Сделки под защитой
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
В Москве 2-3 ноября 2016 года состоялась международная встреча экспертов в области оценки нематериальных активов предприятий.
Представители девяти стран мира, включая Россию, обсуждали методику и подходы, которые будут применяться в стандартах ISO для оценки бренда участников экономической деятельности.
Обмен мнениями проходил в рамках двухдневного заседания рабочей группы Международного технического комитета ISO/TC 289 «Оценка бренда», где Россия является действующим членом с правом голоса. Эксперты из США, Канады, Китая, Австрии, Франции, Великобритании, Финляндии и Мексики прибыли в Москву по приглашению Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии.
«Смещение интереса ISO и экспертного сообщества к стандартизации в сфере услуг и инновационных технологий является естественным и отвечает глобальным процессам в экономике, - отметил, приветствуя участников встречи, заместитель руководителя Росстандарта Антон Шалаев,- Мы тоже движемся в данном направлении, у нас есть собственные наработки».
Россия является членом Международного технического комитета ISO/TC 289 c правом голоса с 2015 года и впервые выступила принимающей стороной. В состав рабочей группы входят три эксперта российского Технического комитета по стандартизации 066 «Оценка опыта и деловой репутации предприятий» (РОССТАНДАРТ). Основной темой встречи стало согласование подходов при подготовке текста проекта международного стандарта ISO «Оценка бренда», который планируется принять в 2018 году.
«В настоящее время стоимость бренда может составлять до 40% от стоимости компании. Инвестиции в бренд стали существенной частью управления и развития бизнеса. Оценка стоимости бренда востребована и носит объективный характер», - считает руководитель рабочей группы Международного технического комитета ISO/TC 289 «Оценка бренда», Бобби Колдер (США).
В ходе встречи в Москве обсуждались такие вопросы, как влияние инвестиций в бренд на показатели прибыли и формирование стоимости компании, возможности выделения материальной составляющей бренда и перспективы оценки бренда в случае его продажи или уступки прав. Наиболее активное участие в обсуждении возможностей оценки и учета нематериальных активов, как активов являющихся неотъемлемой частью стоимости компании, приняли представители Китая, Франции, США и Финляндии. Позиции, по которым участникам встречи не удалось согласовать подходы в рамках рабочей группы, будут вынесены на пленарное заседание ISO, которое состоится в апреле 2017 года.
Эксперты МКТ ISO/TC 289 приняли участие в дискуссии российских экспертов на круглом столе «Новые приоритеты стандартизации в России. Кто выиграл?». Представители РОССТАНДАРТА (ТК 701, ТК 066, ТК 481, ТК 393), Ростехнадзора, Роспатента, ФАУ «РосКапСтрой», Российского союза промышленников и предпринимателей, государственных корпораций и отраслевых объединений предпринимателей обсуждали актуальные изменения в российской системе стандартизации и оценки соответствия. С основным докладом о ходе реформ выступил Антон Шалаев.
«Вопрос, вынесенный в тему моего доклада, носит несколько провокационный характер. Сегодня можно с уверенностью сказать, что от происходящих изменений в российской системе стандартизации выиграли все. Процесс разработки документов в соответствии с федеральным законом «О стандартизации», принятом в 2015 году идет в рамках намеченного плана. Мы видим растущий интерес бизнеса к этой работе», - отметил Антон Шалаев.
По его словам, сегодня Росстандартом утверждается порядка 2,5 тысяч стандартов в год. В работе ТК находится около 4,5 документов. Более 25% разработок финансируется за счет бизнеса.
О том, как на практике работает новое законодательство рассказал статс-секретарь, замруководителя Ростехнадзора Александр Рыбас. Он напомнил о «Соглашении о взаимодействии» подписанном надзорным ведомством с Росстандартом 20 октября 2016 года, и рассказал о процессе интеграции стандартов добровольного применения в государственные нормативные акты на уровне постановления Правительства РФ.
«Вопрос защищенности людей, материальных ценностей от промышленных аварий сейчас перемещается в научно-организационную и технологическую плоскости. И здесь роль стандартов, как стимула для технологического перевооружения, сложно переоценить», - подчеркнул Александр Рыбас.
Бизнес, в свою очередь заинтересован в защите интересов добросовестных поставщиков и брендов от фальсификата и контрафакта. Существенную часть дискуссии эксперты посвятили необходимости развития системы оценки соответствия и качеству работы органов по сертификации.
«Торговля сертификатами, без проведения процедуры оценки соответствия имеется во всех сферах и расценивается как мелкое жульничество. Но учитывая ущерб, который наносится производителям и конечному потребителю, эти действия нужно классифицировать как подрыв экономических основ государства», - считает первый зампредседателя Комитета РСПП по техническому регулированию Андрей Лоцманов.
Один из возможных механизмов наведения порядка в этой сфере озвучил председатель ТК 066 Владимир Шахов.
«Ключевую роль в наведении порядка в этой сфере деятельности может сыграть объединение добросовестных участников рынка в целях самоконтроля»,- сообщил Владимир Шахов. По его словам, одной из целей объединения держателей СДС может стать защита интересов клиентов, заинтересованных в проведении оценки соответствия с соблюдением задекларированных в СДС правил.
