Неделимая «Светлана»
Бывшие соинвесторы, застройщики и дольщики не могут поделить в судебном порядке квартиры в долгострое ЖК «Светлана» в Выборгском районе города.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказался удовлетворять иск ООО «Строй-Модуль» к ООО «Невский Луч». Решение было принято 6 февраля 2018 года по иску, находящемся в судебном производстве около двух лет. В рамках последнего уточненного заявления истец требовал от ответчика передачу 19 квартир в недостроенном жилом комплексе «Светлана» на пересечении Зеленогорской улицы и Богатырского проспекта. Ранее «Строй-Модуль» пытался взыскать с «Невского Луча» 60 млн рублей.
ЖК «Светлана» – один из старейших долгостроев Петербурга. О начале работ на площадке было объявлено в 2003 году, еще до вступления в силу 214-ФЗ. Заказчик строительства, соинвесторы, генподрядчики были близки к ТД «Сигма». В девелоперском холдинге с 2016 года открыто конкурсное производство. После себя «Сигма» оставила несколько долгостроев в Петербурге и Ленобласти.
Из материалов дела следует, что последним официальным заказчиком строительства «Светланы» была компания «Невский Луч», генподрядчиком – компания «Ризалит». Инвестором выступила компания «Строй-Модуль». В 2013 году стороны заключили договор, в соответствии с которым инвестор авансовыми платежами должен был профинансировать строительство объекта на сумму 350 млн рублей – и взамен, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, получить часть квартир. В 2014 году, по одному из соглашений, «Строй-Модуль» сам стал подрядчиком. В 2015 «Невский Луч» договор подряда с ним разорвал.
Из запутанных и меняющихся статусов компаний, работающих на объекте, следует, что «Строй-Модуль» проинвестировал строительство комплекса только частично. Также частично произвел работы на стройплощадке как подрядчик. В исковом требовании компания исходила из того, что ею были исполнены договоры подряда на сумму почти 100 млн рублей. Соответственно, она вправе требовать признания права собственности на доли в виде указанных в иске квартир, перечисленных в соглашениях о зачете.
Важно, что со стороны «Строй-Модуля» выступает конкурсный управляющий. С 2016 года в данной организации (как и в ТД «Сигма») была открыта процедура банкротства. Конкурсный управляющий попытался взыскать квартиры в рамках исполнения требования кредиторов.
Тем не менее, арбитраж не поддержал сторону истца. В решении отмечается, что «Строй-Модуль» не привел каких-либо оснований, позволяющих ему требовать указанных в перечне квартир. Кроме того, выяснилось, что право собственности на доли в виде спорных квартир за «Невским Лучом» не зарегистрировано. Также в судебных документах отмечается, что на несколько квартир из списка «Строй-Модуля» имеются правопритязания третьих лиц, а именно дольщиков.
Вероятнее всего, ситуация с дележом квартир может разрешиться после ввода дома в эксплуатацию. Или, наоборот, усугубиться, если откроются факты двойных продаж. В настоящее время готовность объекта высокая, но имеются еще недоделки.
Как сообщают в Комитете по строительству Петербурга, последнее выездное совещание по вопросу завершения строительства ЖК «Светлана» состоялось 6 февраля текущего года. Подведомственное структуре Смольного Управление строительными проектами предписало компании-застройщику «Невский Луч» завершить работы по монтажу электроподстанции, по устройству сетей газоснабжения, отделке фасадов и благоустройству территории.
Кстати
По предварительным данным, Смольный предложил «Группе ЛСР» достроить ЖК «Охта Модерн». Взамен девелопер может получить участки последнего застройщика долгостроя, расположенные на Васильевском острове. В настоящее время готовность ЖК «Охта Модерн» составляет 80%.
Строительная отрасль традиционно считается системообразующей для городского хозяйства Санкт-Петербурга. По итогам 2012 года участниками строительного комплекса введено в эксплуатацию более 2,577 млн кв. м жилья, в том числе 143 объекта нового строительства общей площадью 2 437 571,2 кв. м. При этом, как отмечают специалисты, консервативная в целом строительная отрасль активно использует новые технологии как европейских, так и отечественных разработчиков, позволяющие снизить себестоимость и сократить сроки строительства объектов при повышении качества, надежности и эксплуатационных характеристик многоквартирных жилых домов.
