Неделимая «Светлана»
Бывшие соинвесторы, застройщики и дольщики не могут поделить в судебном порядке квартиры в долгострое ЖК «Светлана» в Выборгском районе города.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказался удовлетворять иск ООО «Строй-Модуль» к ООО «Невский Луч». Решение было принято 6 февраля 2018 года по иску, находящемся в судебном производстве около двух лет. В рамках последнего уточненного заявления истец требовал от ответчика передачу 19 квартир в недостроенном жилом комплексе «Светлана» на пересечении Зеленогорской улицы и Богатырского проспекта. Ранее «Строй-Модуль» пытался взыскать с «Невского Луча» 60 млн рублей.
ЖК «Светлана» – один из старейших долгостроев Петербурга. О начале работ на площадке было объявлено в 2003 году, еще до вступления в силу 214-ФЗ. Заказчик строительства, соинвесторы, генподрядчики были близки к ТД «Сигма». В девелоперском холдинге с 2016 года открыто конкурсное производство. После себя «Сигма» оставила несколько долгостроев в Петербурге и Ленобласти.
Из материалов дела следует, что последним официальным заказчиком строительства «Светланы» была компания «Невский Луч», генподрядчиком – компания «Ризалит». Инвестором выступила компания «Строй-Модуль». В 2013 году стороны заключили договор, в соответствии с которым инвестор авансовыми платежами должен был профинансировать строительство объекта на сумму 350 млн рублей – и взамен, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, получить часть квартир. В 2014 году, по одному из соглашений, «Строй-Модуль» сам стал подрядчиком. В 2015 «Невский Луч» договор подряда с ним разорвал.
Из запутанных и меняющихся статусов компаний, работающих на объекте, следует, что «Строй-Модуль» проинвестировал строительство комплекса только частично. Также частично произвел работы на стройплощадке как подрядчик. В исковом требовании компания исходила из того, что ею были исполнены договоры подряда на сумму почти 100 млн рублей. Соответственно, она вправе требовать признания права собственности на доли в виде указанных в иске квартир, перечисленных в соглашениях о зачете.
Важно, что со стороны «Строй-Модуля» выступает конкурсный управляющий. С 2016 года в данной организации (как и в ТД «Сигма») была открыта процедура банкротства. Конкурсный управляющий попытался взыскать квартиры в рамках исполнения требования кредиторов.
Тем не менее, арбитраж не поддержал сторону истца. В решении отмечается, что «Строй-Модуль» не привел каких-либо оснований, позволяющих ему требовать указанных в перечне квартир. Кроме того, выяснилось, что право собственности на доли в виде спорных квартир за «Невским Лучом» не зарегистрировано. Также в судебных документах отмечается, что на несколько квартир из списка «Строй-Модуля» имеются правопритязания третьих лиц, а именно дольщиков.
Вероятнее всего, ситуация с дележом квартир может разрешиться после ввода дома в эксплуатацию. Или, наоборот, усугубиться, если откроются факты двойных продаж. В настоящее время готовность объекта высокая, но имеются еще недоделки.
Как сообщают в Комитете по строительству Петербурга, последнее выездное совещание по вопросу завершения строительства ЖК «Светлана» состоялось 6 февраля текущего года. Подведомственное структуре Смольного Управление строительными проектами предписало компании-застройщику «Невский Луч» завершить работы по монтажу электроподстанции, по устройству сетей газоснабжения, отделке фасадов и благоустройству территории.
Кстати
По предварительным данным, Смольный предложил «Группе ЛСР» достроить ЖК «Охта Модерн». Взамен девелопер может получить участки последнего застройщика долгостроя, расположенные на Васильевском острове. В настоящее время готовность ЖК «Охта Модерн» составляет 80%.
Громкий выход СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова на рынок жилья Карелии обернулся фиаско. Сложное финансовое положение компании грозит срывом контрактов по строительству жилья в трех муниципальных районах на сумму 300 млн рублей. Авантюрный рывок петербургских строителей в регион ставит под угрозу реализацию всей республиканской программы расселения «аварийки».
Грозящую стать фатальной пробуксовку реализации республиканской программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2017 годы обсуждали накануне в карельском Минстрое. Как рассказали в министерстве, сейчас реализуется первый этап программы (2014-2015 годы), в рамках которого предусмотрено переселение 2,2 тыс. человек из 173 аварийных домов площадью порядка 37 тыс. кв. м. Госконтракты на строительство социального жилья для переселенцев заключены с ООО «Гидрострой», АО «Карелстроймеханизация» и петербургским ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Новые дома строятся в Петрозаводске, Костомукше и еще в 11 районах Карелии. К местным подрядчикам претензий у республиканского Минстроя нет – одна из компаний идет в графике, вторая ударными темпами сокращает незначительное отставание. А вот с заезжими строителями возникли существенные проблемы.
