Коммунальный решебник
За прошлый год порядка 10 тыс. семей петербуржцев улучшили свои жилищные условия благодаря участию в целевых программах, действующих в Северной столице. Приоритетным вопросом всех программ, подчеркнула Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга, остается расселение коммунальных квартир.
Программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» стартовала в 2008 году, и на момент начала ее действия общее число таких квартир в городе превышало 116 тысяч. В настоящее время коммуналок в Петербурге порядка 74,5 тыс., и в них живут 240 тыс. семей. Как отметила Ирина Кулик, начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета, популярности программы в 2017 году способствовало и появление новых механизмов для улучшения жилищных условий граждан, и увеличение размера социальной выплаты в конце 2016 года (на сегодня это 800 тыс. рублей для одиноко проживающего очередника и 460 тыс. рублей на каждого члена семьи очередника).
Стоит уточнить, что лишь 85 тыс. семей (в 48 тыс. коммунальных квартир) состоят на учете по улучшению жилищных условий. Однако и тем жильцам коммуналок, кто на учете не состоит, город предлагает сегодня возможность переезда в отдельную квартиру без существенных финансовых затрат. Правда, речь идет о переезде в наемное жилье.
С 2017 года в Петербурге начала действовать программа «Наемные дома», по которой жилье предоставляется в долгосрочную аренду – по договору найма социального использования со ставкой ниже рыночной. «Квартиры предлагаются в новых домах. В двух домах, заселенных в прошлом году, таких квартир порядка 300. И планируется эту историю продолжить», - рассказала Марина Орлова. Условием участия в программе (помимо постановки на учет) является проживание в Петербурге в течение пяти лет. В нынешнем году очередной наемный дом будет введен в эксплуатацию во Фрунзенском районе города.
В нынешнем году новым видом содействия города в улучшении жилищных условий граждан станет субсидирование многодетных семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. «ЗакС поддержал инициативу правительства Петербурга о новой форме содействия многодетным семьям. Средства на это запланированы. Сейчас на рассмотрение правительства города вынесены наши предложения по порядку предоставления таких социальных выплат. Думаю, в конце первого квартала такие предложения многодетным семьям уже будут сделаны», - сообщила Марина Орлова.
Сегодня жилищная политика правительства Петербурга помимо названных выше реализуется в рамках целевой программы расселения коммунальных квартир, программы «Молодежи – доступное жилье», программы ипотечного кредитования, а также предоставления социальных выплат очередникам, которые желают их получить. На жилищные программы выделяется порядка 7,1 млрд рублей (так было в 2017 году, эта же сумма зарезервирована в городском бюджете и на 2018 год).
Город комплексно содействует и расселению коммунальных квартир. Например, по программе «Молодежи – доступное жилье» за 2017 год из 2049 семей-участниц, получивших социальные выплаты, 10% проживали в коммунальных квартирах. В программе «Наемные дома» воспользовались содействием в предоставлении жилых помещений 196 семей, причем около 70% граждан проживали в коммунальных квартирах.
«При расселении коммунальных квартир сегодня используются все способы, которые предусмотрены законодательством. Все эти условия, предложения, которые мы озвучивали в прошлом году, оказались востребованы: в 2017 году расселено более 4 тыс. коммунальных квартир», - прокомментировала Марина Орлова.
Причем не только благодаря переезду семей-участниц в отдельные квартиры. Обеспечить более высокое качество жизни гражданам, остающимся в коммунальных квартирах, помогает продажа им свободных комнат (из государственного фонда) на льготных условиях с понижающим коэффициентом к рыночной стоимости и рассрочкой платежа до пяти лет. В прошлом году с этой целью было продано 432 комнаты в коммуналках, и 158 квартир стали отдельными.
Еще один вариант содействия города в решении этой масштабной проблемы – организация конкурсов для инвесторов на право расселения коммунальных квартир, имеющих в своем составе свободные помещения. За прошлый год, как сообщил Сергей Филимонов, директор СПб ГБУ «Горжилобмен», было проведено пять такие конкурсов, в результате инвесторам удалось расселить восемь квартир.
Важным новшеством, которое делает усилия городских властей по расселению коммунальных квартир более результативными, стало предоставление социальных выплат не только при условии, что все семьи в отдельно взятой коммуналке готовы расселяться. «Социальные выплаты предоставлялись и очередникам, которые не смогли договориться с соседями», - прокомментировала Марина Орлова.
