Без третьих лиц
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.
Потенциал роста рынка услуг кадастровой деятельности высок, в ближайшее время на нем может разгореться нешуточная борьба между государственным и коммерческим сектором. Впрочем, ряд экспертов уверяет, что объем неучтенных объектов и неописанных границ настолько велик, что работы на этом поле хватит всем.
В Петербурге при поддержке профильных СРО состоялась конференция, посвященная кадастровой деятельности. Эксперты отрасли вместе с чиновниками обсудили изменения в законодательстве, вызовы, стоящие перед отраслью сегодня, и меры для оптимизации своей деятельности.
В одном поле
Ключевой темой стало недавнее наделение Федеральной кадастровой палаты полномочиями по ведению кадастровой деятельности. Это изменение вызвало дискуссию в профессиональном сообществе. Мнения участников конференции о последствиях нововведения разделились.
Так, по мнению президента Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» Виктора Кислова, новые полномочия дают Кадастровой палате конкурентное преимущество по отношению к другим участникам рынка. «По сути, на рынке появляется игрок с привилегированным положением. Мы можем получить монополиста с административным ресурсом, тесно связанного с системой регистрации», – комментирует г-н Кислов.
По расчетам председателя Совета Ассоциации СРО «ПрофЦКИ» Алексея Лебедева, объем работ очень большой. «Создать монополию на этот вид деятельности физически невозможно. Даже если в эту часть системы войдет Кадастровая палата как исполнитель, а не только регулятор. По всей стране очень много неразграниченных земель, земельных участков с наложением – со всем этим необходимо разбираться». Кроме того, включение в реестр новых объектов увеличит количество земельных участков в обороте, что прибавит работы кадастровым инженерам, уверен г-н Лебедев.
Как считает г-н Кислов, в «списке пострадавших» могут оказаться БТИ: они получают от кадастровой деятельности около 80% дохода. Перераспределение заказов может негативно на них отразиться.
По информации Нацпалаты, крупных заказчиков кадастровых работ уже бомбардируют «коммерческими предложениями» от государственных кадастровых инженеров. «Нужен консенсус интересов частного сектора и интересов государства, – уверен Виктор Кислов. – В ближайшее время нам с коллегами из Росреестра и Минэкономразвития необходимо найти способ развязать этот узел».
«Рынок кадастровых работ оценивается в 4 млрд рублей. С учетом вложения средств по госпрограмме, мы прогнозируем увеличение в два раза. Работы хватит всем: и Кадастровой палате, и частным инженерам. Вопрос только в качестве этих работ. Его необходимо подтягивать», – резюмирует генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ) Лариса Усович.
Ошибки в кабинетах
Низкий уровень профессионализма кадастровых инженеров был вынужден отметить и заместитель директора Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин. В Кадастровой палате связывают повышение качества услуг с внедрением сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера». Его использование поможет сократить вероятные ошибки и регистратора, и кадастрового инженера, позволит объективнее подходить к решениям о приостановке кадастрового учета без четкого законодательного регулирования. На данный момент в регионах могут по-разному трактовать законы, что создает проблемы при оспаривании решений о приостановке.
В то же время, пока и в самом сервисе «Личный кабинет» хватает ошибок – в том числе в базе данных. «80% ошибок – невнимательность инженеров, при заполнении полей. Но инженер виноват не всегда, проблема в сервисе, – объясняет г-н Кислов. – В статистике учитываются даже ошибки на предварительной стадии отправки документов. По факту – объем ошибок инженеров в три раза меньше».
По этой или по какой-то другой причине, «Личный кабинет» пока не пользуется популярностью у тех, кому он предназначен. «По состоянию на 1 июля текущего года в сервисе зарегистрировались 13 тыс. инженеров, воспользовались им хотя бы один раз – 2,6 тыс. человек, – приводит статистику г-жа Усович. – Нужно вводить такие инструменты, чтобы в электронном сервисе появлялась информация о дате, когда межевой план был приложен к заявлению, уведомление о регистрации или приостановлении, анонс изменений любых версий личного кабинета».
