Долгострои ГК «Город»: лучше поздно?
Часть проблемных объектов ГК «Город» будет сдана позже, чем планировалось. Такое мнение выразил координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров на круглом столе в городской Общественной палате. Но Комитет по строительству не спешит с прогнозами, предлагая дождаться заявленных сроков.
Напомним, в 2014 году остановилось строительство сразу трех жилых комплексов ГК «Город»: «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». К июню 2015 года в реестр проблемных попали 13 домов на 5954 квартиры, по 5001 из которых были заключены договоры долевого участия. В том же году Смольный взял эти проблемные объекты под контроль. Тогда же была создана холдинговая компания «ЭРА», ставшая инвестором и координирующая завершение проектов.
Лето 2018-го или 2019-го?
Генподрядчиком по двум корпусам проекта стала компания «Проммонолит». Банк «Санкт-Петербург» открыл кредитную линию в размере 2 млрд рублей под залог имущества ГК «Город». В результате в июне 2017 года два корпуса были сданы.
Генподрядчиком четырех корпусов «Ленинского парка» является компания «Ман», а еще одного – СК «Авторитет». По планам, строительные работы должны завершиться в марте-апреле 2018 года, со сроком ввода в эксплуатацию не позднее мая.
Однако строители несколько отстали от графика. «В январе работы по этим пяти точкам были полностью провалены, но сейчас строительство активизировалось. Все строительные работы по этим объектам можно закончить в мае. Разрешение на ввод никто не даст без благоустройства, а это уже май-июнь. Вот тогда эти дома сдать реально», – считает Александр Вахмистров.
Комитет по строительству с прогнозами не спешит, предлагая дождаться намеченных ранее сроков. «В январе работы действительно несколько «просели», но подрядчики компенсировали отставание, и сейчас строительство идет в графике. До конца марта при условии сохранения такой положительной динамики вполне реально закончить основные строительно-монтажные работы по четырем корпусам, а на пятом – до конца апреля», – отметил и. о. главы ведомства Евгений Барановский.
Дольщики столь оптимистичным прогнозам не верят. «Реальный срок ввода этих пяти домов – лето 2019 года. И это в лучшем случае», – считает глава Координационного совета дольщиков Петербурга и Ленобласти Алла Андреева.
Восьмерка отстает
Планы по вводу могут быть сорваны и в ЖК «Прибалтийский». В декабре 2017 года за достройку пяти корпусов этого ЖК взялась компания «Монолитстрой», пообещав завершить проект в IV квартале 2018 года. «Сомнений в том, что четыре корпуса на девятом участке будут сданы в этом году, у меня нет. Сейчас там прокладываются инженерные сети, заказываются лифты и т. д. Немного по-другому идут дела на восьмом участке, работы там начались позже. Скорее всего, дом будет готов в I квартале 2019 года», – считает Александр Вахмистров.
В свою очередь, Евгений Барановский отметил, что на данный момент строительство «Прибалтийского» идет активными темпами, что можно увидеть в онлайн-режиме: «Там установлено около десяти камер». При этом чиновник согласился с Александром Вахмистровым по ситуации на восьмом участке.
Комитет по строительству вновь призывает не делать выводов раньше времени, ведь до конца года еще далеко, а значит, у «Монолитстроя» есть время для активизации работ.
Евгений Барановский также развеял сомнения дольщиков по поводу нехватки средств на завершение проекта. Чиновник напомнил, что банк «Санкт-Петербург» открыл кредитную линию в размере 1,886 млрд рублей под залог части земельных участков, расположенных по ул. Глухарская и принадлежащих ООО «Простор» (входит в ГК «Город»). Также «Монолитстрой» получит свободные площади в счет выполнения строительных работ, по взаимному согласию сторон. «Экономика всех проектов на грани, но она складывается. Конечно, никакой прибыли там не будет», – говорит Александр Вахмистров.
Старые долги не помеха
Лучше всего дела идут на ЖК «Морская звезда», который состоит из одного корпуса на 1164 квартиры. Достройкой объекта с ноября 2017 года занимается группа компаний «Эталон ЛенСпецСМУ». В настоящее время работы идут с опережением графика на полтора месяца. Ввод в эксплуатацию, учитывая проведение работ по наружным сетям и благоустройству, запланирован на июнь 2019 года. Финансирование идет за счет собственных средств компании, которой в соответствующем объеме переданы права на свободные жилые и нежилые площади в объекте.
