документов – уведомление о проведении голосования, заявление будущих собственников, протокол подсчета голосов, примерная форма протокола выбора управляющей компании, – которые призваны регламентировать ход проведения заочного голосования. Голосование проводится в письменной форме в соответствии с процедурой, установленной ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
Руководство Жилищного комитета видит в Методике один из первых шагов по адаптации положений Кодекса к реальным условиям. «Существует правовая норма, которая может негативно сказаться и на строителях, и на людях, и на компаниях, занимающихся обслуживанием жилых домов, – таково мнение первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея. – Закон сам по себе работать не сможет, необходимо создание механизма его практического применения. Поэтому сейчас целью нашей совместной деятельности с представителями стройкомплекса и организаций, отвечающих за эксплуатацию зданий, является выработка корректив, носящих правовой характер».
Подобный тандем строительного бизнеса и властных структур – давно установившаяся практика в Санкт-Петербурге. В случае с организацией ТСЖ во вновь построенных или реконструированных жилых домах взаимодействие всех заинтересованных сторон позволит выработать оптимальную с правовой и практической точек зрения схему.
Подчеркивая уникальность новой Методики для России, начальник Управления по работе с ТСЖ и управляющими компаниями Олег Вихтюк призвал строителей активно принимать участие в обсуждении ее плюсов и минусов, готовить предложения по ее усовершенствованию. «Все комментарии и замечания пройдут стадии отбора, обобщения, подвергнутся юридической экспертизе. Прошедшие ее поправки будут включены в Методику, которая получит правовой статус как Распоряжение председателя Жилищного комитета», – сказал Олег Вихтюк.
Но, несмотря на призывы к разработке правил для организации ТСЖ в среде застройщиков нет единства мнений. С одной стороны, признается необходимость создания ясного и соответствующего современным требованиям рынка механизма принятия решения относительно ТСЖ. С другой – искусственное властное насаждение той или иной схемы способно повредить. Некоторые застройщики считают, что введение определенного порядка действий может существенно ограничить им свободу маневра в решении вопроса о ТСЖ с будущими собственниками жилья.
Пока неизвестно и то, насколько благосклонно примут идею заочного голосования и выбора формы управления многоквартирным домом сами будущие жильцы. В Методике не разъясняется, каким образом при заочном голосовании осуществляется выбор членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ (хотя правильнее в данном случае было бы употреблять аббревиатуру ТБСЖ – товарищество будущих собственников жилья), кто составит инициативную группу или станет доверенным лицом для того, чтобы зарегистрировать новое Товарищество? Технический директор компании «Инжстрой» Виталий Антюк считает, что участники строительного рынка готовы брать на себя координирующую роль в процессе создания ТСЖ. Но вопрос не только в готовности застройщиков, но и в том, настолько ли доверяют им дольщики, чтобы наделить такими полномочиями?
Возможно, в ходе доработки Методики все подобные вопросы будут урегулированы, и рынок получит работоспособный механизм заочного формирования товариществ собственников жилья.
Вероника Шеменева
Окончательная отмена лицензирования строительной отрасли не перекрыла потока страшилок, которыми часто пугают общественность. Их авторы не хотят потерять насиженные и хорошо оплачиваемые рабочие места.Лукавство экспертов
По словам председателя лицензионной комиссии Росстроя Анатолия Попова, после отмены лицензирования резко снизится уровень «квалификации кадров, качества и безопасности строительства и последующей эксплуатации зданий и сооружений, рост налоговых преступлений». Более того, как считает чиновник, повысится риск катастроф, подобных обрушению крыши московского «Трансвааль-Парка».
«Я считаю, что сегодня отменять лицензирование строительной деятельности нецелесообразно, – заявил директор филиала Федерального лицензионного центра (ФЛЦ) по Санкт-Петербургу Юрий Ефремов. – На данный момент это единственный механизм, реально регулирующий эту сферу».
Но и это еще не все. По мнению некоторых экспертов, институт лицензирования является «действенным инструментом оперативного решения проблем незаконного строительства, оздоровления рынка строительных услуг, повышения профессионализма проектировщиков и строителей».
Однако думается, все эти субъекты рынка немного лукавят. Понятно же, что и аварии на стройках, и ошибки в проектировании допускаются и сегодня, причем не какими-то абстрактными лицами, а лицензированными строительными компаниями и проектировщиками. Ну, а громкие заявления о том, что лицензирование способно оздоровить рынок и повысить профессионализм его участников, вероятно, следует отнести к категории желаемых результатов. Недаром же сами строители непрестанно твердят о кадровом тупике и дефиците профессионалов. Поэтому наличие лицензии – это отнюдь не охранная грамота от ошибок в работе, а своего рода входной билет на строительный рынок, который (как и полагается билету) при желании может приобрести любой желающий.
