Коммунальный решебник
За прошлый год порядка 10 тыс. семей петербуржцев улучшили свои жилищные условия благодаря участию в целевых программах, действующих в Северной столице. Приоритетным вопросом всех программ, подчеркнула Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга, остается расселение коммунальных квартир.
Программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» стартовала в 2008 году, и на момент начала ее действия общее число таких квартир в городе превышало 116 тысяч. В настоящее время коммуналок в Петербурге порядка 74,5 тыс., и в них живут 240 тыс. семей. Как отметила Ирина Кулик, начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета, популярности программы в 2017 году способствовало и появление новых механизмов для улучшения жилищных условий граждан, и увеличение размера социальной выплаты в конце 2016 года (на сегодня это 800 тыс. рублей для одиноко проживающего очередника и 460 тыс. рублей на каждого члена семьи очередника).
Стоит уточнить, что лишь 85 тыс. семей (в 48 тыс. коммунальных квартир) состоят на учете по улучшению жилищных условий. Однако и тем жильцам коммуналок, кто на учете не состоит, город предлагает сегодня возможность переезда в отдельную квартиру без существенных финансовых затрат. Правда, речь идет о переезде в наемное жилье.
С 2017 года в Петербурге начала действовать программа «Наемные дома», по которой жилье предоставляется в долгосрочную аренду – по договору найма социального использования со ставкой ниже рыночной. «Квартиры предлагаются в новых домах. В двух домах, заселенных в прошлом году, таких квартир порядка 300. И планируется эту историю продолжить», - рассказала Марина Орлова. Условием участия в программе (помимо постановки на учет) является проживание в Петербурге в течение пяти лет. В нынешнем году очередной наемный дом будет введен в эксплуатацию во Фрунзенском районе города.
В нынешнем году новым видом содействия города в улучшении жилищных условий граждан станет субсидирование многодетных семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. «ЗакС поддержал инициативу правительства Петербурга о новой форме содействия многодетным семьям. Средства на это запланированы. Сейчас на рассмотрение правительства города вынесены наши предложения по порядку предоставления таких социальных выплат. Думаю, в конце первого квартала такие предложения многодетным семьям уже будут сделаны», - сообщила Марина Орлова.
Сегодня жилищная политика правительства Петербурга помимо названных выше реализуется в рамках целевой программы расселения коммунальных квартир, программы «Молодежи – доступное жилье», программы ипотечного кредитования, а также предоставления социальных выплат очередникам, которые желают их получить. На жилищные программы выделяется порядка 7,1 млрд рублей (так было в 2017 году, эта же сумма зарезервирована в городском бюджете и на 2018 год).
Город комплексно содействует и расселению коммунальных квартир. Например, по программе «Молодежи – доступное жилье» за 2017 год из 2049 семей-участниц, получивших социальные выплаты, 10% проживали в коммунальных квартирах. В программе «Наемные дома» воспользовались содействием в предоставлении жилых помещений 196 семей, причем около 70% граждан проживали в коммунальных квартирах.
«При расселении коммунальных квартир сегодня используются все способы, которые предусмотрены законодательством. Все эти условия, предложения, которые мы озвучивали в прошлом году, оказались востребованы: в 2017 году расселено более 4 тыс. коммунальных квартир», - прокомментировала Марина Орлова.
Причем не только благодаря переезду семей-участниц в отдельные квартиры. Обеспечить более высокое качество жизни гражданам, остающимся в коммунальных квартирах, помогает продажа им свободных комнат (из государственного фонда) на льготных условиях с понижающим коэффициентом к рыночной стоимости и рассрочкой платежа до пяти лет. В прошлом году с этой целью было продано 432 комнаты в коммуналках, и 158 квартир стали отдельными.
Еще один вариант содействия города в решении этой масштабной проблемы – организация конкурсов для инвесторов на право расселения коммунальных квартир, имеющих в своем составе свободные помещения. За прошлый год, как сообщил Сергей Филимонов, директор СПб ГБУ «Горжилобмен», было проведено пять такие конкурсов, в результате инвесторам удалось расселить восемь квартир.
Важным новшеством, которое делает усилия городских властей по расселению коммунальных квартир более результативными, стало предоставление социальных выплат не только при условии, что все семьи в отдельно взятой коммуналке готовы расселяться. «Социальные выплаты предоставлялись и очередникам, которые не смогли договориться с соседями», - прокомментировала Марина Орлова.