Дольщики в возможностях «Эталон ЛенСпецСМУ» не сомневаются, однако опасаются, что дом может попасть под арест из-за долгов предыдущих генподрядчиков. В Комитете по строительству уверяют, что бояться нечего. «Мы всегда стараемся избежать банкротства или ареста имущества нерадивых застройщиков, так как это откладывает момент сдачи объекта. «Морская звезда» не исключение, поэтому мы делаем все, чтобы дольщики как можно скорее получили свои квартиры», – заверил Евгений Барановский.
Кстати
Далеко не все владельцы квартир в сданных домах ЖК «Ленинский парк» стали счастливыми новоселами. Причина в недоделках: паркинги не готовы, пожарная сигнализация не работает, приборы учета тепла не установлены, застеклены далеко не все лоджии и т. д. Власти признают, что дома не в идеальном состоянии, однако обещают все исправить.
Для ряда промышленных производств 2015 год стал решающим: одни уходят на экспорт, другие – в тень.
Как повлиял кризис на промышленность и что теперь делать дальше, в минувший четверг обсудили профильные эксперты вместе с юристами на круглом столе: «Инвестиционный потенциал Российской промышленной инфраструктуры».
За последний год на рынке индустриальной недвижимости Петербурга произошли существенные перемены. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, если в 2015 году клиенты чаще всего спрашивали площади до 5 тыс. кв метров на юге города и желательно ближе к КАДу, то в 2016 году запрашиваемая площадь была равна уже 10 тыс. кв. метров, а помимо вышеуказанных территорий к ним прибавился и север города.
«Наибольшие трудности испытали крупные компании, но есть и обратная тенденция – средние и малые производственные компании получили некий карт-бланш. В 2015 году основные запросы поступали со стороны сектора дорожного строительства, фармацевтического кластера, пищевой промышленности и ряда производственных компаний», - отметил господин Мошенский.
Сложность выбора
Что касается коммерческих условий, то клиенты предлагают за аренду индустриальных площадей до 350 руб. за кв. метр в месяц, а максимальный ценник на приобретение «квадрата» - 40 тыс. рублей.
Сейчас, по словам Бориса Мошенского, на рынке имеется порядка 1 тыс. предложений земельных участков промышленного значения и только на 10% из них есть необходимая инженерная инфраструктура. Сам же процесс подборки участков может затянуться на срок от 1,5 до трех лет, объясняет партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «Длительность продиктована тем, что, например, на участке нет необходимых мощностей, есть ограничения градостроительного характера, ну и конечно самые больные темы – инженерная подготовка и вопросы, связанные с наличием санитарно-защитных зон».
Согласен со сложностью процесса подбора участка и заместитель гендиректора ООО «ТОНАР» Арнольд Лейман. Компания занимается производством полиэтиленовой упаковочной продукции. «У нас достаточно энергоемкое производство – нужен участок с мощностью 1-2 МВт. Таких только 5% от представленных на рынке площадок. Из этих пяти мы выбираем ближе к КАДу. Здесь сразу астрономический ценник. Далее идут проблемы с жестким пропускным режимом». Сейчас в компании занимаются подбором необходимого участка, и, по словам Арнольда Леймана, идеальным для них вариантом стала бы сделка по схеме built-to-suit на условиях долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Направление на экспорт
Насчет эффективности работы политики импортозамещения в сфере промышленной инфраструктуры спикеры разошлись во мнении. Генеральный директор ООО «Степмотор» Вадим Петров считает, что в части изготовления средства производства подвижек в этом плане нет. «У крупных заказчиков вообще нет желания ставить новое оборудование. Например, у нас есть клиент – «дочка» «Росатома». Мы предлагали им разработать свое, но они хотят только продукцию немецкого производства».
Он также добавил, что в последнее время клиенты все же стали лояльнее относиться к российским товарам, однако производства и разработки станков, блоков управления, это не коснулось. «Те же блоки систем числового программного управления. Мы их сами разработали, сами собираем и монтируем. В общем объеме продаж они не добирают и 10%, остальные 90% - китайские. Хотя мы знаем, что наши качественнее. То есть здесь действует принцип – лучше плохой Китай, чем хорошая Россия».
Но не во всех отраслях ситуация с импортозамещением настолько плачевна. Одна из самых показательных в этом плане стала фармацевтическая отрасль. С 2013 года по России было открыто 19 новых производственных площадок, подчеркнул замдиректора НП «Медико-фармацевтические проекты» Константин Мовчан. Динамика производства лекарственных средств в России очевидна: в 2013 году их было произведено на сумму 181 млрд рублей, в 2014 – 183 млрд рублей, в 2015 – 231 млрд рублей.
Кроме того, в этом году в рамках исполнения закона «О промышленной политике в РФ» был одобрен порядок предоставления субсидий из федерального бюджета компаниям, входящим в состав промышленного кластера. «Субсидии будут представляться на возмещение процентов по кредитам, на поставку оборудования, лизинговые платежи. В конце года можно сказать об успешности новой практики. Главное понять насколько вообще реально будет получить субсидию», - подчеркнула Майя Петрова.
