«Милионник» в Ленсоветовском
Компания «Юнитис» планирует построить новый жилой район-милионник у поселка Ленсоветовский в Пушкинском районе Петербурга. Инвестиции в проект, по экспертным оценкам, могут достичь 50 млрд рублей.
Новый проект, который разрабатывает компания «Юнитис» на днях рассмотрела городская комиссия по землепользованию и застройке. Речь идет о застройке 25 га на Московском шоссе (участок 179, северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе). Здесь компания планирует построить новый многоэтажный (до 10 этажей) жилой район на 23 тыс. человек. Строительство должно начаться в 2020 году и продлится 10 лет. В районе, по плану, кроме жилья построят три школы, четыре детсада, поликлинику, спорткомплекс, два гипермаркета и другую необходимую инфраструктуру. Пока комиссия по землепользованию и застройке сочла, что социальной инфраструктуры в проекте маловато. И есть сложности с транспортной доступностью района. Если девелопер поправит проект, серьезных задержек по его реализации не будет, уверены участники рынка.
«Как правило, в таких масштабных проектах под застройку жильем уходит порядка 50% территории. Учитывая обозначенную высотность, «Юнитис» сможет возвести около 1 млн кв. м. И будет постепенно, в течение 10 лет, выводить новые объемы жилья на рынок, поддерживая денежный поток на финансирование строительства. Инвестиции в проект такого масштаба могут достигнуть 50 млрд рублей», - говорит директор направления «Девелопмент» Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.
«Ранее заявлялось, что застройщик хочет реализовать около 170 тыс. кв.м. жилья на этой территории, что с точки зрения плотности застройки адекватно для пригорода. Объем инвестиций в строительство такого объема жилья можно оценить в 10-12 млрд рублей. Однако это 8 тысяч жителей, а не 23 тысячи, как говорится сейчас», - дополнил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Этот район застраивается преимущественно доступным жильем. По сравнению с другими проектами комплексного освоения в пригородах участок не такой большой, что потенциально делает сроки его освоения более короткими. Основная проблема локации – транспортная. И появление здесь еще одного крупного жилого квартала может ее только усугубить. Хотя с вводом трассы М-11 положение дел может иулучшиться», - рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев.
В ближайшем окружении реализуются такие проекты комплексного освоения территорий, как «На Царскосельских холмах», планируется реализация крупного проекта «Югтаун» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе.
Но эксперты отмечают, что спрос на жилье в этом районе пока формируется за счет бюджетного предложения, которого ближе к Петербургу уже не встретишь. «Спрос на жилье здесь устойчивый. Непосредственно в локации Шлиссельбургского проспектанет строящихся проектов. Но встречаются предложения на вторичном рынке. А ближайшие строящиеся дома находятся в отдалении от метро (район Усть-Славянкии Металлостроя). Там достаточно дешевые квартиры – от 60 тыс. рублей за 1 кв.м., а предложение велико, поскольку одновременно строятся несколько крупных жилых комплексов на 1350 квартир», - говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Кстати
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», в Пушкинском районе реализуется 17 проектов общей площадью 290,6 тыс. кв.м., в продаже – 159,5 тыс. кв. м. Средняя стоимость «квадрата» жилья при 100% оплате составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже средне городского уровня.
Стоимость контракта на депо «Южное» выросла на 30%, до 5,5 млрд рублей. Это связано с тем, что в лот включили не только строительные работы, но и закупку оборудования. Конкурс будет объявлен до конца января.
Главным претендентом на контракт считают компанию «Метрострой». Бывший исполнитель контракта, компания «Трансстрой», оспаривает его расторжение в суде.
Новый конкурс на строительство депо «Южное» будет объявлен в ближайшие дни. Как следует из раскрытия информации к тендеру, максимальная цена контракта составит 5,5 млрд рублей. Ранее называлась более скромная сумма – 4,27 млрд рублей. В Смольном (а заказчиком работ выступает Дирекция транспортного строительства при Комитете по развитию транспортной инфраструктуры) пояснили, что ранее в стоимость контракта не включали закупки необходимого оборудования. Но позже было решено объединить два заказа в один контракт, из соображений эффективности. В текущем году на работы по достройке депо предполагают выделить 3,65 млрд рублей, а в следующем – 1,82 млрд рублей. Тендер пройдет в форме запроса предложений. Завершить работы нужно к осени 2018 года. Но в Смольном заверили, что рассчитывают завершить проект раньше – к концу текущего или началу 2018 года.
До декабря 2016 года строительством депо «Южное» занималась корпорация «Трансстрой». Но Смольный расторг контракт в одностороннем порядке из-за срыва сроков работ по контракту. Кроме того, проверка Смольного выявила, что часть работ в проекте была выполнена некачественно. На 1 декабря 2016 года «Трансстрой» не погасил авансы в размере 360 млн рублей. Хотя общая сумма освоенных подрядчиком на эту дату средств составила 3,1 млрд рублей.
В «Трансстрое» на это заявляли, что выполняют все работы четко по графику и даже с небольшим его опережением. И сейчас компания оспаривает расторжение контракта в суде.
Кто будет достраивать депо «Южное», пока можно только гадать. Но главным претендентом на контракт эксперты называют «Метрострой». «Именно эта компания конкурировала в первом тендере с «Трансстроем». Но проиграла по критерию «обеспеченность кадровыми ресурсами», – напоминает один из экспертов. Кроме того, именно «Метрострой» по просьбе Смольного завершает проект стадиона на Крестовском за тем же «Трансстроем» и строит станции метро Фрунзенского радиуса, для которых как раз и возводится электродепо «Южное».