Сегодня можно констатировать, что практически все крупные игроки строительного рынка Санкт-Петербурга используют максимально технологичные решения, считая внедрение новейших технологии перспективным и выгодным вложением оборотных средств и инструментом повышения конкурентоспособности компании.
По мнению члена совета директоров O2 Development Виктора Осокина, будущее строительного сектора, несомненно, связано с развитиями и внедрением новых технологий. "Инновации в этой сфере появляются часто, практически ежегодно, и задача ответственных участников строительного рынка состоит в том, чтобы выбирать и осваивать те из них, которые делают возведение жилых объектов максимально качественным, оперативным, экологичным и обеспечивающим людям достойный уровень жизни".
По мнению директора департамента генерального подряда компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Юрия Доменюка, наиболее перспективными и востребованными являются технологии, позволяющие значительно сократить сроки строительства и снизить требования к профессиональному уровню рабочих непосредственно на строительной площадке. "Это строительство из конструкций, имеющих высокую степень заводской готовности в условиях максимально автоматизированного конвейера и минимального ручного труда. Например, на наших объектах применяется технология сборных элементов, это ELPO-блоки, ACO-панели", - поясняет Юрий Доменюк.
А ведь именно внедрение новых технологий могло бы помочь стабилизировать цены на рынке новостроек Санкт-Петербурга, и сдержать их рост, сделав жилье более доступным, а ситуацию на рынке строящегося жилья более спокойной. Пока же по итогам 2012 года рост цен на строящееся жилье в Северной столице превысил 8%. В среднем квартиры эконом и комфорт-класса в новостройках Санкт-Петербурга к концу 2012 года предлагались к продаже по цене 76,5 и 101,3 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.
По мнению первого заместителя директора ГК "Пионер" направления Санкт-Петербург Александра Погодина, от внедрения новых технологий возможно получить экономический эффект: "Несомненно, для девелопера применение различных инноваций и нововведений в строительстве объектов недвижимости, которые повышают эффективность действующей системы, очень важны, так как, в конечном итоге, можно получить более высокие результаты при меньших объемах затрат и привлекаемых мощностей. От внедрения технологий можно получить определенный экономический эффект и достигнуть улучшения качественных характеристик строящегося объекта".
Небезынтересен тот факт, что порой отечественные разработки в области строительства оказываются и менее затратными на этапе внедрения, и не менее эффективными, чем схожие европейские технологии. В первую очередь это относится к технологиям сборного домостроения. Так, по мнению представителей крупной строительной компании "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад", именно за сборной технологией домостроения будущее в сегменте жилья "масс-маркет". "Именно сборные технологии позволяют строить быстро и с гарантированными сроками сдачи, стабильно качественно и по доступным ценам. Как раз эти характеристики являются наиболее важными для покупателей массового жилья", - подчеркивают специалисты "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Очень перспективной технологией сборного домостроения уже сегодня можно назвать инновационную систему КУБ-3V, разработчиком и патентообладателем которой является российская компания "Система-Строй". Это - технология безригельного каркасного домостроения, позволяющая значительно сократить сроки монтажа каркаса монолитно-каркасного здания, снизить строительные издержки и конечную себестоимость квадратного метра жилья в строящихся по новой технологии домах. Как подчеркивает генеральный директор ООО "Система-Строй" Геннадий Великжанин, высокая надежность и качество домов, возведенных с применением инновационной системы КУБ, подтверждена рекомендациями Москомархитектуры и испытаниями, проведенными лабораторией динамических испытаний ЦНИИЭП жилища. Важен для строителей и тот факт, что овладеть всеми тонкостями монтажа каркасов зданий с применением технологии КУБ-3V рабочие могут всего за неделю.
