Долгострои ГК «Город»: лучше поздно?
Часть проблемных объектов ГК «Город» будет сдана позже, чем планировалось. Такое мнение выразил координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров на круглом столе в городской Общественной палате. Но Комитет по строительству не спешит с прогнозами, предлагая дождаться заявленных сроков.
Напомним, в 2014 году остановилось строительство сразу трех жилых комплексов ГК «Город»: «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». К июню 2015 года в реестр проблемных попали 13 домов на 5954 квартиры, по 5001 из которых были заключены договоры долевого участия. В том же году Смольный взял эти проблемные объекты под контроль. Тогда же была создана холдинговая компания «ЭРА», ставшая инвестором и координирующая завершение проектов.
Лето 2018-го или 2019-го?
Генподрядчиком по двум корпусам проекта стала компания «Проммонолит». Банк «Санкт-Петербург» открыл кредитную линию в размере 2 млрд рублей под залог имущества ГК «Город». В результате в июне 2017 года два корпуса были сданы.
Генподрядчиком четырех корпусов «Ленинского парка» является компания «Ман», а еще одного – СК «Авторитет». По планам, строительные работы должны завершиться в марте-апреле 2018 года, со сроком ввода в эксплуатацию не позднее мая.
Однако строители несколько отстали от графика. «В январе работы по этим пяти точкам были полностью провалены, но сейчас строительство активизировалось. Все строительные работы по этим объектам можно закончить в мае. Разрешение на ввод никто не даст без благоустройства, а это уже май-июнь. Вот тогда эти дома сдать реально», – считает Александр Вахмистров.
Комитет по строительству с прогнозами не спешит, предлагая дождаться намеченных ранее сроков. «В январе работы действительно несколько «просели», но подрядчики компенсировали отставание, и сейчас строительство идет в графике. До конца марта при условии сохранения такой положительной динамики вполне реально закончить основные строительно-монтажные работы по четырем корпусам, а на пятом – до конца апреля», – отметил и. о. главы ведомства Евгений Барановский.
Дольщики столь оптимистичным прогнозам не верят. «Реальный срок ввода этих пяти домов – лето 2019 года. И это в лучшем случае», – считает глава Координационного совета дольщиков Петербурга и Ленобласти Алла Андреева.
Восьмерка отстает
Планы по вводу могут быть сорваны и в ЖК «Прибалтийский». В декабре 2017 года за достройку пяти корпусов этого ЖК взялась компания «Монолитстрой», пообещав завершить проект в IV квартале 2018 года. «Сомнений в том, что четыре корпуса на девятом участке будут сданы в этом году, у меня нет. Сейчас там прокладываются инженерные сети, заказываются лифты и т. д. Немного по-другому идут дела на восьмом участке, работы там начались позже. Скорее всего, дом будет готов в I квартале 2019 года», – считает Александр Вахмистров.
В свою очередь, Евгений Барановский отметил, что на данный момент строительство «Прибалтийского» идет активными темпами, что можно увидеть в онлайн-режиме: «Там установлено около десяти камер». При этом чиновник согласился с Александром Вахмистровым по ситуации на восьмом участке.
Комитет по строительству вновь призывает не делать выводов раньше времени, ведь до конца года еще далеко, а значит, у «Монолитстроя» есть время для активизации работ.
Евгений Барановский также развеял сомнения дольщиков по поводу нехватки средств на завершение проекта. Чиновник напомнил, что банк «Санкт-Петербург» открыл кредитную линию в размере 1,886 млрд рублей под залог части земельных участков, расположенных по ул. Глухарская и принадлежащих ООО «Простор» (входит в ГК «Город»). Также «Монолитстрой» получит свободные площади в счет выполнения строительных работ, по взаимному согласию сторон. «Экономика всех проектов на грани, но она складывается. Конечно, никакой прибыли там не будет», – говорит Александр Вахмистров.
Старые долги не помеха
Лучше всего дела идут на ЖК «Морская звезда», который состоит из одного корпуса на 1164 квартиры. Достройкой объекта с ноября 2017 года занимается группа компаний «Эталон ЛенСпецСМУ». В настоящее время работы идут с опережением графика на полтора месяца. Ввод в эксплуатацию, учитывая проведение работ по наружным сетям и благоустройству, запланирован на июнь 2019 года. Финансирование идет за счет собственных средств компании, которой в соответствующем объеме переданы права на свободные жилые и нежилые площади в объекте.