Работы стоят
В настоящий момент «Дальпитерстрой» работает в трех муниципальных районах республики – Олонецком, Прионежском и Пряжинском, где строит 16 объектов общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Объемы небольшие, самый крупный объект – 31-квартирный жилой дом по ул. Строителей в городе Олонец. Но тем не менее, по данным Минстроя, большая часть объектов не продвинулась дальше котлована, по нескольким адресам есть фундамент, хотя все объекты должны быть сданы до 1 декабря 2015 года. В Минстрое добавили, что в настоящее время застройщиком не ведутся работы на строительстве двух жилых домов в п. Верхние Важины, 20-квартирного жилого дома в п. Пряжа, 5-квартирного жилого дома в п. Койвусельга, 12-квартирного жилого дома в п. Ведлозеро, 19-квартирного жилого дома в п. Матросы. Строительство двух жилых домов в п. Эссойла не начато, и данные о ходе проектных работ не предоставлены. По состоянию на 2 октября 2015 года возобновлены работы только на восьми объектах из 16.
В свою очередь, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Дмитрий Матвиец отметил, что в части финансирования работ со стороны правительства республики все обязательства полностью выполняются, и возникающие внутренние вопросы финансирования строительных работ подрядчики должны решать как хотят, но не затягивая сроков строительства. «Дальпитерстрой» ставит под угрозу срыва реализацию первого этапа программы. К тому же из-за особенностей климата Карелии некоторые виды работ должны выполняться в срок, до определенной температуры воздуха. А судя по темпам работ, подрядчик может просто не успеть этого выполнить», – говорит чиновник. Он напомнил, что если дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда будут построены с опозданием, республика будет обязана выплатить Фонду ЖКХ большие штрафы. А поскольку свои обязательства власти республики выполнили в полном объеме, штрафные санкции переложат на плечи подрядчика. Сумма штрафа за невыполнение обязательств составляет 80 тыс. рублей в день.
При этом в компании отсутствие динамики работ объясняют просто: нет денег. Присутствовавшая на встрече представитель «Дальпитерстроя» Наталья Пасечник смогла лишь доложить о подготовке проектной документации, реальных объемов в перспективе, судя по всему, ждать не стоит.
Замах на рубль, удар на копейку
Отметим, что контракт на строительство социального жилья «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова выиграл в апреле 2015 года. Тогда, правда, бизнесмен рассказывал «Строительному Еженедельнику» о 18 зданиях исключительно в Петрозаводске. Выбор региона господин Скоров объяснял относительной близостью к Петербургу, а также наличием собственного щебеночного карьера (был куплен еще семь лет назад, но добыча началась только в 2015 году), продукция которого должна была удешевить себестоимость строительства «квадрата». Но застройщик тем не менее не справился. И это несмотря на то, что компания якобы согласилась работать без аванса и практически без прибыли – все для того, чтобы зарекомендовать себя на новом рынке и побороться за по-настоящему крупный и выгодный контракт. Очевидно, что первый блин вышел комом – с таким реноме госзаказчик будет обходить компанию Аркадия Скорова за 200 миль. Планирует ли компания исправлять ситуацию или согласна на расторжение контракта, неизвестно. Аркадий Скоров был недоступен для комментария.
Любопытно, что к апрелю, когда заключался контракт, на «Дальпитерстрой» Смольным уже был навешен ярлык «в сложном финансовом положении» (и вряд ли республиканские власти об этом не знали). Так Комитет по строительству ответил дольщикам в Шушарах, где компания сначала не смогла достроить школу. А позже и сами дольщики жилого комплекса компании попросили Смольный включить их объект в список проблемных. Отстают и стройки компании в Парголово и в Ленсоветовском. Сейчас, по данным СМИ, застройщика проверяет экономическая полиция по наводке о выводе средств из компании.
Кстати:
Претензии к работе «Дальпитерстроя» у республиканского Минстроя копятся еще с августа – уже в конце лета застройщик начал коллекционировать просрочки по планам-графикам. Но министерство пытается всеми силами избежать расторжения контракта, в противном случае потребуется объявлять новый тендер – это как минимум пара месяцев, а это уже верный выход на срыв первого этапа программы расселения «аварийки». Напомним, до 2017 года в республике должно быть переселено почти 7 тыс. человек и снесено 586 аварийных домов. На эти цели выделено 4,6 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей Фонд ЖКХ, а 2,1 млрд рублей – средства консолидированного бюджета Карелии. По данным фонда, первый этап программы реализован только на 20%. Отставание от графика составляет более трех месяцев.
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.