Кстати
Коммуналки в Петербурге продолжают не только расселяться, но и появляться. В Жилищном комитете это объясняют невозможностью предоставлять отдельные квартиры жителям коммуналок в домах, признанных аварийными. «Но при переезде в новый фонд шансы на дальнейшее улучшение жилищных условий возрастают», - отметила г-жа Орлова. Она также подчеркнула: доля коммуналок в новом жилье за последние три года, по данным Жилищного комитета, составила всего 3%.
Цифра
В нынешнем году с учетом суммы в 3,1 млрд рублей, предусмотренной в городском бюджете на социальные выплаты в рамках программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», городские власти планируют помочь в улучшении жилищных условий более чем 2,9 тыс. семей. А с учетом всех механизмов содействия это число увеличивается до 10 тыс.
Губернатор Петербурга потребовал от чиновников проявить патриотизм и в госзакупках предпочтение отдавать продукции городских производителей. Независимые эксперты полагают, что выбор в пользу местных компаний в ряде случаев может нарушать федеральное законодательство о конкуренции.
На прошедшем последним заседании городского правительства губернатор Петербурга Георгий Полтавченко вне повестки мероприятия заявил о необходимости проведения в Северной столице активной политики товарного импортозамещения. От чиновников, ответственных за госзаказ, градоначальник потребовал производить закупку товаров в первую очередь петербургских производителей. По словам главы города, заказы 2015 годы должны оформляться в соответствии с новыми критериями отбора поставщиков.
«В современных экономических условиях все, что производится в Петербурге и необходимо для петербуржцев, должно покупаться именно здесь, у местных производителей. Если определенной продукции у нас нет, искать его в других регионах. Если и там она не найдена, только тогда искать ее за рубежом. Считаю, что таким образом можно и нужно поддерживать местного производителя. А кто не будет этого делать, тот не патриот Петербурга», – подчеркнул градоначальник.
В частности, по словам губернатора, следует активно заниматься импортозамещением в закупках лекарств, так как фармпродукция, выпускаемая за рубежом, значительно подорожала за последние месяцы. Аналоги, производимые петербургским фармкластером, вполне могут заменить ставшие недоступными по стоимости лекарства.
Высокая заинтересованность властей как регионального, так и федерального уровня в товарах импортозамещения в определенной степени вынужденная. Из-за ввода антироссийских и антизападных санкций многие товары из-за рубежа перестали попадать на отечественный рынок.
В мае этого года Минэкономразвития РФ уже ввело 15%-е преференции в отношении стоимости контракта по ряду товаров российского, белорусского и казахстанского происхождения для закупки по госзаказам. Это означает, что в рамках госзакупок по закону смогут побеждать компании, предлагающие продукцию, произведенную в Таможенном союзе, даже при условии что их цена будет на 15% выше той, которая будет предложена поставщиками товаров из других государств. Правда, о преференциях по какому-то региональному признаку внутри субъектов Федерации в законе не говорится.
Более того, как говорят юристы, подобный патернализм противоречит федеральному законодательству, которое говорит, что все российские производители равны. Стоит отметить, что Георгий Полтавченко не первый градоначальник, который призывает покупать только петербургское – по этому пути пытался идти еще в 1990-е годы Владимир Яковлев – тогдашний губернатор города.
Комитет по госзаказу Петербурга также решил внести свою лепту в развитие импортозамещения. В октябре чиновники ведомства сообщили о создании реестра отечественных товаров, возможных для закупок госорганизациями. В настоящее время в базу внесены сведения более чем об 16 тыс. товаров, предлагаемых двумя сотнями компаний.
Между тем осуществление закупок продукции непосредственно у петербургских производителей, как призывает губернатор, может быть осложнено проблемами.
Как считает старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев, выбор в пользу местных компаний может нарушать федеральное законодательство о защите конкуренции. «Конечно же, на такие конкурсы пристальное внимание обязательно обратит ФАС. В случае обнаружения признаков нарушений захочет опротестовать его. Для города и для поставщика срыв контракта, пусть даже временный, – это дополнительные издержки», – отмечает специалист.
Стоит добавить, что, согласно данным сайта госзаказа Санкт-Петербурга, за счет бюджетных средств на середину декабря было заключено почти 210 тыс. контрактов на сумму чуть более 169 млрд рублей.
Кстати:
На заседании городского правительства в Смольном отметили, что в этом году в Петербурге было возведено 32 долгостроя, в которые вкладывались средства дольщиков. Долгожданное жилье получили более 4 тыс. семей. До 2017 года должны решиться проблемы еще 5600 семей.
