Без третьих лиц
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.
В День города в Сестрорецке откроют сразу несколько важных для жителей объектов – детскую спортивную школу ФК «Зенит» и две зоны отдыха (на улице Инструментальщиков и Приморском шоссе). На пресс-конференции, приуроченной к празднику, о благоустройстве Сестрорецка рассказали представители администрации Курортного района и руководители муниципального образования «Город Сестрорецк».
Одним из наиболее важных событий начала сентября в Курортном районе станет открытие в парке Дубки детской спортивной школы ФК «Зенит» – филиала Академии ФК «Зенит». Как отметил Александр Бельский, глава муниципального образования «Город Сестрорецк», в появлении на карте города этого спортивного объекта были заинтересованы очень многие жители. И это стало возможным после успешных переговоров муниципальных властей с руководством ФК «Зенит».
Кроме того, ко Дню Сестрорецка, который будет в этом году отмечаться 1-2 сентября, приурочено открытие двух зон отдыха (на ул. Инструментальщиков, 21, и на Приморском шоссе, 334-336), обустроенных за счет муниципального бюджета. Существенный объем работ по благоустройству выполнен на набережной реки Сестры. В частности, здесь появились пешеходные тротуары.
Город спорта и детства
Нынешний год для столицы Курортного района непростой в плане дорожных ремонтов: их потребовалось больше обычного из-за значительного количества перепадов температуры в течение зимы. По словам г-на Бельского, ямочный ремонт выполнен по 65 адресам. Кроме того, до конца года будет отремонтировано 11 муниципальных дорог. «Даже при сложившейся кризисной ситуации Сестрорецк находится в достаточно хорошем состоянии с точки зрения и благоустройства, и ремонтных работ», – уточнил глава муниципалитета. Реализации дальнейших планов муниципальных властей, по его словам, будет способствовать новая программа «Комфортная среда». «На ее основе мы и планируем развитие города на ближайшие три-пять лет», – сказал г-н Бельский.
Стоит отметить, что, хотя Курортный район остается привлекательным для застройщиков, новые регламенты градостроительного проектирования, утвержденные в Санкт-Петербурге, позволят избежать превращения территории в огромный «спальник». «Сейчас ограничения предполагают строительство не более 9 этажей, что не позволяет точечно возводить высотные дома», – напомнил глава муниципалитета. В ближайшее время на численность жителей повлияет ввод нескольких достаточно крупных жилых комплексов, в том числе ГК «Прок», ГК «ЦДС», объединением «Строительный трест». Тем не менее, местные власти не видят «возможного коллапса в навигации». «То, что сейчас запланировано в Сестрорецке, будет достаточно комфортно для проживания. Сестрорецк останется городом спорта и детства», – заявил Александр Бельский.
Уложиться в сроки
В свою очередь, Александра Модина, заместитель главы администрации Курортного района, с сожалением констатировала очередной сдвиг сроков ввода в эксплуатацию крупного спортивного объекта – крытого спортивного катка на набережной реки Сестры, заказчиком которого выступает Комитет по строительству Петербурга. «Это долгожданный каток, но мы приняли решение, что 2 сентября объект не открываем, не будет даже технического открытия. Если бы мы презентовали жителям, городу объект в его нынешнем виде, это было бы «печальной запятой» в нашем празднике. Поскольку при производстве работ подрядчиком допущены существенные нарушения и сроков, и регламентов», – сказала она, отметив, что вопрос на контроле и в Комитете по строительству, и в администрации района.
Напомним, работы по этому государственному контракту должны были быть завершены подрядчиком, ООО «СлавСтройИнвест-Реконструкция», в конце 2016 года. В рамках претензионной работы Комитета по строительству с подрядной организацией конечный срок выполнения работ был перенесен на сентябрь нынешнего года. «Мы надеемся, что в соответствии с новым графиком это будет конец сентября. Самое главное, что здание будет передано Центру физической культуры и спорта Курортного района. Соответственно, все необходимые конкурсные процедуры по оснащению здания оборудованием для полноценного функционирования уже проведены», – уточнила Александра Модина.