Близкие в «Метрострою» источники говорят, что компания, скорее всего, будет бороться за генподряд. Но окончательное решение примет после раскрытия всей конкурсной документации. Напомним, что конкурс на строительство электродепо «Южное» стоимостью 6,6 млрд рублей «Трансстрой» выиграл в июне 2014 года. Компания взялась построить депо с комплексной инфраструктурой к 2018 году на участке 35,6 га за станцией «Шушары». Проектом предусмотрено строительство более 100 зданий и сооружений для обслуживания, ремонта и хранения подвижного состава.
Кстати, уже после конкурса «Трансстрой» просил заказчика увеличить стоимость контракта, объясняя это тем, что после обвала рубля цены на многие комплектующие и материалы значительно выросли. Но Смольный увеличивать сметы не стал.
Цифра: 3,65 млрд рублей – стоимость работ по достройке депо в 2017 году
По заказу КРТИ подготовлена Концепция развития транспортной системы Петербурга до 2049 года. Независимые эксперты нашли в ней множество существенных ошибок и сомнительных предложений.
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга принял к рассмотрению Концепцию развития транспортной системы Петербурга до 2049 года. Подготовили ее несколько научных организаций под контролем ОАО «Научно-исследовательский институт автомобильного транспорта».
Поставить на рельсы
В рамках разработки Концепции было рассмотрено более 12 различных вариантов развития транспортной системы города, из которых выбрано и промоделировано 7 основных сценариев. В том числе были разработаны предложения по 230 объектам улично-дорожной сети. На реализацию всех заложенных Концепцией проектов в ценах текущего времени необходимо 3 трлн рублей.
Как сообщила пресс-служба Правительства Петербурга, по результатам сравнения социально-экономических показателей был выбран вариант, в котором предполагается создание единой сети рельсового транспорта – железнодорожного и метрополитена как основного вида транспорта, а также скоростного трамвая в периферийных районах и трамвая в центральных районах для организации подвоза пассажиров к станциям метро. Кроме того, по всему городу предлагается создать многочисленные парковочные пространства, в том числе работающие и на платной основе.
Внедрение проектов, вошедших в Концепцию, разделено на четыре этапа. В частности, в рамках первого (2017-2022 годы) должна решиться задача подключения территорий интенсивного развития к городской магистральной дорожной сети, в том числе к ЗСД. Так, должна сформироваться транспортная магистраль на участке от проспекта Стачек до проспекта Энергетиков с мостом через Неву в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай. Также должна быть построена магистраль на участке от Бухарестской улицы до проспекта Энергетиков.
В рамках второго этапа реализации Концепции (2023-2028 годы) должна быть сформирована опорная кольцевая сеть скоростных магистралей города, в том числе в Южной планировочной зоне. В рамках третьего этапа (2028-2038 годы) предлагается улучшить транспортную доступность пригородов и перспективного города-спутника Южный.
В рамках четвертого этапа (2039–2048 годы) планируется завершить формирование всей дорожной сети полицентрического мегаполиса. В том числе должна быть построена магистраль №7 от Арсенальной набережной до Выборгского шоссе с мостом через Неву, а также магистраль непрерывного движения на правом берегу Невы на участке от Ушаковского моста до Большого Обуховского моста.
Первыми с итоговой концепцией ознакомились члены Общественного совета при КРТИ, а также вице-губернатор Петербурга Игорь Албин. Несколько дней назад он поручил КРТИ провести широкое общественное обсуждение данной Концепции на публичных слушаниях. Предположительно, они должны пройти в феврале текущего года. Ожидается, что все согласованные проекты, представленные Концепцией, войдут в Генплан 2018 года.
Кошмары и фантазии
Между тем, в середине января по приглашению Центра экспертиз «ЭКОМ» на одной из общественных площадок независимые эксперты, градозащитники и экологи уже ознакомились с представленной научными организациями Концепцией, которая предварительно уже одобрена КРТИ. У городских активистов представленные проекты документа вызвали недоумение и смех.
Так, оказалось, что к 2049 году транспортные развязки – двухуровневые путепроводы – должны будут появиться на многих городских перекрестках, в том числе в уже давно обжитых кварталах, где с учетом построенных домов их некуда вместить. На карте-схеме Концепции распланированы дорожные сети на намывных территориях в Курортном районе города – но этих территорий сейчас нет и пока не предвидится.
Общественники также обнаружили, что некоторые заявленные транспортные узлы на севере города будут проходить по уже застраиваемым в последние годы территориям, сквозь участки, где уже стоят жилые здания. Кроме того, часть представленных новых дорог на карте будущего Петербурга просто сбивается и продолжается в другой локации. На схеме также представлены проекты, от которых город уже отказался несколько лет назад. В частности, таковым является скандальный Орловский тоннель.
По словам директора Центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, таких «блох» в представленной Концепции очень много, наряду с действительно полезными вещами. «Задача городских активистов – указать КРТИ на существенные ошибки. Так как есть опасность, что их могут принять в реализацию. В Комитете уже лежит огромное количество проектов, за которые заплачены деньги, некоторые из них прошли госэкспертизу. Ведомство их не может списать. Проекты висят, и с ними что-то надо делать», – отмечает господин Карпов.
В рамках обсуждения общественниками Концепции также выступил Игорь Резников, бывший сотрудник одной из организаций, создававших ее. Он признался, что работа над проектом проходила в крайне сжатые сроки. «Организации, задействованные в создании Концепции, не сотрудничали друг с другом. В итоге вся работа, представленная в документе, – это компиляция из старых и очень старых городских проектов, которые проектировщики просто вытащили на свет», – признался он.
Цифра
3 трлн
рублей – примерный объем инвестиций в проекты, задействованные
в Концепции