Ошибка может грозить кадастровому инженеру исключением из саморегулируемой организации и потерей лицензии на работу. Главное нарушение, которое законодательство относит к «роковым» промахам, – непереданные акты согласования границ. С декабря 2016 года в СРО поступило более 2,5 тыс. обращений от федеральных структур с соответствующими претензиями к кадастровым инженерам, сообщила генеральный директор Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» Марина Петрушина. От работы за подобное нарушение был отстранен только один инженер из 623. «Пока эта норма работает только в отношении ИП. У инженеров, работающих в компаниях, нет полномочий по передаче актов, – комментирует г-жа Петрушина. – Но не исключено, что очередные поправки в законодательство распространят эту норму и на наемных сотрудников».
По мнению Ларисы Усович, поправки в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» будут системными и только помогут инженерам. «Подготовлено уже более 100 листов поправок, они затрагивают не только 218-ФЗ и 221-ФЗ, но и ряд других. В изменениях заложены хорошие тенденции для кадастровых инженеров. В какой степени они будут реализованы – зависит от качества работы инженеров, – уверена руководитель Центра развития континентального права. – Любое расширение компетенций на рынке должно быть обусловлено ответственностью и повышением качества работы».
Вектор ускорения
Еще одна актуальная проблема для участников рынка кадастровой деятельности – требования о сокращении сроков работ. Виктор Кислов напомнил, что СРО должны ежемесячно отчитываться о сокращении сроков выполнения кадастровых работ. По его мнению, это бюрократическая процедура ничего не дает, и сократить срок кадастровых работ при действующем законодательстве – нереально. «Инженеру нужно выполнить работу за 10 дней, а срок предоставления документов – 30 дней, – приводит пример г-н Кислов. – Нужно вносить корректировки в описание того, за что отвечает инженер».
Саморегулируемые организации готовят предложения в Росреестр, по корректировке мер, направленных на уменьшение сроков выполнения кадастровых работ.
В Ленобласти постановка объекта на кадастровый учет в среднем занимает 56 дней, из которых осуществление кадастрового учёта недвижимого имущества составляет пять рабочих дней, рассказал Валерий Малинин. Две трети этого периода приходятся на действия муниципальных органов. На утверждение схем земельных участков на кадастровом плане территории им отводится 30 дней, на присвоение адреса объекту – 18 дней. За год контрольные показатели не изменились. В ближайшее полугодие в региональном Росреестре планируют сократить сроки процедуры до 18 и до 12 дней соответственно. Более того, получить эти услуги заявители смогут в одном пакете. На ускорение услуг Росреестра влияет и электронная регистрация прав на недвижимость. За два года федеральный Росреестр принял 799 тыс. таких заявок, из них 100 тыс. – с 1 июня по 1 июля 2017 года. Такую статистику со ссылкой на доклад заместителя руководителя Росреестра Андрея Приданкина приводит Лариса Усович.
Десятикратный рост числа электронных заявок фиксируют в филиале Росреестра в Ленобласти. По данным его руководителя Игоря Шелякова, за полгода от застройщиков поступило более 6 тыс. заявлений на регистрацию прав в электронном виде, из них 2 тыс. были приняты в июне.
Мнение
Лариса Усович, генеральный директор Центра развития континентального права, заместитель руководителя рабочей группы по регистрации собственности Агентства стратегических инициатив (АСИ):
– За электронной регистрацией – будущее. Для развития и повышения доходности кадастровой деятельности было бы неплохо кадастровым инженерам активнее принимать участие в процессе ее развития. В будущем государство должно определиться со статусом кадастрового инженера. Например, зарубежный опыт содержит много примеров, когда индивидуальные предприниматели эффективно выполняют государственные функции и полномочия. Мы в АСИ давно боремся за то, чтобы кадастровый инженер стал полноценным заявителем по учетно-регистрационной процедуре, в силу закона. Так сейчас работают нотариусы: государство гарантирует им сокращенные сроки проведения регистрационной процедуры.