До конца нынешнего года в Курортном районе появится и еще один спортивный объект. И в отличие от предыдущего, сроки строительства спортивной площадки на ул. Объездная в г. Зеленогорск будут сокращены. Речь идет о тренировочной базе для команд-участниц Чемпионата мира по футболу – 2018. Как сообщил Павел Саватеев, советник председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга, одним из основных условий при выборе генерального подрядчика была его готовность и возможность построить объект ранее срока, первоначально определенного Министерством спорта РФ в плане мероприятий по подготовке к ЧМ-2018. «Эта площадка должна была быть завершена в 2018 году. Но заказчик – Комитет по строительству Санкт-Петербурга – намеренно сократил сроки: по нашим планам, подрядчик, ООО «РосСтройМонтаж», должен завершить весь строймонтаж до конца 2017 года», – рассказал г-н Саватеев. Стоимость строительства объекта составит около 350 млн рублей.
Кстати
По окончании Чемпионата тренировочная база будет передана СПбГБУ ДОД СДЮШОР Курортного района, там разместится детская спортивная школа по футболу. Собственно, она была на этой же площадке и до начала строительства. Однако новый объект соответствует всем международным футбольным нормам. А параметры качества в ходе строительства отслеживают не только заказчик и внутренняя служба контроля генеральной подрядной организации, но и профильные службы ФИФА и оргкомитет ЧМ-2018.
Апарт-отель – сложный механизм. Он должен совмещать в себе функционал жилого и гостиничного комплекса. Как эффективно управлять таким объектом, обсуждали участники второй передачи цикла Hotel FM by Blake генерального директора Hospitality Management Блейка Андерсона-Бунтза на радио «Медиаметрикс». Экспертами выступили генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин и начальник отдела продаж «Лемминкяйнен» Марина Сторожева.
Спрос на апартаменты в последнее время значительно вырос. По мнению Блейка Андерсона-Бунтза, растущая популярность «апартов» объясняется тем, что данный продукт наиболее профессионально оформлен.
С коллегой согласилась Марина Сторожева: «Апартаменты приобретают как для собственного проживания, так и для самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду. Немало и тех, кто планирует передать их в управление профессиональной управляющей компании. Все они получают гостиничный сервис, мобильность, доходность».
Вопрос о том, как учесть в одном проекте интересы разных собственников и «развести» потоки, – является ключевым для управляющих апарт-отелями.
Зонирование и границы
«В нашем апарт-отеле Valo на улице Салова – 3,5 тыс. апартаментов. Мы изначально предусмотрели зонирование. Первая и вторая секции предусмотрены для собственного проживания и долгосрочной аренды, если клиенты хотят самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, либо в будущем передать их в управление. Третья секция предусмотрена преимущественно для краткосрочной аренды. Четвертая секция – только для долгосрочной аренды. Так мы развели потоки. Для наших покупателей очень важно, кто же будет жить за стенкой», – рассказала Марина Сторожева.
По мнению Александра Погодина, идеального зонирования в реальности удается достичь нечасто: «Безусловно, очень важно уметь правильно выстраивать все эти отношения для того, чтобы комплекс жил, не скатываясь в какую-то неуправляемую субстанцию. Апарт-отель от гостиницы отличается тем, что все «апарты» принадлежат отдельным лицам – физическим, юридическим. Каждый из этих собственников, в рамках законодательства, имеет право по-своему распорядиться своим имуществом. Поэтому выстроить жесткие рамки – что в этом корпусе будет только посуточная аренда, а в этом только долгосрочная – на мой взгляд, проблематично. Есть определенная сложность в том, чтобы каждый собственник потом выполнил тот посыл, который ему дается при формировании идеологии этого комплекса».
Александр Погодин считает, что самое важное – определить границы эффективного управления. Согласно статистике, в объектах сети апарт-отелей YE’S около 90% апартаментов сдаются в аренду. В собственном пользовании остается не более 10%.
Марина Сторожева привела похожую статистику: в апарт-отеле Valo 20% апартаментов приобретают для собственного проживания и 80% – с целью инвестирования.