Кстати
Коммуналки в Петербурге продолжают не только расселяться, но и появляться. В Жилищном комитете это объясняют невозможностью предоставлять отдельные квартиры жителям коммуналок в домах, признанных аварийными. «Но при переезде в новый фонд шансы на дальнейшее улучшение жилищных условий возрастают», - отметила г-жа Орлова. Она также подчеркнула: доля коммуналок в новом жилье за последние три года, по данным Жилищного комитета, составила всего 3%.
Цифра
В нынешнем году с учетом суммы в 3,1 млрд рублей, предусмотренной в городском бюджете на социальные выплаты в рамках программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», городские власти планируют помочь в улучшении жилищных условий более чем 2,9 тыс. семей. А с учетом всех механизмов содействия это число увеличивается до 10 тыс.
Развитие интернет-технологий сделало работу застройщиков гораздо более прозрачной – о любом недочете в работе могут узнать тысячи потенциальных клиентов. На этом фоне работа по построению бренда компании приобретает особую важность, отмечают эксперты.
На первичном рынке жилья известность компании, ее репутация является одним из важнейших факторов для покупки квартиры. Большая часть покупателей старается изучить, что строила компания раньше, не было ли задержек по сдаче дома, каких-то проблем. Но поскольку в эконом-классе решающим фактором остается цена, новые застройщики делают акцент именно на этом. И некий демпинг позволяет привлечь к себе внимание, показать интересный проект и заинтересовать покупателя.
В последнее время застройщики все большее внимание уделяют бренду. Причем это очень важный момент и для молодых компаний, которым стоит громко выходить на рынок, заявлять о своих проектах, дальнейших планах. Иначе компания попадет в разряд неизвестных, и покупатель лишний раз задумается, не возникнет ли у него проблем при покупке квартиры и строительстве дома. «Важно уже на старте работы вести открытую информационную политику, формировать свои уникальные преимущества и делать все, чтобы выделиться среди других. Думаю, что в ближайшие годы застройщики продолжат и даже усилят работу над брендом, будут проводить нестандартные акции, привлекающие внимание потенциальных покупателей. Не секрет, что успешные, опытные игроки могут заявлять и более высокие цены, зная, что своих клиентов они все равно найдут, поскольку заслужили доверие потребителей», – считает директор по продвижению NAI Becar Анастасия Лепехина.
При современном уровне развития информационных технологий и Интернета потенциальным покупателям не составляет труда собрать наибольшее количество всевозможной информации по любому интересующему их объекту недвижимости. Наталья Ермолаева, специалист отдела жилой недвижимости УК Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что одним из важнейших критериев отбора рассматриваемых для приобретения объектов является бренд (торговая марка) компании-застройщика. «Причем бренд может сыграть как положительную, так и отрицательную роль при выборе объекта. Анализируя информацию, полученную из общедоступных источников либо по рекомендациям, покупатель берет в расчет не только количество лет присутствия застройщика на рынке, а прежде всего качество уже реализованных застройщиком проектов, юридические и иные аспекты взаимоотношений с участниками долевого строительства, в том числе соблюдение сроков и качества строительства», – рассказывает она.
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», соглашается с важностью бренда: «Есть очевидная зависимость между уровнем доверия потребителя к застройщику и успешностью новых проектов. Клиенты, приобретая жилье у компании с достойной репутацией и известным именем на начальном этапе строительства, уверены в том, что объект будет сдан в эксплуатацию в заявленные сроки. У покупателя есть понимание того, каким будет готовый объект: его качество, инфраструктура, набор опций. В отношении объектов малоизвестной компании такой ясности нет».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), рассказала, что помимо качества строительства, цены и местоположения репутация застройщика – одна из ключевых характеристик, на которую обращает внимание покупатель, выбирая квартиру в том или ином строящемся жилом комплексе. «Благодаря своей репутации большинство квартир в комплексах нашей компании продается еще на этапе строительства», – радуется она.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, в отличие от коллег, имеет иную точку зрения: «Репутация и бренд компании-застройщика, безусловно, очень важны. Но в большей степени это касается сегмента масс-маркет. В масс-маркете на первичном рынке имя и репутация застройщика – один из самых важных факторов наравне с местоположением жилого дома и ценой квадратного метра. Что касается элитного сегмента, здесь бренд застройщика уходит на второй план. Зачастую девелоперы реализуют единичные элитные проекты. Часто бывает, что девелопер возводит элитный объект «под себя». Это клубный дом, рассчитанный на определенный узкий круг покупателей».
