Финансов много не бывает
Сбербанк предоставил 1,15 млрд рублей проектного финансирования компании «Базис-СПб» для строительства в Петербурге жилого комплекса на Васильевском острове. Пока такие кредиты редкость. Но если Центробанк снизит требования к уставному капиталу банков, финансирующих стройку, на рынок выйдут небольшие кредитные организации – и возможности строителей расширятся.
Сбербанк предоставил компании «Базис-СПб» («дочке» казахстанской строительной корпорации «Базис-А») кредит в размере 1,15 млрд рублей для реализации проекта на Васильевском острове. Деньги пойдут на строительство дома бизнес-класса, общей площадью 18,5 тыс. кв. м, на 24-й линии Васильевского острова. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует к концу 2020 года. «Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта не будет зависеть от динамики продаж и сезонности спроса. А контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса», – говорит гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов.
Правда, по нынешним временам получение проектного финансирования – редкое событие. Из-за высоких требований банка к заемщикам этот инструмент доступен только для крупных компаний. За последний год самый крупный такой кредит от Сбербанка на стройку получила ГК «Легенда» Василия Селиванова. Речь про 4,2 млрд рублей для строительства комплекса «Легенда Героев» на территории квартала «Балтийская жемчужина». Сдать первую очередь этого проекта компания намерена в 2019 году. «Получить проектное финансирование у крупнейшей в стране финансовой структуры достаточно сложно, – признается Василий Селиванов. – Это индикатор доверия». При этом Василий Селиванов признает, что проектное финансирование по силам далеко не всем компаниям. «Сейчас оно составляет не более 10% от общего объема денег, привлеченных в отрасль емкостью 4,5 трлн рублей. И Центробанк все время говорит банкам «не лезьте в стройку», ужесточая требования к кредиторам и порядок выдачи кредитов. Именно поэтому застройщики с проектным финансированием не связываются, а не только из-за больших процентных ставок», – говорит Василий Селиванов.
Крупный кредит (более 3 млрд рублей) Сбербанк минувшим летом предоставил ГК «Пионер» – на строительство апарт-отеля YE’S на Социалистической улице. Ввод комплекса, рассчитанного более чем на 1000 апартаментов, запланирован на I квартал 2020-го. А срок займа – до сентября 2021 года.
А весной 2017 года Сбербанк выдал 3 млрд рублей компании «Петровский Альянс» (входит в ГК «Кортрос») на строительство ЖК Royal Park на Петровском острове. А чуть ранее 700 млн рублей до 2020 года на строительство ЖК «Неоклассика» в Пушкинском районе получила от Сбербанка компания «Красная стрела».
Застройщики по-разному относятся к проектному финансированию. Но признают, что в случае отмены «долевки» это будет один из немногих инструментов для работы на рынке строящегося жилья.
«На данный момент мы не пользуемся этой схемой, однако уже сейчас ведем переговоры с банками-партнерами и обсуждаем возможные условия. Альтернативный вариант рассрочек за последние пару лет практически сошел на нет. Это единичные сделки», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«В целом мы приветствуем проектное финансирование. Оно придает уверенность и девелоперу, и покупателю жилья в том, что даже при каких-то негативных тенденциях на рынке объект будет возведен точно в срок. Но в наших проектах мы сейчас органично совмещаем проектное финансирование с долевым строительством. Это дает стабильность. В случае сбоев с продажами можно какое-то время строить объект на деньги банка. А затем снова вернуться к дольщикам. Не думаю, что вообще нужно противопоставлять эти виды финансирования друг другу», – говорит заместитель председателя правления компании «Охта Групп», девелопер проекта Art View House Михаил Ривлин.
«Проектное финансирование может стать альтернативой привлечению средств дольщиков, вот только альтернатива эта навязанная и более дорогая. Все участники рынка должны понимать, что застройщик понесет дополнительные расходы, которые найдут отражение в конечной стоимости жилья. И достаточно ли будет у банков ресурсов, чтобы должным образом обеспечить и контролировать деятельность застройщиков? Много «но». Так что отношение к проектному финансированию пока неоднозначное», – заключил генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
Но Минфин и Центробанк намерены подключить к проектному финансированию даже малые и средние банки. Как сообщил на прошлой неделе глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, федеральные власти уже готовят соответствующие изменения в нормативные акты. Хотят убрать требования к размеру капитала банка, если он финансирует стройки. Если это произойдет, возможностей у строителей привлекать банковские средства станет больше.