Дольщики в возможностях «Эталон ЛенСпецСМУ» не сомневаются, однако опасаются, что дом может попасть под арест из-за долгов предыдущих генподрядчиков. В Комитете по строительству уверяют, что бояться нечего. «Мы всегда стараемся избежать банкротства или ареста имущества нерадивых застройщиков, так как это откладывает момент сдачи объекта. «Морская звезда» не исключение, поэтому мы делаем все, чтобы дольщики как можно скорее получили свои квартиры», – заверил Евгений Барановский.
Кстати
Далеко не все владельцы квартир в сданных домах ЖК «Ленинский парк» стали счастливыми новоселами. Причина в недоделках: паркинги не готовы, пожарная сигнализация не работает, приборы учета тепла не установлены, застеклены далеко не все лоджии и т. д. Власти признают, что дома не в идеальном состоянии, однако обещают все исправить.
Региональные чиновники должны отказаться от формального подхода к публичным слушаниям о проблемах развития территорий и точечной застройки жилых микрорайонов, принимая по их итогам мотивированное решение.
Об этом заявил руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге (ОНФ), член регионального штаба Павел Созинов.
По словам эксперта ОНФ, такой подход будет серьезным шагом в создании максимальной открытости публичных слушаний, и реальной формой общественного контроля за соблюдением интересов граждан, которая позволит понимать, чем руководствовались власти, вынося итоговый вердикт.
«Сотни петербуржцев постоянно жалуются в региональное отделение ОНФ на нарушения при принятии градостроительных документов, в отношении которых должны проводиться публичные слушания. Замечания касаются процедуры их утверждения и самого решения, которое нередко принимается в пользу застройщика, зачастую действующего в ущерб общественным интересам, настойчиво пытающегося освоить городские рекреационные и зеленые зоны», – отметил Созинов.
Он пояснил, что согласно закону, на основании заключения о результатах публичных слушаний, готовятся рекомендации о предоставлении разрешения либо об отказе с указанием причин принятого решения. Проблема заключается в том, что решение на городском уровне не обязательно является мотивированным с точки зрения общественности. «В итоге, никто не может ответить, на чем основано решение, которое мы получаем, непонятно, каким образом и учитывались ли вообще при принятии решения предложения и замечания участников публичных слушаний», – подчеркнул Созинов.
Представитель регионального штаба ОНФ уверен, для исполнения поручения президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний, просто необходимо делать их организацию и проведение более эффективными. Пока итоги самого широкого обсуждения с представителями общественных организаций и экспертным сообществом носят сугубо рекомендательный характер, и сегодня это по сути формальная процедура.
«Главная проблема в том, что решение на городском уровне не является мотивированным. Многих жалоб петербуржцев можно избежать, если при публичных слушаниях указанных в Градостроительном кодексе РФ документов, было бы четко сформулировано понятие «мотивированное решение»», – резюмировал Павел Созинов.
Развитию жилищного строительства на обустроенных и новых территориях необходимы четкие и прозрачные градостроительные нормы и правила.
При этом, считают эксперты, они не должны постоянно меняться.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с экспертным комитетом Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудили вопросы активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для жилищного строительства и формированию новых общественных пространств.
Простимулировать спрос
Открывая заседание, помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что на работе строительной отрасли отражается текущая экономическая ситуация в стране. В частности, наблюдается падение спроса на приобретение недвижимости, что уже отражается на объемах самого строительства. В связи с этим, считает он, актуальным становится вопрос сохранения инвестиционной привлекательности отрасли, в том числе в проектах комплексного развития территорий и общественных пространств.
Сергей Зимин сообщил, что осенью депутаты нового созыва Госдумы могут принять законопроект о введении системы доверительного управления земельными участками. Данный механизм работы с землей может заинтересовать частных инвесторов и помочь развитию новых территорий.
Председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, участвовавшая в заседании, рассказала, что активизировать работу строительной отрасли власти города стараются в двух направлениях. Первое из них предполагает стимуляцию спроса покупки квартир гражданами. Так, Комитет уже разработал законопроект, позволяющий освободить физлиц от уплаты налога на имущество при приобретении городского жилья, введенного в эксплуатацию в 2015-2017 годах. Это в целом маркетинговая акция, констатировала чиновник, но можно рассчитывать на некоторую эффективность.
Второе направление, связанное с повышением инвестиционной привлекательности отрасли, отметила Елена Ульянова, – это ускорение согласования строительства, снижение административных барьеров, ускорение подключения новых проектов к электросетям. Данные меры должны способствовать снижению стоимости строительства. «Кроме того, правительством города был разработан новый вариант НГП (нормы градостроительного планирования). Он пока не получил согласования всех профильных комитетов в связи с тем, что возникли большие расхождения между заложенными в него нормами и реальной потребностью. Надеюсь, в конце мая – в начале июня мы увидим новый документ», – подчеркнула глава Комитета.