В Санкт-Петербурге применение технологии КУБ-3V начала девелоперская компания О2 Development, владеющая лицензией на применение этой технологии на территории Северо-Запада Российской Федерации. Как считают представители компании О2 Development, применение технологии КУБ-3V поможет обеспечить максимально демократичные цены на возводимое жилье особенно на начальном этапе строительства. С учетом того, что доля домов класса "эконом" и "комфорт" на рынке Санкт-Петербурга по итогам 2012 года составила 81%, применение технологий, удешевляющих процесс строительства жилья в этом секторе, имеет серьезное социальное значение.
Приморской район Санкт-Петербурга ожидает серьезное развитие транспортной и социальной инфраструктуры, однако объем предложения жилья в новых жилых домах в наиболее обжитых кварталах будет сокращаться. Предложение все сильнее смещается в проекты массовой застройки ближе к КАД.
Такие прогнозы прозвучали в рамках Жилищного проекта на семинаре, посвященном развитию района. Приморский район петербуржцы называют в тройке наиболее оптимальных для проживания с точки зрения социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Такой опрос проводился на выставке «Жилищный проект» в прошлом году. За год, говорят эксперты, Приморский район совершил качественный скачок в развитии и решении ряда острых вопросов (среди самых обсуждаемых, конечно, открытие развязки Савушкина/Планерная).
Новые стройки
По словам Дмитрия Боголюбова, эксперта компании LEGENDA, в СПЧ сегодня практически не осталось свободных участков для нового жилищного строительства, за исключением нескольких городских участков, которые, по имеющимся данным, не планируется выставлять на торги – скорей всего город сохранит эту землю под бюджетное строительство. В ноябре 2012 года в продажи был выведен Smart-дом «LEGENDA на Оптиков, 34», ставший одним из самых заметных в районе. Анна Катриченко, эксперт корпорации «Адвекс. Недвижимость», отметила этот дом как один из самых интересных с точки зрения планировок квартир. В 2013 году начнется строительство второго Smart-дома – на Яхтенной улице. Застройщик убежден, что каждый объект становится действительно событием для района, поскольку в ближайшие годы активность строителей будет все сильнее смещаться в крупные проекты у КАД.
Дороги и метро
«Район становится все более комфортабельным с точки зрения транспортной инфраструктуры и доступности, – рассказал Дмитрий Боголюбов. – Уже сегодня здесь реализуется несколько проектов, которые позволят связать Приморский и Выборгский районы, а новые трассы и «пробивки» обеспечат связь района с основными транспортными артериями города, ЗСД и КАД». Здесь в первую очередь заслуживает внимания строительство виадука в створе Туристской улицы и объектов транспортной инфраструктуры в рамках проекта «Лахта-центр». До 2020 года заявлено появление трех новых станций метро в кварталах завершающейся ныне жилой застройки (Шуваловский пр., Яхтенная, Савушкина). После 2020 года линии метрополитена планируется продолжить. «О том, насколько серьезное влияние метро окажет на район, можно судить по ранее открытым станциям – Комендантский проспект, Старая Деревня», – заявил эксперт. Примечательно, что одну из новых станций планируется открыть по соседству с новыми домами компании LEGENDA.
Дети, торговля, спорт
В районе сложившейся застройки ситуация с объектами начального образования конечно не идеальна, но будет серьезно улучшаться по мере завершения строительства новых школ и детских садов. А вот в проектах ближе к КАД отсутствие достаточного количества школ и детсадов осложняется желанием города вовсе переложить проблемы с «социалкой» на плечи застройщиков. Что касается объектов торговли и досуга, то в самой «приморской» части района к настоящему времени представлены основные гипермаркеты, работают крупные торгово-развлекательные центры (в т.ч. в 2012 году открылся «Питерлэнд»)». Севернее железной дороги начинается строительство новых ТК и ТРЦ, но также ожидается активное развитие сферы торговли и услуг формата «у дома» в коммерческих помещениях новых жилых комплексов. Не остается без внимания и «спортивное» направление: спортивные клубы и бассейны есть практически на любой вкус, а открытие новых ФОК и фитнес-клубов обеспечит «шаговую доступность» спорта еще большему числу жителей района.