Справка
Общий объем проектного финансирования в России в 2017 году, по данным АИЖК, составил 400 млрд рублей. Более половины – 245 млрд рублей – пришлось на Сбербанк. К 2020 году объемы проектного финансирования в России, по прогнозу АИЖК, должны вырасти до 2-3,5 трлн рублей, то есть в 5-9 раз.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в настоящее время объем вложенных российскими застройщиками средств в текущее жилищное строительство составляет 4,7 трлн рублей, из них 3,5 трлн рублей составляют средства населения.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.
Setl Group Максима Шубарева приобрела у бизнесмена Вагифа Мамишева 3 га под новый проект ЖК «МореОкеан» в Приморском районе. Инвестиции составят 5 млрд рублей.
Это уже третий земельный актив, который Setl Group покупает у Вагифа Мамишева.
Компания Setl City, входящая в Setl Group, сообщила о начале строительства нового жилого комплекса комфорт-класса «МореОкеан» в Приморском районе. Он будет состоять из двух домов общей жилой площадью 53,5 тыс. кв. м и двух детских садов на 60 мест каждый. В проекте также предусмотрены два подземных паркинга на 342 автомобиля и коммерческие «встройки» площадью 4,4 тыс. кв. м. Продажи в проекте планируют открыть в марте 2017 года. Окончание строительства намечено на середину 2019 года. «Объем инвестиций оценивается в 5 млрд рублей», – сообщили в пресс-службе Setl City.
Разрешение на строительство Служба Госстройнадзора выдала Setl Sity на прошлой неделе. Новый комплекс появится на участке площадью около 3 га на Яхтенной улице, северо-западнее ее пересечения с ул. Оптиков. Эта земля раньше принадлежала компании ЛК «Ликострой», входящей в ГК «Конрад» Вагифа Мамишева. «Конрад» получил эти участки от Смольного прошлой весной в качестве компенсации за «пятно» площадью 1,5 га под бывшим кинотеатром «Спутник», который город изъял у него в прошлом году. Там Вагиф Мамишев собирался строить торгово-развлекательный комплекс. Но против проекта выступили градозащитники, указавшие застройщику и властям, что на этом месте раньше было кладбище. Девелоперу пришлось отказаться от планов, хотя его затраты на покупку земли и подготовку проекта на момент изъятия составили почти 200 млн рублей.
Вагиф Мамишев сообщил, что продал участок на Яхтенной улице в декабре 2016 года и пояснил, что строительство жилья – не его профиль. «Гораздо лучше, чтобы дом там построили те, кто умеют это делать хорошо», – говорит Вагиф Мамишев.
Сумма сделки не раскрывается. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, актив мог стоить 1,5-1,8 млрд рублей.
Это третий земельный участок, который Setl Group купила у Вагифа Мамишева за последние два года. В 2015 году был приобретен участок площадью 1,4 га на улице Костюшко, 19. А в 2016 году – 0,5 га на ул. Гастелло, 7.
Как пояснял ранее Вагиф Мамишев, он был вынужден продавать землю из-за валютного кредита в размере 61 млн долларов, взятого в банке «Санкт-Петербург» для строительства МФК на месте «Спутника». После падения курса рубля бизнесмен, как и другие валютные заемщики, оказался в непростой ситуации и был вынужден продавать имущество.
Из плюсов нового проекта «МореОкеан» эксперты отмечают пешую доступность гипермаркетов «О’Кей» и «Лента», близость к развязке ЗСД, Юнтоловскому лесопарку и станции метро «Старая деревня». Ольга Морозова, руководитель департамента строящейся недвижимости АН «Адвекс», говорит: «Район, где куплен участок, сформирован, и новых мест для строительства мало, при высоком спросе. Цена продажи может начинаться от 110 тыс. рублей за "квадрат"».
Кстати: Как ранее сообщали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок — около 15% от общего объема первичного жилья в городе. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья — 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м», — сообщили в КЦ.