Кузнечному рынку назначили дату
Фонд имущества Петербурга назначил торги по продаже Кузнечного рынка на 14 марта 2018 года. Ставку аренды рыночных площадей власти оценили в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на аукционе. По мнению экспертов, в процессе торгов она может вырасти на 20-30%.
Общая площадь рынка в Кузнечном переулке,3 составляет 4,8 тыс. кв.м. Но на торги попадут только 4,4 тыс. кв.м. Власти предлагают бизнесу арендовать их на 15 лет. Ставку аренды Кузнечного рынка город оценил в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на торгах. Таким образом, за 15 лет аренды победитель торгов заплатит минимум 216 млн рублей. Плюс к этому, ему придется вложить еще 295 млн рублей в модернизацию здания рынка.
По условиям договора с городом, не менее 60% площадей должно быть отведено под торговлю (из них не менее 80% – для реализации сельхозпродукции, в том числе по льготным для продавцов ставкам, 10% – под развлекательные объекты, еще 10% – под общепит). Нарушение этой пропорции грозит штрафом в сумме 30% от квартальной платы – «вне зависимости от вины», говорится в извещении о торгах.
Также будущий арендатор должен будет взять на себя обязанности по сохранению здания рынка, которое является памятником и охраняется КГИОП. Кроме того, в течение четырех лет ему предстоит отреставрировать скульптуры на лицевом фасаде здания.
Других требований к бизнесу, который заинтересуется рынком, власти не предъявляют.
Напомним, что летом прошлого года Кузнечный рынок вызвал самый большой интерес у бизнеса на конкурсе идей по преобразованию, который проводил Фонд имущества. В нем приняли участие 16 потенциальных инвесторов. Они предложили шесть вариантов его преобразования. Большинство из них сводится к преобразованию по типу уже проведенной реконструкции Даниловского рынка в Москве. Этот рынок полтора года назад столичные власти передали под управление ресторанного холдинга Ginzaкоторый превратил его в подобие ярмарки, куда люди приходят не столько покупать, сколько развлекаться.
Эксперты считают, что за Кузнечный рынок может развернуться серьезная борьба, которая приведет к росту стартовой стоимости на 20-30%, поскольку запрошенная городом ставка аренды оказалась почти на 25% выше прежней (она составляла 214 рублей за 1 кв.м. в год). «Но она все равно ниже рыночной. А обязательства по реорганизации объекта слишком завышены. Окупаемость проекта будет больше 20 лет, что вряд ли заинтересует инвесторов», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Интерес инвесторов к торгам может ограничить лишь размер вложений в модернизацию комплекса. Он сопоставим с вложениями в строительство нового объекта такой же площади», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В случае успеха (а вероятность положительного исхода затеи высока), город получит обновленное за счет инвестора здание, а также увеличит поступления в казну. Инвестор, приводя рынок в порядок, наверняка уделит внимание таким актуальным трендам, как развитие общественного питания и сферы досуга», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
О своем интересе к Кузнечному рынку уже заявляли минимум два крупных инвестора. Это московская компания Zemskiy Group, которая минувшим летом представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка. А также петербургская Fort Group – второй в городе собственник торговых помещений после ХК «Адамант».
Пока представители компаний свои планы по участию в торгах не комментируют.
Бывший арендатор рынка – компания ООО «Кузнечный рынок» (занимала его с 1997 года), тоже может участвовать в торгах. Но компания предпочла обратиться в суд. Она подала сразу несколько исков: оспаривает расторжение договора аренды, отказ города в приватизации объекта по преимущественному праву и передачу его в управление ГБУ «Агентство развития имущественного комплекса». Бывший арендатор требовал запретить аукцион, но суд ходатайства отклонил. Сейчас нет никаких препятствий для проведения торгов, не смотря на судебный флер вокруг актива.