Галина Черкашина, директор по маркетингу Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Если крупным именитым девелоперам прощаются мелкие огрехи и тривиальные решения в проекте, но начинающие компании вынуждены предлагать что-то действительно особенное, отличное от существующего на рынке. Кроме того, такие компании должны работать на опережение и уделять внимание каждой детали. Особенно явно эта тенденция проявляется в сегменте элитной недвижимости и жилье бизнес-класса».
Впрочем, Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что хотя компания, давно работающая на рынке и имеющая положительный бэкграунд, и обладает большим потенциалом для привлечения покупателей жилой недвижимости в свои проекты, нельзя забывать и том, что бюджет покупки для большинства покупателей приоритетен: «Наличие рассрочки и ипотечных программ играет в итоге решающую роль».
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rupmu:
– В условиях беспорядка, который сейчас присутствует на строительном рынке, бренд компании-застройщика является одним из первоочередных мотивирующих факторов для любого инвестора. Приобретение недвижимости – это принципиальная покупка, которую некоторые осуществляют только раз в жизни. Соответственно, средства, заработанные большим трудом, хочется отдать тому, кто действительно достроит обещанный объект.
Шоу-румы появились в петербургских новостройках меньше 10 лет назад. Между тем за границей этот инструмент продвижения активно используется уже давно. Эксперты утверждают, что такие показательные квартиры способны увеличить темпы продаж.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», мировая практика создания в новостройках презентационных квартир существует уже давно. «Петербургские застройщики начали активно использовать этот инструмент продаж лет 5-7 назад, а единичные шоу-румы появлялись и раньше», – рассказывает госпожа Гуртовая.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что создание шоу-румов – это требование рынка. «Специфика продаж строящейся недвижимости заключается в том, что многие квартиры приобретаются на начальном этапе строительства, и клиент не видит приобретаемую недвижимость, – поясняет господин Гражданкин. – Шоу-рум создается для того, чтобы он мог оценить не столько планировку, сколько уровень отделочных работ, техническое оснащение, вид из окна, толщину стен и пр. Также, посещая шоу-рум, клиент по дороге видит размеры и отделку мест общего пользования. Это тоже важная составляющая комфорта в будущем доме».
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, добавляет, что шоу-рум является эффективным инструментом продаж, так как обеспечивается комплексное воздействие на покупателя.
«Сейчас подобный инструмент пользуется особой популярностью у застройщиков как путь повышения конкурентоспособности объекта недвижимости. Причина популярности шоу-румов связана с их высокой эффективностью, – рассуждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Следует также отметить, что внушительную часть посетителей шоу-румов помимо покупателей составляют дольщики. Демонстрационная площадь для граждан, уже заключивших договор долевого участия, является возможностью увидеть аналог своей будущей квартиры».
Между тем создание шоу-рума не является очень затратным для девелопера.
«Мнение о том, что создание шоу-румов требует больших затрат, ошибочно, поскольку стоимость квадратного метра шоу-рума составляет порядка 20 тыс. рублей, – делится данными Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Таким образом, создание шоу-рума для 40-метровой квартиры может обойтись в 1 млн рублей».
В элитном сегменте, с применением эксклюзивных материалов и более дорогой отделки, стоимость может быть выше в разы, добавляет Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Светлана Денисова предупреждает, что содержание данного инструмента – это дополнительные расходы. «Шоу-рум – это квартира в готовом виде, а демонстрационную площадь необходимо обеспечить всеми необходимыми ресурсами еще до подключения дома к инженерным сетям. Дополнительные расходы связаны с тем, что для эффективной работы шоу-рума требуется штат сотрудников, осуществляющих демонстрацию квартиры», – говорит госпожа Денисова.
Поскольку шоу-румы представляют собой мощные двигатели продаж, их создание, по оценкам Светланы Денисовой, окупается в полной мере. «В основном покупатель выбирает квартиру из целого ряда объектов одного класса и в условиях плотной конкуренции. Таким образом, шоу-рум становится одним из убедительных аргументов, снимающих многие вопросы у потенциальных дольщиков», – делится опытом эксперт.
Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус», добавляет, что шоу-рум – это инвестиции в долгосрочное продвижение и один из наиболее эффективных его механизмов. Затраты, по его словам, в любом случае окупаются, так как квартира впоследствии продается.