Сделки под защитой
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил застройщикам Всеволожского района заморозкой возводимых жилых объектов, если они оперативно не возьмутся за строительство дошкольных и образовательных учреждений.
В минувший четверг губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко провел во Всеволожске выездное совещание, в ходе которого обсуждался ввод в эксплуатацию приграничном с Петербургом районе детских дошкольных учреждений.
Как отметил глава 47-го региона, в настоящее время Всеволожск и Всеволожский район на карте Ленинградской области – точка наибольшего напряжения в вопросах обеспеченности детскими садами. На данный момент очередь в дошкольные учреждения составляет более 5 тысяч человек. «Это много. До начала 2018 года очередь должна быть ликвидирована. Задача достаточно сложная, но реализуемая», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Подчиненные губернатора отчитались, что четыре детских сада во Всеволожском районе уже сданы в эксплуатацию в этом месяце, два из них расположены в Кудрово. Сейчас объекты проходят последние надзорные согласования. Еще один детсад также находится на этапе сдачи в эксплуатацию. В соответствии с планами еще 10 дошкольных учреждений должны быть открыты в районе до конца 2017 года. Правда, некоторые объекты этой десятки выбиваются из сроков проводимых работ.
В частности, сообщил глава Всеволожского района Андрей Низовский, в Романовке детский сад в настоящее время не строится совсем. У подрядчика нет средств на проведение работ. Сейчас при содействии муниципальных властей прорабатывается возможность финансирования строительства «Сбербанком». «В Янино строительство до сих пор не возобновилось из-за невозможности подвода к объекту дороги, так как она должна пройти через земли, принадлежащие физическому лицу. Мы готовы ему предложить публичный сервитут. Вторая проблема в Янино – башенный кран на соседней стройке. Пока он стоит, ввод в эксплуатацию детского сада невозможен», – добавил он.
В рамках совещания представители «Группы ЛСР» пообещали открыть в микрорайоне Южный детский сад к 1 сентября 2017 года. Компания «Гарант-Девелопмент» сообщила, что детский сад в ЖК «Южная поляна» будет построен в 2018 году.
Губернатор также отметил, что отдельным территориям Всеволожска и Всеволожского района не хватает не только детских садов, но и школ. Среди таковых микрорайон Южный, Бугры, Колтуши. По его словам, некоторые застройщики не хотят строить ни сады, ни школы.
«Мы приняли решение применительно к таким микрорайонам как Мурино, Новодевяткино и Бугры ввести понятие «зона особого строительного регулирования». В случае, если строители не будут соблюдать сроки возведения социальных объектов, мы будем пересматривать градостроительные планы. В том числе будем принимать меры по остановке строительства», – предупредил Александр Дрозденко.
Губернатор подчеркнул, что заморозка будет касаться только объектов, на которых еще не появились дольщики. Если таковые у недобросовестного застройщика уже есть, ему не дадут возводить другие, уже утвержденные проектом дома.
Кстати:
Перед совещанием Александр Дрозденко осмотрел два детских сада, которые примут детей уже в феврале. Первое дошкольное учреждение расположено в проезде Березовая роща. Возведением его занималась компания Bonava. Детсад на 240 мест будет частью жилого комплекса застройщика, но сможет принять и детей из соседних кварталов. Второй детсад находится на улице Героев. Объект – бывший долгострой, рассчитан на 160 мест, но сможет принять до 200 детей.
Петербургские банки заявили о готовности кредитовать участников торгов АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на покупку объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов.
Представители малого бизнеса такую возможность получили впервые и весьма своевременно – в условиях кризиса они смогут сохранять оборотные средства, отмечают эксперты.
«Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк России» и банк «Санкт-Петербург» одобрили кредитование городских объектов, выставляемых на аукционы АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», сообщила пресс-служба Фонда. Победители торгов смогут получать кредитные ресурсы под залог приобретаемых объектов недвижимости. В Фонде уже работает консультационный офис «Сбербанка», где предприниматели могут получить бесплатные консультации о проводимых торгах и получении кредитов. Банк «Санкт-Петербург» такой офис откроет в ближайшее время.
Новый продукт, в первую очередь, направлен на повышение доступности госсобственности Петербурга для малого бизнеса. Подобные кредиты выдавались и ранее, однако теперь, после подписания соглашения о сотрудничестве с Фондом имущества, документооборот для клиентов значительно упростится, поскольку часть документов будет направляться напрямую в банк, отмечает заместитель председателя «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Владимир Слипенькин.