Начальник управления Комитета по архитектуре и градостроительству Петербурга Евгений Лаврушин отметил, что в настоящее время ведомством активно разрабатываются новые градостроительные правила. В том числе вносятся правки в городской закон о границах зон охраны объектов культурного наследия. Но, добавил чиновник, пока остается много нерешенных вопросов, завязанных на соответствии петербургских нормативов федеральным.
Между тем заместитель председателя Экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александр Викторов достаточно критично относится к сложившейся инвестиционной среде в Петербурге, в том числе из-за постоянно меняющихся условий игры. «Необходим эффективный диалог бизнеса и власти. Пока его нет. Важно понимать, что у каждой из сторон должны быть как свои возможности, так и обязательства», – полагает он.
Также Александр Викторов отметил, что власть должна сама готовить проектную и градостроительную документацию по участкам в городской собственности. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.
Член Совета Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз высказал мнение, что в рамках новых инвестиционных направлений развития строительной сферы необходимо активнее заниматься возведением арендных домов. Они могут быть популярны у населения, так как не все граждане могут накопить первоначальный взнос на ипотеку.
Между бизнесом и обществом
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, председатель Экспертного комитета Павел Созинов считает, что к обсуждению градостроительных норм следует активнее приглашать обычных граждан. «В городе по многим градостроительным проектам проходят публичные слушания. Но говорить о каком-то серьезном влиянии мнения граждан на решение насущных проблем не приходится. Решения публичных слушаний носят только рекомендательный характер. Многих протестов жителей можно было избежать, если бы правительство города принимало «мотивированное решение», которое бы объясняло, чем руководствовалось правительство в данном случае при его вынесении. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения», – полагает эксперт.
Павел Созинов привел в пример ситуацию на Институтском пр., 16, корп. 1, лит. А, где жители выступают против строительства 75-метрового высотного дома на месте бывшего детского сада. Однако по действующим Правилам землепользования и застройки этот участок относится к зоне среднеэтажных домов. Типовая высота существующих зданий в квартале составляет 15,5 метров. Соответственно, строительство такого дома превышает допустимую в квартале среднюю высоту зданий практически в 5 раз. Кроме того, возникают сомнения и в надежности компании «Омега Инвест»: ее основной вид деятельности – консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, уставный капитал – 12 000 рублей, постановка на налоговый учет осуществлена 22 марта 2016 года, за 6 дней до получения разрешения на строительство. Информации о реализованных проектах у компании нет.
«Во исполнение поручения Президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний правила должны быть более прозрачными и неменяющимися. При этом изначально учитывать позиции как города, так бизнеса и общественности», – делает выводы Павел Созинов.
О законодательных несовершенствах ряда положений федеральных законов рассказал ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов. Так, он отметил, что в новой концепции Градостроительного кодекса сам Градостроительный план будет носить только информационную функцию. Однако при этом параметры, которые внесены в него, должны сохраняться для ведения строительства даже при изменении правил землепользования и застройки. Данное противоречие, считает эксперт, может негативно отразиться на согласовании и сроках строительства.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачеев рассказал, что большинство крупных строительных проектов в регионе развиваются с учетом комплексного освоения территории. Кроме того, добавил он, сейчас в Ленобласти стартовала программа «Светофор», предполагающая зонирование территории региона для застройщиков. В зависимости от зоны определяются правила застройки и выкуп властями социальных объектов.
Глава администрации Красносельского района Петербурга Евгений Никольский пожаловался, что многие застройщики не хотят заниматься социальной инфраструктурой. Поэтому, по его словам, необходимо жесткое планирование развития территорий, четкий механизм финансирования строительства бюджетных соцобъектов, который существовал в 80-90-х годах.
По мнению директора НП «Российское объединение строителей» Алексея Герасимова, действующее законодательство не всегда позволяет застройщику возводить социальную инфраструктуру из-за жестких правил зонирования, и необходимо искать какие-то способы решения данной проблемы.
Генеральный директор Института территориального развития «Урбаника» Антон Финогенов подчеркнул, что вопросы комплексного развития территорий невозможно решить без использования долгосрочной стратегии развития Петербурга и Ленобласти как единой агломерации. В такой системной программе должны быть определены не только совместные градостроительные задачи, но и социально-экономические, дорожно-транспортные и ряд других.