Неделимая «Светлана»
Бывшие соинвесторы, застройщики и дольщики не могут поделить в судебном порядке квартиры в долгострое ЖК «Светлана» в Выборгском районе города.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказался удовлетворять иск ООО «Строй-Модуль» к ООО «Невский Луч». Решение было принято 6 февраля 2018 года по иску, находящемся в судебном производстве около двух лет. В рамках последнего уточненного заявления истец требовал от ответчика передачу 19 квартир в недостроенном жилом комплексе «Светлана» на пересечении Зеленогорской улицы и Богатырского проспекта. Ранее «Строй-Модуль» пытался взыскать с «Невского Луча» 60 млн рублей.
ЖК «Светлана» – один из старейших долгостроев Петербурга. О начале работ на площадке было объявлено в 2003 году, еще до вступления в силу 214-ФЗ. Заказчик строительства, соинвесторы, генподрядчики были близки к ТД «Сигма». В девелоперском холдинге с 2016 года открыто конкурсное производство. После себя «Сигма» оставила несколько долгостроев в Петербурге и Ленобласти.
Из материалов дела следует, что последним официальным заказчиком строительства «Светланы» была компания «Невский Луч», генподрядчиком – компания «Ризалит». Инвестором выступила компания «Строй-Модуль». В 2013 году стороны заключили договор, в соответствии с которым инвестор авансовыми платежами должен был профинансировать строительство объекта на сумму 350 млн рублей – и взамен, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, получить часть квартир. В 2014 году, по одному из соглашений, «Строй-Модуль» сам стал подрядчиком. В 2015 «Невский Луч» договор подряда с ним разорвал.
Из запутанных и меняющихся статусов компаний, работающих на объекте, следует, что «Строй-Модуль» проинвестировал строительство комплекса только частично. Также частично произвел работы на стройплощадке как подрядчик. В исковом требовании компания исходила из того, что ею были исполнены договоры подряда на сумму почти 100 млн рублей. Соответственно, она вправе требовать признания права собственности на доли в виде указанных в иске квартир, перечисленных в соглашениях о зачете.
Важно, что со стороны «Строй-Модуля» выступает конкурсный управляющий. С 2016 года в данной организации (как и в ТД «Сигма») была открыта процедура банкротства. Конкурсный управляющий попытался взыскать квартиры в рамках исполнения требования кредиторов.
Тем не менее, арбитраж не поддержал сторону истца. В решении отмечается, что «Строй-Модуль» не привел каких-либо оснований, позволяющих ему требовать указанных в перечне квартир. Кроме того, выяснилось, что право собственности на доли в виде спорных квартир за «Невским Лучом» не зарегистрировано. Также в судебных документах отмечается, что на несколько квартир из списка «Строй-Модуля» имеются правопритязания третьих лиц, а именно дольщиков.
Вероятнее всего, ситуация с дележом квартир может разрешиться после ввода дома в эксплуатацию. Или, наоборот, усугубиться, если откроются факты двойных продаж. В настоящее время готовность объекта высокая, но имеются еще недоделки.
Как сообщают в Комитете по строительству Петербурга, последнее выездное совещание по вопросу завершения строительства ЖК «Светлана» состоялось 6 февраля текущего года. Подведомственное структуре Смольного Управление строительными проектами предписало компании-застройщику «Невский Луч» завершить работы по монтажу электроподстанции, по устройству сетей газоснабжения, отделке фасадов и благоустройству территории.
Кстати
По предварительным данным, Смольный предложил «Группе ЛСР» достроить ЖК «Охта Модерн». Взамен девелопер может получить участки последнего застройщика долгостроя, расположенные на Васильевском острове. В настоящее время готовность ЖК «Охта Модерн» составляет 80%.
Ведущие агентства недвижимости, застройщики и журналисты на прошлой неделе обсуждали будущее профессии риелтора. В век тотальной диджитализации прогнозы относительно будущего профессии агента по недвижимости звучат самые разные. И все-таки выживут ли агентства? И если да, какой будет их работа?
«Old time-ры и new wave-ры» - так провели водораздел в профессии участники дискуссии. Первых становится все меньше, а численность вторых, напротив, растет. «7-8 лет назад агентами были преимущественно люди в возрасте 40+, в прошлом школьные учителя, домохозяйки – те, кому нужно было срочно заработать, они искали, где можно без особых знаний освоить новую роль и заработать, - рассказывает Ирина Петрова, директор партнерских программ ГК «Эталон». - Сегодня все изменилось, и агент - это активный 30-летний молодой человек или девушка, амбициозный, настойчивый, владеющий технологиями, мобильный, эмпатичный и энергичный». По словам участников рынка, в будущем к перечисленным качествам добавятся навык формирования потребности, осуществления продаж на уровне психологии, способность перерабатывать большой объем информации в короткий промежуток времени, а также готовность развивать дополнительные сервисы.