Но риск для потенциального покупателя все-таки остается. «Смысл "преимущественного права выкупа" состоит в преимуществе этого права над всеми иными. Если суд признает право на выкуп и удовлетворит иск, то все результаты торгов и заключённый по их результатам договор аренды, могут быть признаны недействительными, как направленные на воспрепятствование права выкупа», - говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Справка
В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. В ближайшее время Фонд имущества проведет торги по пяти рынкам. В списке, кроме Кузнечного рынка, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.
Муниципальные образования Ленобласти не справились с «дорожной картой» целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование». Из-за этого весь регион может остаться без федерального финансирования по ряду программ.
Задача целевой модели – сделать информацию о поселениях Ленобласти максимально доступной для потенциальных инвесторов. Для этого генпланы, ПЗЗ, стратегии социально-экономического развития, программы комплексного развития территории и ряд других документов (всего более 10 наименований) должны быть загружены в федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП). Но у многих муниципальных образований эти документы даже не разработаны.
По данным председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Вячеслава Шибаева, по состоянию на 22 ноября текущего года размещено 15 стратегий социально-экономического развития из 18. План по утверждению и размещению ПЗЗ выполнен на 98%: из 200 документов размещено 197.
Ситуация с генпланами сложнее: из 200 в ФГИС ТП размещены только 153. Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачёв назвал ситуацию с генпланами «провалом», а отношение администраций к этой работе – легкомысленным. «Я предлагаю поручить работу, связанную с внесением изменений в генпланы, отдельно созданному ГКУ. Это позволит более профессионально выполнить и контролировать эту работу», – предложил губернатору г-н Домрачёв.
Следующий раздел «дорожной карты» – программы комплексного развития территорий: коммунальная, транспортная и социальная. Активнее всего поселения планируют коммунальные программы: 109 из 192 уже в единой системе. Развитие транспорта интересует поселения в меньшей степени: разработано и внесено в ФГИС ТП 41 из 192 программ. Планируют социальное развитие пока только в 30 поселениях из 192. Как сообщил Евгений Домрачёв, с июля этого года полномочия по ведению программ комплексного развития территорий перешли к Комитету по архитектуре и градостроительству. Но если коммунальной программой ранее занимались профильные комитеты и по ним есть какие-то наработки, то социальной и транспортной инфраструктурой не занимался никто. До конца этого года утвердить программы предстоит в 151 поселении. Облегчить ситуацию должно то, что общественные слушания для принятия таких программ теперь не обязательны.
С выдачей градпланов и разрешений на строительство муниципалитеты Ленобласти, наделенные такими полномочиями, также пока не дотягивают до «безбарьерной» инвестиционной среды. Так, каждый второй орган муниципального самоуправления нарушает Градкодекс РФ по срокам выдачи градостроительных планов земельных участков и требованиям по их содержанию.
Один из параметров «дорожной карты» касается сроков дополнительных процедур, связанных с получением разрешения на строительство. В большинстве случаев срок их исполнения составляет 28-30 дней, вместо предписанных 20.
По ряду мероприятий «дорожной карты» (в тех случаях, где это входило в полномочия исполнительных органов власти) целевые показатели уже достигнуты. Так, Госстройнадзор сократил срок выдачи разрешений на строительство до 7 рабочих дней, а государственная экспертиза проектной документации осуществляется в электронной форме.
Несмотря на то, что по ряду направлений прогресс исполнения стремится к 100%, для «зачета» необходимо, чтобы во всех поселениях все мероприятия «дорожной карты» были выполнены полностью и в установленный срок (для большинства из них дедлайн наступает 1 января 2018 года). В противном случае регион исключат из списка получателей федеральных субсидий по ряду программ. Это оставит без финансирования не только аутсайдеров, но и поселения, исполнившие «дорожную карту» полностью.