В рамках заседания также было отмечено, что теперь реестр участников долевого строительства, чьи права были нарушены, будет курировать Комитет по социальной политике. Георгий Полтавченко предложил ведомству упростить процедуру вхождения граждан в реестр. Сейчас в нем состоят только 344 человека.
Бывший руководитель российского отделения финской компании SATO Стаффан Таст покинул свой пост и создал фирму, которая будет конкурировать с бывшим работодателем. За пять лет компания рассчитывает занять 6% рынка аренды дорогого жилья в Петербурге.
Стаффан Таст, шесть лет возглавлявший отделение финской компании SATO, которая является крупным оператором рынка доходных домов (у нее под управлением более 300 квартир в Петербурге), создал фирму Qasabo («Касабу»).
Как рассказал сам бизнесмен, фирма заработает до конца года. В ее штате пока пять человек, и лишь один – из SATO. «Компетенция Qasabo похожа на SATO, но шире. Нашими клиентами будут также частные и институциональные инвесторы – собственники квартир. Так что, с бывшим работодателем, который занимается, в основном, форматом доходных домов, мы будем конкурировать условно», – говорит он.
По его словам, «фишкой» Qasabo станет отсутствие комиссии для арендатора. Тем самым, компания рассчитывает убрать существующий барьер на смену жилья. По мнению Стаффана Таста, время для выхода на этот рынок выбрано удачно. «Из-за девальвации рубля покупательская способность снижается. Все меньше людей смогут купить жилье. А спрос на аренду вырастет», – говорит бизнесмен.
Другие игроки рынка аренды жилья считают рыночную ситуацию не самой благоприятной.
« Для выхода на рынок время не лучшее. Во-первых, сейчас не сезон. И рынок раскачается лишь к лету 2015 года. Во-вторых, вПетербурге меняется соотношение предложения и спроса. Если еще в прошлом году на одного клиента, желающего снять квартиру было 5-7 предложений, сейчас мы можем ему показать 20-25 вариантов», – говорит гендиректор АРИН Елена Лашаева.
«Объем предложения увеличился в два раза за последние три месяца при равнозначном снижении спроса. Изменилось и время экспозиции объектов. Как правило, самые ликвидные варианты ищут арендатора в течение 1-2 месяцев. Арендаторы стали очень требовательны. Сейчас на рынке присутствуют сотни предложений, клиенты ходят на показы, как на экскурсии», – говорит ведущий специалист департамента элитной жилой недвижимости ASTERA Алена Гостева.
По ее словам, сегмент аренды дорогих квартир, куда выходит фирма Qasabo, функционирует за счет корпоративных клиентов, прежде всего, топ-менеджеров азиатских и ближневосточных компаний. Но за последнее время их бюджеты снизились на 25%, поскольку фирмы оптимизируют расходы.
«Продолжают подбирать жилье в Петербурге и сотрудники корпорации «Газпром». А вот топ-менеджеры многих европейских и американских компаний еще в октябре были отозваны в головной офис. В результате, арендаторов стало еще меньше», – сетует она.
По словам эксперта АН Becar Ирины Бузиной, уровень спроса в сегменте резко снизился. «Причинами этому послужили снижение доходов населения, рост инфляции и сокращения на рынке труда. Многие арендодатели совершенно не оправдано желают сдать квартиры по завышенной цене, мотивируя своё намерение ростом курса валют относительно рубля», – говорит она. Но последние события на рынке ипотечного кредитования вселяют в игроков рынка аренды оптимизм. «До сих пор часть клиентов делала выбор в пользу ипотеки, а не аренды. Теперь из-за ужесточения условий выдачи кредитов все может измениться», – надеется замдиректора по аренде АН «Итака» Алла Казакова.
По данным АРИН, в городе ежемесячно сдается порядка 700 тыс. квартир и комнат. Оборот рынка превышает 7 млрд рублей. Жилье арендуют 15-20% населения города.
Параллельно с официальным рынком аренды жилья существует и «серый» рынок, емкость которого эксперты оценивают в 2-3%. Он возникает, когда собственники официально показывают минимальную арендную ставку либо половину ставки, по которой сдается квартира. Соответственно с показанной части платятся налоги, а с остальной части – нет.
По мнению экспертов, «серых» платежей в последнее время стало значительно меньше: больше граждан стало платить налоги, особенно выступая, как индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогообложения (платят 6% вместо 13%). Так значительно спокойней людям жить и по отношению к налоговой инспекции, и по отношению к арендаторам. Но это не значит, что уменьшилось число граждан, получающих арендную плату наличными и не платящих налоги.
Цифра
7 млрд рублей – годовой оборот рынка аренды жилья в Петербурге