Нам свойственно советоваться перед большой покупкой. «Почему клиент идет к агенту? - рассуждает Дмитрий Чебыкин, директор по продажам компании Bonava, - потому что ему нужна экспертиза по рынку в целом и сопровождение в момент покупки». В будущем это вряд ли изменится, ну разве что посоветовать агента, одновременно посмотрев его рейтинг, можно будет в соцсетях. «На мой взгляд, агент по недвижимости 2020 года – это профессионал, который составляет твой персональный бизнес-план в части жилья, рекомендуя, когда и что покупать. Он будет идти рука об руку с финансовым консультантом, такие функции, как оформление сделки, оценка инфраструктуры будут автоматизированы, но риелтор как консультант в части жилья по жизни – останется», - поделился своим мнением Павел Кочкин, генеральный директор НМаркет.ПРО. Его поддержала и Ольга Шаталова, руководитель отдела агентских продаж компании Legenda, отметив, что «моя вера в завтра с агентом по недвижимости больше, чем без агента. Мы сегодня до 40 % продаж совершаем через агентства – вряд ли завтра это изменится. Агент по недвижимости – безусловно, перспективная профессия». Дмитрий Фалкин, директор по продажам RBI, отметил, что «залог успеха агента по недвижимости – в понимании того, для кого ты работаешь. Покупатель становится все более подкованным, и для агента это означает работу не по запросу, а с реальной потребностью, где все решит квалификация и конкретные знания».
Татьяна Колоярова, основатель и генеральный директор Агентства недвижимости «Хочу Квартиру», сказала, что «с каждым годом я все острее чувствую ценность нашей работы. У нас нет агентов по недвижимости, нет риелторов – у нас работают эксперты по недвижимости, и этим задана их роль в жизни покупателей. Когда к нам приходит клиенты мы, прежде всего, стремимся понять, можем ли мы ему помочь, и, если ответ положительный, мы продолжаем взаимодействие. Ключевые требования к эксперту по недвижимости-2020 – уверенность в себе, знание продукта и рынка, и главное – любовь к людям. На мой взгляд, будущее в этой непростой профессии есть только у тех, кто готов искренне служить людям».
«Группа ЛСР» оказалась собственником стадиона «Луч» на набережной Черной речки. Часть его территории девелопер застроит жильем. Инвестиции в проект эксперты оценивают в 4 млрд рублей.
О том, что компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», входящая в «Группу ЛСР» Андрея Молчанова, является собственником участка, где расположен действующий футбольный стадион «Луч», стало известно на днях из материалов городского Комитета по градостроительству и архитектуре. Речь идет о территории площадью 2,5 га в Приморском районе Петербурга по адресу: набережная Черной речки, 3. Согласно материалам комитета, под спортивную функцию оставят только 0,8 га. А остальную территорию, состоящую из двух участков, застроят жильем. Причем, облик этого проекта, по данным источников в Смольном, уже согласован.
По оценке экспертов NAI Becar, рыночная стоимость этого участка составляет сегодня около 1 млрд рублей, хотя при покупке без градплана он наверняка стоил значительно дешевле. «Там оптимально построить жилой комплекс комфорт-класса. Его площадь составит около 30 тыс. кв. м. А инвестиции будут рассчитаны исходя из нагрузки на метр продаваемой площади, которая может достичь 110 тыс. рублей из-за дополнительного обязательства по строительству спортивного сооружения», – считает Екатерина Тейдер из NAI Becar.
По словам Елизаветы Яковлевой из «Лаборатории МЕТРОВ», стоимость жилья в новом комплексе «Группы ЛСР» может составить до 200 тыс. рублей за «квадрат». С оценкой коллеги согласна Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге. Она указывает, что участок расположен в пешеходной доступности от метро и дом в этом месте будет иметь красивый вид на воду – один из лучших на Выборгской набережной. «С реализацией рядом ЖК «Риверсайд» от Setl City привлекательность этого места для жилищного девелопмента возросла. Прилегающие промышленные территории также скоро подвергнутся редевелопменту», – рассуждает Анна Сигалова.
Но в целом, эксперты отмечают, что проект столкнется с локальной конкуренцией. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка первичного жилья в Приморском районе оценивается в 1,2 млн кв. м жилья (27,8 тыс. квартир), в том числе 108,9 тыс. кв. м в локации Черной речки – локации, представленной уже упомянутым ЖК «Риверсайд» (9% от объема рынка района). В свободной продаже в Приморском районе находится 506,8 тыс. кв. м жилья (12,5 тыс. квартир).