Доклад об исполнении целевой модели возмутил губернатора Ленобласти Александра Дрозденко. Он назвал ситуацию тревожной: «У глав администраций нет ответственности ни перед собой, ни перед соседями. Придется решать проблему репрессивными методами: отстающие районы в следующем году не будут участвовать в региональных программах финансирования, – пригрозил глава региона. – У нас нет другого механизма заставить вас работать». Информацию о проштрафившихся чиновниках губернатор пообещал сделать публичной.
Кстати
По итогам обсуждения Александр Дрозденко поручил своим профильным заместителям по строительству и по финансам создать график исполнения показателей «дорожной карты» для каждого поселения и отслеживать его.
Строительный холдинг «Аквилон Инвест» купил часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте. Сделку оценивают в 1,5-2 млрд рублей. Бывший владелец участка, связанный с казахстанской компанией Meridian Capital, шесть лет назад заплатил за здания трамвайного парка всего 300 млн рублей. Но смог приватизировать землю и получить разрешение на строительство жилого комплекса.
Архангельская компания «Аквилон Инвест», вышедшая на рынок недвижимости Петербурга два года назад, продолжает активно пополнять свой портфель проектов. На прошлой неделе несколько участников рынка сообщили «Строительному Еженедельнику», что девелопер приобрел часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте, 83. Сделка была закрыта при участии Российского аукционного дома (РАД), который выступил в качестве брокера. В компании «Аквилон Инвест» факт сделки подтвердили, но ее детали и планы по развитию территории не раскрыли.
Купленный компанией «Аквилон Инвест» участок площадью 6,2 га оформлен на компанию «ЭмСи Истейт Инвестмент», которую последние годы связывали с казахстанской Meridian Capital.
«ЭмСи Истейт Инвестмент» еще в 2011 году купила на торгах Фонда имущества Петербурга четыре здания трамвайного парка общей площадью 1,5 тыс. кв. м, заплатив за них 305 млн рублей. Здания находились на участке внутри квартала, в 150 м от Московского проспекта. Но земля под зданиями в сделку не входила. Она оставалась в собственности города и была сдана в аренду ГУП «Горэлектротранс» до 2021 года.
После заключения сделки компании «ЭмСи Истейт Инвестмент» удалось приватизировать землю под своими зданиями. После чего постройки на участке снесли. Еще несколько лет ушло на разработку и согласование ППТ, а также на получение разрешения на строительство на территории жилья. Общая площадь капитальных построек, которые теперь можно построить на участке, составляет 110 тыс. кв. м: это 76 тыс. кв. м жилья, 17,5 тыс. кв. м общественно-деловых построек, парковка на 650 машин и детсад (школа в квартале также будет, но она запланирована на соседнем участке). Максимальная высота зданий жилого комплекса составит 60 м.
Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских считает, что компания «Аквилон Инвест» купила проект за 1,5 млрд рублей. «Но большая часть сделки, скорее всего, будет оплачиваться квартирами. Около 30%, в лучшем случае, девелопер получит деньгами», – говорит он. По его словам, на участке целесообразно строить жилье бизнес-класса. «Класс жилого комплекса во многом определяет близость Московского проспекта и метро – до станции «Фрунзенская» менее 400 м. Еще один плюс – из окон будущих домов будет открываться вид на архитектурный ансамбль Воскресенского Новодевичьего монастыря и панорамы города. В ближайшем окружении участка компании «Аквилон Инвест» ведется строительство жилых комплексов «Империал», «Времена года», «Новомосковский». Район активно застраивается», – говорит Александр Кириятских.
Справка
Компания «Аквилон Инвест» работает на рынке Архангельска с 2003 года, строя жилую, торговую и офисную недвижимость. Является крупнейшим застройщиком Архангельской области. В портфеле компании – 60 реализованных проектов в регионе, общей площадью 500 тыс. кв. м. В Петербурге девелопер работает с 2015 года. Сейчас в его портфеле – 6 проектов жилья в Северной столице. Их общая площадь – 400 тыс. кв. м.