«Апарт-отели различны по своим возможностям. Так, объект, который мы сейчас строим на улице Социалистической, своей конфигурацией позволяет там проживать более расширенным составом семьи. Вместе с тем, двуспальных и трехспальных апартаментов обычно немного. Основной объем – это апартаменты «стандарт» и «студия». Именно они позволяют собственнику получить максимальный доход. Мы это просчитываем. Такая конкретика очень прельщает инвесторов, ведь апартаменты покупают прежде всего как доходную недвижимость».
Пойти своим путем
Управляющие компании, которые сейчас работают на рынке апарт-отелей, в большинстве своем сформированы девелоперскими компаниями, которые занимаются возведением апартаментов.
«Семь лет назад, когда мы решили реализовать проект апарт-отеля, мы задумались о том, чтобы найти подходящего партнера для управления, – рассказал Александр Погодин. – Мы рассматривали как российских, так и зарубежных партнеров – и в Европе, и в Америке, и в Азии. Мы не нашли примера, когда управляющая компания, которая является профессиональной гостиничной структурой, в полном объеме осуществляла бы управление объектом, в котором есть тысяча разрозненных собственников. Нам пришлось пройти этот путь самим. Последние 5 лет мы потратили на то, чтобы создать управляющую компанию. И это, наверное, главная заслуга, которая сегодня нам позволяет с уверенностью смотреть на развитие нашей сети».
Именно высокие управленческие компетенции позволяют гарантировать инвестору доход. «Доходность – это очень хитрая цифра, – признает Александр Погодин. – В рекламных материалах можно написать любую. И мы это часто видим. Обещания должны быть чем-то подкреплены. Так, в договоре с клиентом мы прописываем ежемесячные платежи. И уже это очень четкое конкретное обязательство. Мы планируем и обеспечиваем доходность при работе с нашими собственниками, понимая уровень загрузки, арендных ставок, стоимость дополнительных сервисов. Есть определенная планка, которая где-то подсознательно лежит в умах наших инвесторов. Приблизительно 10% годовых от операционной деятельности является тем, к чему стремится наш собственник. Выше 10% доход – отлично. Ниже 10% – он будет уже задумываться. Меньше 5% – это то, что приносит любое жилье».
По словам Марины Сторожевой, для апарт-отеля Valo доходные программы пока находятся в стадии разработки: «Мы планируем вывести доходные программы совместно со второй очередью осенью. У нас будет программа краткосрочной аренды, гарантированная доходность и долгосрочная аренда».
Обеспечить загрузку
Не менее важный вопрос для управляющих апартаментами – сезонность и загрузка, от которых зависит доходность инвестора. В объектах сети апарт-отелей YE’S доли суточной и длительной аренды примерно равны. Александр Погодин отмечает: «Рынок аренды является сезонным, и в некоторые сезоны превалирует короткая аренда, в некоторые сезоны – длинная. Но превалирует очень условно. В нашем комплексе посуточной аренды больше, чем 20-25%, единовременно не бывает. Это очень важный момент. Ведь короткая аренда подразумевает под собой очень много инфраструктурных составляющих. Так, необходимо обеспечить достаточное количество сотрудников на стойке ресепшн для того, чтобы обслуживать эти потоки. В то же время затраты, которые мы несем при работе, напрямую завязаны на уровне доходности, которую будут получать наши собственники. Если мы будем взымать с собственника платежи как гостиничные операторы, то наш собственник не будет удовлетворен своей доходностью. Это кардинально отличительная черта, потому что любая гостиница может собственнику давать «минусовой» поток».
По мнению Александра Погодина, делать ставку исключительно на посуточную аренду, обеспечивающую высокий доход, – ошибка. И посуточная аренда, и долгосрочная показывают для собственников одинаковую доходность. «Посуточная аренда несет в себе высокие затраты. В среднем годовая загрузка в объектах сети апарт-отелей YE’S – 86%. Это колоссальные величины при очень низкой себестоимости, которую дает наша управляющая компания. Посуточная аренда имеет место быть, но это вспомогательный элемент при нашей деятельности», – объяснил Александр Погодин.
В третьем выпуске Hotel FM by Blake гости и Блейк Андерсон-Бунтз обсудят вопросы развития санаторно-курортного комплекса России, введение закона о курортном сборе, тенденции и перспективы индустрии. Если Вы хотите стать гостем программы, пишите по адресу: yk@hospitalitymanagement.ru.