Кино не будет
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
«Группа ЛСР» оказалась собственником стадиона «Луч» на набережной Черной речки. Часть его территории девелопер застроит жильем. Инвестиции в проект эксперты оценивают в 4 млрд рублей.
О том, что компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», входящая в «Группу ЛСР» Андрея Молчанова, является собственником участка, где расположен действующий футбольный стадион «Луч», стало известно на днях из материалов городского Комитета по градостроительству и архитектуре. Речь идет о территории площадью 2,5 га в Приморском районе Петербурга по адресу: набережная Черной речки, 3. Согласно материалам комитета, под спортивную функцию оставят только 0,8 га. А остальную территорию, состоящую из двух участков, застроят жильем. Причем, облик этого проекта, по данным источников в Смольном, уже согласован.
По оценке экспертов NAI Becar, рыночная стоимость этого участка составляет сегодня около 1 млрд рублей, хотя при покупке без градплана он наверняка стоил значительно дешевле. «Там оптимально построить жилой комплекс комфорт-класса. Его площадь составит около 30 тыс. кв. м. А инвестиции будут рассчитаны исходя из нагрузки на метр продаваемой площади, которая может достичь 110 тыс. рублей из-за дополнительного обязательства по строительству спортивного сооружения», – считает Екатерина Тейдер из NAI Becar.
По словам Елизаветы Яковлевой из «Лаборатории МЕТРОВ», стоимость жилья в новом комплексе «Группы ЛСР» может составить до 200 тыс. рублей за «квадрат». С оценкой коллеги согласна Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге. Она указывает, что участок расположен в пешеходной доступности от метро и дом в этом месте будет иметь красивый вид на воду – один из лучших на Выборгской набережной. «С реализацией рядом ЖК «Риверсайд» от Setl City привлекательность этого места для жилищного девелопмента возросла. Прилегающие промышленные территории также скоро подвергнутся редевелопменту», – рассуждает Анна Сигалова.
Но в целом, эксперты отмечают, что проект столкнется с локальной конкуренцией. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка первичного жилья в Приморском районе оценивается в 1,2 млн кв. м жилья (27,8 тыс. квартир), в том числе 108,9 тыс. кв. м в локации Черной речки – локации, представленной уже упомянутым ЖК «Риверсайд» (9% от объема рынка района). В свободной продаже в Приморском районе находится 506,8 тыс. кв. м жилья (12,5 тыс. квартир).
Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти просят вернуть им деньги. Они выступают против смены застройщика, который обещает сдать все 12 домов в 2018 году.
Судьбу достройки проблемного ЖК «Ванино» власти Ленобласти на прошлой неделе обсудили на совещании с обманутыми дольщиками. Трехэтажные дома, расположенные в дер. Узигонты, застройщик ООО «Тареал» обещал сдать еще в 2014 году.
Ситуация с долгостроем сдвинулась с мертвой точки в этом году. За проект поручился эстонский холдинг TASMO, куда входил «Тареал». Инвестор подписал соглашение с Правительством Ленобласти и пообещал достроить первые шесть домов в IV квартале 2018 года, а еще шесть – в IV квартале 2019 года. TASMO создал новую компанию ООО «ЖК «Ванино», и теперь, чтобы завершить строительство, холдингу необходимо получить согласие абсолютно всех дольщиков.
Как рассказал гендиректор ООО «ЖК Ванино» Петр Верцинский, изначально в ЖК «Ванино» было заключено 170 договоров долевого участия. На сегодняшний день позицию о смене застройщика поддержало большинство граждан, однако семеро не могут определиться или выступают против.
«Я хочу получить обратно деньги, которые вложила. Не требую ни выплаты пени за срыв сроков сдачи, ни возмещения морального ущерба. Но больше мне эта квартира не нужна», – сказала дольщица ЖК «Ванино» Ольга Сергеева.
Еще один дольщик – Сергей Наранов – также просит вернуть ему деньги за квартиру, рассчитаться с банком по ипотечным процентам на общую сумму почти 500 тыс. рублей, а также компенсировать ему расходы на оплату съемного жилья.
На встрече Петр Верцинский уговаривал дольщиков не выводить средства из стройки. По его словам, за последние четыре месяца инвестор вложил 1 млн евро в реализацию проекта. В целом, на его завершение требуется более 800 млн рублей. «Мы ускорили работы, и у нас есть силы и возможности ввести в эксплуатацию все 12 домов. Но здесь нужно понять и инвестора, который пока вкладывает деньги в проект, не имея гарантий, что все дольщики согласятся со сменой застройщика», – сказал Петр Верцинский.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин обозначил сроки: до 5 декабря текущего года гражданам нужно высказать свою позицию, и, если она будет не в пользу застройщика – к 11 декабря он должен рассчитаться с ними. 12 декабря Арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве «Тареала». Исцами выступили дольщики уже введенной в эксплуатацию очереди. Они требуют выплат пени за просрочку.
Кстати, после совещания в редакцию «Строительного Еженедельника» обратился бывший дольщик ЖК «Ванино» – Юрий Рождествин. Он сообщил, что расторг договор с ООО «Тареал», его квартиру продали, но деньги (3,756 млн рублей) ему так и не вернули. Для того, чтобы получить обратно свои деньги, он обратился в суд. «От смены застройщика ничего не изменится – все они мошенники», – поделился свои мнением Юрий Рождествин.
Кстати
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны в течение трех лет разработать план отказа от долевого строительства. На прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев прокомментировал эту инициативу: «В будущем вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это всё, если хотите, рудименты прежней эпохи, это всё наследие недоразвитого жилищного рынка».