Сделки под защитой
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.