Необходим переходный период
В сети Интернет можно найти множество компаний, предлагающих вполне конкретные услуги. Например, на сайте одной из московских юридических компаний указано, что ее опыт позволяет «получать строительные лицензии на выполнение работ любой сложности, в том числе для выполнения работ для объектов первого уровня ответственности и в сложных геолого-климатических условиях, с минимальным количеством документации». Более того, «в продаже имеются готовые фирмы с полученными лицензиями Госстроя РФ сроком на три и пяти лет».
Как уверяет заместитель главы Минэкономразвития Андрей Шаронов, лицензирование строительства имело своим следствием лишь «подкормку» тысяч чиновников. «Только в Росстрое выдачей строительных лицензий занимаются две тысячи человек, – поясняет он. – Но теперь они лишаются этого «удовольствия».
В Санкт- Петербурге на сегодня выдано несколько тысяч лицензий, при этом все прекрасно понимают, что реально работающих строительных компаний всего несколько сотен. А где остальные?… Местонахождение остальных фирм местные лицензионные органы с завидным упорством пытаются установить – найдут ли (?!) и какие последуют репрессии. Пока петербургский филиал ФЛЦ не смог аннулировать у нарушителей ни одной лицензии.
Кроме устранения бюрократической и коррупционной составляющих отмена лицензирования, по оценкам Андрея Шаронова, снизит затраты строителей на проведение различных экспертиз и исследовательских работ, что приведет к «снижению себестоимости их продукции». Но это возможно лишь в будущем. Сейчас же надо как можно быстрее разработать и внедрить технические регламенты в строительной сфере.
Между тем, как считают эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», необходим переходный период, в течение которого будут сформированы новые условия для участников строительного рынка. «Очевидно, что часть функций института лицензирования будет передана саморегулируемых организациям, – поясняют эксперты. – Но, к сожалению, закон о создании таких организаций Госдумой так пока и не принят».
Игорь Черевко, Петр Горбунов
Все только начинается
О целесообразности и нецелесообразности отмены лицензирования строительной сферы твердят постоянно. Первый тезис поддерживает в основном либеральная часть российского правительства, Госдумы, прогрессивные представители строительного сообщества и некоторые другие эксперты. О нецелесообразности рассуждают чиновники Росстроя, лицензионщики и специалисты, ошибочно полагающие, что лицензирование – единственный механизм, реально регулирующий работу строительной отрасли.
Как бы там ни было, все эти разговоры, безусловно, важны. Но только в ходе подготовительных мероприятий – на круглых столах, конференциях, выступлениях в СМИ, позднее – при рассмотрении законопроекта в Госдуме или его утверждении уже в качестве закона в Совете Федерации. Однако когда правовой документ преодолел натуральные и искусственные преграды и завизирован первым лицом государства, нужно, как нам думается, не впадать в размышления о целесообразности, необходимо задаться другим вопросом – а что дальше?
А дальше ничего страшного, надеемся, не произойдет. Во-первых, лицензии будут выдаваться до конца 2006 года. Во-вторых, хочется верить, что будут-таки разработаны необходимые техрегламенты для строительства, о которых справедливо говорят в Росстрое. В-третьих, напрасно некоторые господа пугают общественность: дескать, после отмены лицензирования начнутся повальные аварии на стройках. В этой связи напомним, что никто не упразднял Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Напротив, она усиливается и набирает обороты.
Наконец, последнее. Надеемся, что осенью Госдума все же примет закон о саморегулируемых организациях (СРО), которым предполагается передать значительную часть функций по регулированию строительного рынка.
В нашем регионе о своем желании стать СРО заявляли не раз два профессиональных общественных объединения – Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и «Союзпетрострой». Как они будут себя вести в ходе создания СРО и нужны ли петербургскому рынку две саморегулируемые организации, станет понятно, вероятно, лишь в следующем году. Но одно можно сказать уже сейчас: в условиях существования явных и скрытых противоречий между обеими авторитетными общественными структурами процесс дебюрократизации, либерализации строительного рынка, процесс создания «прозрачных», цивилизованных правил и норм поведения на этом рынке может принять весьма причудливые формы.
Андрей Теплоухов