Еще один помощник для работы по импортозамещению и выходу на экспорт – недавно созданная государственная структура – Российский экспортный центр (РИЦ). Здесь российским компаниям оказывают консультации, помогают провести переговоры с иностранными компаниями, проводят профильные маркетинговые исследования, компенсируют участие в выставках и перевод материалов.
Одной из петербургских компаний, которая уже воспользовалась услугами данного центра стало ООО «Термотроник», занимающееся производством метрологического оборудования для учета и сбережения энергетических ресурсов. Сейчас при участии РИЦ для организации на безвозмездной основе идет перевод всей технической документации. «Мы на своем примере заметили, что с российским продуктом, который заместил иностранный, очень удобно выходить на экспорт. А с падением рубля наш продукт становится более востребованным», - сказал коммерческий директор ООО «Термотроник» Даниил Талюкин.
Решить проблему обманутых дольщиков может помочь проектное финансирование строительства жилых объектов.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы внедрения в жилищное строительство механизма проектного финансирования и проблему самовольного строительства.
Между банком и застройщиком
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что Госдума РФ одобрила в первом чтении поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. В том числе они предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он.
Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.
Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт.
На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Павел Созинов
Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет
Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным. Чиновник добавил, что на региональном уровне ведомством готовится ряд предложений, направленных на развитие данного механизма работы застройщиков в городе.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.
Андрей Касьянов, вице-президент Союза «Строительный ресурс», отметил, что при проектном финансировании у регионов нет оценки надежности строительных организаций. Необходимо, чтобы деятельность компаний соответствовала бы утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг.
Генеральный директор ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин рассказал о механизме строительства социального жилья в Башкортостане. Он отметил, что по специальной региональной программе предоставление земли для данных целей некоммерческим организациям проходит без торгов. Это позволяет минимизировать затраты на строительство объекта. С 2012 года по середину 2015-го было представлено 293 участка для строительства 325 тыс. кв. м жилья.
Амнистия для самостроев
В рамках совещания также был поднят вопрос об урегулировании проблем в отношении объектов самовольного строительства. Начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что ситуацию с самостроями ведомство держит на контроле. Новых таких объектов нет, с уже выявленными продолжается работа. По словам главы городского Госстройнадзора, снос самостроя – для ведомства не самоцель. Объекты можно сохранить в ходе судебных разбирательств.
Напомним, что Служба госстройнадзора уже составила перечень из 40 объектов (26 из них – жилье), строящихся на территории Петербурга без разрешения. У них есть возможность до 1 июля урегулировать правоустанавливающие отношения на эти объекты. Официально в реестре городского самостроя ГАСН находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что многие выявляемые в 47-м регионе самовольные объекты появились из-за действия двойных законодательных норм. «В частности, проверка ОНФ показала, что строительные работы вдоль Дороги жизни начаты на участках так называемого двойного назначения. То есть по данным Морозовского военного лесничества территория относится к землям обороны и безопасности, а по данным Департамента имущественных отношений ведомств – является частной собственностью и имеет категорию «земли населенных пунктов», – отметил он.
Александр Кузьмин призвал власти региона быть более ответственными в вопросах выдачи разрешений на строительство и контроля за земельными ресурсами, особенно когда речь идет о землях лесного фонда.
Руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Ярослав Явид отметил, что проблема самостроя сложна как с правовой, так и с социальной точки зрения. Однако ее необходимо решать, чтобы предотвратить появление новых таких объектов. По его словам, нелегально построенные жилые дома можно сохранить, если они соответствуют техническим критериям, условно провести амнистию через публичное досудебное регулирование вопроса. Требования к сохранению объекта должны быть прозрачны, чтобы исключить коррупцию и двойные стандарты.
Мнение: Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
– Наша рабочая группа разработала свой вариант социального проектного финансирования. Он существенно отличается от того, что предлагает сейчас Министерство строительства РФ.
На наш взгляд, при внедрении механизмов социального проектного финансирования необходимо осуществить мероприятия, которые обеспечат не только гарантии долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов, выделении земельных участков муниципалитетами специализированным некоммерческим организациям.
В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, мы считаем, что необходимо осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. Такой механизм не остановит стройку и гарантирует оплату работы подрядных организаций.
Говоря о проектном финансировании, нужно думать о создании проектной венчурной организации, которая объединит всех участников процесса. При ней можно создавать органы надзора, которые будут следить за расходованием денежных средств, привлекаемых в объект.