Прежде всего, банки будут ориентироваться на предпринимателей, которые имеют действующий бизнес и заинтересованы в выкупе арендуемых помещений в собственность. Это торговые, складские и офисные помещения, реже – производственные. Для всех выставляемых на продажу помещений подготовлен пакет необходимой документации. Они находятся в официальном статусе нежилых, что исключает риски конфликтов с собственниками других помещений, отмечает г-н Слипенькин. Как правило, для такой недвижимости характерен малый метраж, она обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и расположена в хорошей локации.
«Сбербанк» рассматривает возможность кредитования юрлиц и ИП на срок до 10 лет, с отсрочкой погашения основного долга до 12 месяцев. За счет кредита может быть профинансировано до 75% от стоимости приобретаемого объекта, остальные 25% клиент оплачивает за счет собственных средств. Однако, при наличии иного имущественного обеспечения банк может согласиться выдать кредит, соответствующий полной стоимости приобретаемого объекта. Лимит кредитования рассчитывается исходя из финансово-хозяйственных показателей бизнеса, в учет принимается деловая репутация клиента, а положительная кредитная история будет плюсом при рассмотрении заявки.
Процентные ставки, в среднем, при наличии ликвидного залога и хорошего финансового положения клиента, составляют от 12,5% годовых, отмечает Владимир Слипенькин. Но в каждом отдельном случае они будут определяться индивидуально. Главное условие – приобретаемый объект выступает в качестве залога по кредиту. «Если практика будет успешной, то в перспективе банк готов финансировать сделки стоимостью до 500 млн рублей», – утверждает банкир.
Речь может также идти о рефинансировании задолженностей, которые возникают у арендаторов, выкупающих недвижимость у города в рассрочку на 3-5 лет, добавляет г-н Слипенькин. Если малому бизнесу трудно справиться с выплатами в такие сроки, он сможет передать объект в залог банку, получив кредит на срок до 10 лет.
Инициатива более чем своевременная, отмечают эксперты, спрос на кредитование под участие в торгах сложился уже давно и продолжает расти. По словам генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, во-первых, покупателю может в принципе не хватать необходимых средств для покупки. Во-вторых, один из недостатков продажи на торгах как раз заключается в том, что после победы на аукционе покупатель должен в крайне сжатые сроки (до месяца) внести полную сумму стоимости объекта. И у предпринимателя нет возможности внести задаток и отсрочить стопроцентную оплату, спокойно и планомерно согласовать сроки оплаты объекта, как это делается на открытом рынке.
«В настоящий момент свободных денег на рынке практически нет, немногие компании могут единовременно перечислить большую сумму за покупку того или иного объекта. Возможность привлечь заемные средства для многих станет определяющим фактором при принятии решения об участии в торгах. Таким образом, может повыситься спрос на объекты, реализуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, и увеличиться количество сделок», – подчеркивает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. Для банков преимуществом инициативы станет увеличение количества заемщиков и, как следствие, своей прибыли, полагает она.
У предпринимателей появится возможность сохранять оборотные средства в бизнесе, добавляет Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его мнению, участие в таких программах может быть интересно и другим игрокам банковского рынка. «Кредитование успешного бизнеса за счет развития новых направлений интересно каждому банку, в том числе и нашему», – подчеркивает банкир.
Впрочем, банки и заемщики все-таки могут столкнуться с ограничениями, предостерегает Максим Ельцов. Восемь лет назад банки уже пытались внедрить подобную услугу, но из-за существующих обременений далеко не все объекты смогли подойти под условия кредитования.
Тем не менее, первые кредиты уже в работе. Как рассказал Владимир Слипенькин, на текущий момент рассматриваются заявки на выкуп объектов на условиях рассрочки. Как правило, Фонд имущества реализует часть объектов в рамках 159-ФЗ в рассрочку до 5 лет. Для многих предпринимателей целесообразней увеличить срок до 10 лет, чтобы снизить ежемесячный размер затрат на выкуп объекта. Таким образом, банк финансирует досрочный выкуп у Фонда, а клиент оптимизирует ежемесячный платеж.
Цифра
75%
готов профинансировать «Сбербанк» от стоимости объекта, приобретаемого на торгах у Фонда имущества.