Градостроительный совет Ленобласти во второй раз отклонил проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения Всеволожского района. Причина отказа – несбалансированность территории.
Проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения уже рассматривался на Градсовете в прошлом году. Тогда его отправили на доработку из-за того, что исполнитель – компания «Матвеев и К» – не предусмотрела перспективы интенсивного развития двух граничащих населенных пунктов и не включила функциональные пространства, которые снижали бы плотность застройки. Речь идет о участке площадью 671 га, расположенному к северу от КАД. В него входят дер. Бугры и дер. Мистолово. «Здесь есть две основные проблемы: транспортная доступность и отсутствие общегородского пространства. Это произошло потому, что к населенным пунктам применялись сельские нормативы. Но фактически это уже среднего размера город», – пояснил руководитель «Матвеев и К» Игорь Матвеев.
Авторы проекта предусмотрели в зоне активной жилой застройки формирование транспортного каркаса, связывающего Муринское и Бугровское поселения единой улично-дорожной сетью. Она должна обеспечить выход к КАД и пр. Культуры. Также по ней будет организовано движение общественного транспорта до станции метро «Девяткино».
Общегородское пространство, согласно проекту, будет включать в себя общественно-деловую зону с парком в 15 га, бульвар между проезжими частями шириной 50 м. Также на участке предусмотрены еще две зеленые зоны – внутренний и буферный парки площадью 17 га и 71 га соответственно.
Отведены в проекте генплана и территории под жилую застройку. Авторы понизили плотность застройки с допустимых 9 тыс. человек на га до 7,5 тыс. Так, 30% площади участка должно было быть отведено под жилье, 41% – под зеленые насаждения, 11% – под административные объекты, 11% займет улично-дорожная сеть.
По мнению членов Градсовета, новый вариант проекта значительно лучше предыдущего, но в нем еще осталось много недоработок. Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев отметил, что в проекте нет объектов культуры и здравоохранения. Кроме того, по мнению президента ЛенОблСоюзСтроя Георгия Богачёва, в ходе реализации проекта могут возникнуть проблемы с собственником территории – владельцем строительной компании «ИПС» Виктором Локтионовым: «Экономический эффект от перевода земель под рекреационные функции для инвестора измеряется миллиардами рублей. Как сделать так, чтобы собственник отдал землю бесплатно? И кто будет финансировать строительство парков?»
В решении этого вопроса могут помочь поправки в Градкодекс, в которых указано, что во время реализации проектов КОТ собственник должен будет брать эти расходы на себя. Но пока нужно скорректировать местное законодательство, разработав соответствующий механизм.
По этой и другим причинам проект генплана снова решили отклонить. «Этот вариант еще далек от идеала. Проектировщики забыли указать станцию метро, которая предусмотрена в плане перспективного развития метрополитена Петербурга. Также у нас остались вопросы, касающиеся дорожной инфраструктуры: требуется предусмотреть единую транспортную систему с учетом движения общественного транспорта, ее связью с Кольцевой автодорогой и пробивкой на проспект Культуры. Когда мы увидим проект сбалансированным и гармоничным, тогда и примем его», – прокомментировал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кстати
Также на Градсовете был рассмотрен проект внесения поправок в генплан Лаголовского сельского поселения, который разрабатывают с 2008 года. Площадь участка – 100 га. Здесь разрешено построить жилье высотой до 12 этажей, а также отводится территория под промышленное производство. Ранее там находилось АО «Птицефабрика Лаголово». Работа выполнена ООО «Объединенные проекты Северо-Запад».
Участники Градсовета решили отклонить проект и назвали его «хотелками отдельно взятых собственников» и «лоскутным одеялом». Георгий Богачёв добавил, что застройщики не планируют вести там строительство, потому что в данной локации это невыгодно.
Евгений Домрачев поддержал его: «Я категорически против включения этих земель в границы населенного пункта. Необходимость внесения изменений в генпланы Бугров или Мурино понятна. Там острейшая ситуация, которая возникла из-за активной застройки, но здесь за три года построили только один дом. Целесообразности нет».