В качестве возможных инструментов наведения порядка в сфере услуг по оценке соответствия также предлагали введение обязательной нотификации органов СДС и повышение ответственности за недобросовестную сертификацию. Черту под обсуждением подвел Антон Шалаев.
«Росстандарт совместно с Росаккредитацией и Роскачеством ведет работу по созданию единой Национальной системы сертификации в части услуг по подтверждению
соответствия требованиям национальных стандартов. Готовится база для принятия федерального закона о подтверждении соответствия, и когда он будет принят, круг замкнется - закон о единстве измерений, закон о стандартизации, закон о подтверждении соответствия, и, все это вместе,- под базовым федеральным законом о техническом регулировании»,- обозначил ближайшие перспективы заместитель руководителя Росстандарта.
Представители Международного технического комитета ISO/TC 289 выразили удовлетворение результатами проведенных встреч и общения с российскими экспертами.
«Мы хорошо знакомы с разработками Технического комитета 066, который занимается стандартизацией оценки деловой репутации. Это близкая нам тема, и мы имеем хороший опыт совместной работы над стандартизацией оценки брендов. Российские эксперты сделали существенный вклад в эту работу. Чем выше стоимость бренда, тем выше стоимость компании и тем выше ВВП страны. Это то к чему стремится Международный технический комитет», - заявил председатель МКТ ISO/TC 289 доктор Герхард Хребечек (Австрия).
Участники деловой программы оказались единодушны в признании необходимости интеграции подходов и выработке единых правил оценки брендов, а также дальнейшего развития стандартизации услуг и инновационных технологий, как в России, так и на международном уровне.
Сбербанк выдал «Группе ЛСР» Андрея Молчанова гарантию в размере 3,3 млрд рублей на строительство первой в стране частной трамвайной дороги. Она заработает летом 2017 года и свяжет Ладожский вокзал с районом Ржевки.
О том, что «Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк» предоставил компании «ЛСР–Строй» гарантию, сообщила пресс-служба банка. Этот проект включает в себя строительство комплекса зданий трамвайного депо, а также трамвайных путей протяженностью 14 км в Красногвардейском районе Петербурга.
Он также предполагает строительство контактной сети, остановочных павильонов и транспортно–пересадочных узлов на Ладожском вокзале. Предусмотрена и закупка вагонов у ЗАО «Штадлер Минск». «Это уникальный инфраструктурный проект, задача которого – улучшить транспортную доступность юго–востока Петербурга», – отметил председатель «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Дмитрий Курдюков. Он подчеркнул, что сделка была реализована в очень сжатые сроки благодаря слаженной работе сторон. В «Группе ЛСР» получение гарантии подтвердили, но не прокомментировали.
Проект частного трамвая в Петербурге стартовал этой весной с подписания контракта между Смольным и «Транспортной концессионной компанией», которую учредили ИК «Лидер» (60%), «Группа ЛСР» (20%), а также компании «Главная дорога» (10%) и «Новое качество дорог» (10%). Стоимость работ, включая закупку подвижного состава и эксплуатацию трамвайной сети в течение 30 лет после строительства, составит 33,7 млрд рублей.
После запуска скоростного трамвая, по прогнозу экспертов, в районе в два раза вырастет скорость трамвайного сообщения, снизится шум, улучшится экология. Между тем, проект будет реализован по городскому тарифу общественного транспорта, что позволит легко интегрировать его в единую систему билетов города.
Интерес девелопера к расширению проекта связан в том числе и с его планами застройки территории бывшего аэропорта Ржевка. В ближайшие пять-семь лет там появится больше 1 млн кв. м жилья.
«Пока в этот район ведет лишь ответвление от «Дороги жизни». Этого недостаточно. Скоростной трамвай может решить эту проблему. А также попутно и проблему транспортной доступности района поселка Щеглово, который в последние годы активно застраивается малоэтажным жильем (там заявили проекты шведская компания Bonava, Navis Development Group, ГК «Академия», «Алгоритм-девелопмент» и др. – прим. «СЕ»). Так что, эту инициативу можно только поддержать», – говорит гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов.
«Мы очень надеемся, что инвестор и Ленобласть договорятся и скоростной трамвай дотянут до Всеволожска. В этом случае транспортная доступность наших проектов (а мы построили три очереди комплекса «Щегловская усадьба» площадью 45 тыс. кв. м и в этом году начали строительство еще 17 тыс. кв. м) значительно улучшится», – заключил совладелец Navis Development Group Александр Львович. Первый трамвай должен выйти на трассу в августе 2017 года. Не исключено, что позже его ветку продлят до Всеволожска. По замыслу инвестора, она должна соединить южный квартал Всеволожска с продолжением Ириновского проспекта.
Для этого придется построить еще 7-8 км путей. Соответствующие переговоры между «Группой ЛСР» и администрацией Ленинградской области уже идут. Инвестиции в продление сети оцениваются в 3-4 млрд рублей.