Коммунальный решебник
За прошлый год порядка 10 тыс. семей петербуржцев улучшили свои жилищные условия благодаря участию в целевых программах, действующих в Северной столице. Приоритетным вопросом всех программ, подчеркнула Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга, остается расселение коммунальных квартир.
Программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» стартовала в 2008 году, и на момент начала ее действия общее число таких квартир в городе превышало 116 тысяч. В настоящее время коммуналок в Петербурге порядка 74,5 тыс., и в них живут 240 тыс. семей. Как отметила Ирина Кулик, начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета, популярности программы в 2017 году способствовало и появление новых механизмов для улучшения жилищных условий граждан, и увеличение размера социальной выплаты в конце 2016 года (на сегодня это 800 тыс. рублей для одиноко проживающего очередника и 460 тыс. рублей на каждого члена семьи очередника).
Стоит уточнить, что лишь 85 тыс. семей (в 48 тыс. коммунальных квартир) состоят на учете по улучшению жилищных условий. Однако и тем жильцам коммуналок, кто на учете не состоит, город предлагает сегодня возможность переезда в отдельную квартиру без существенных финансовых затрат. Правда, речь идет о переезде в наемное жилье.
С 2017 года в Петербурге начала действовать программа «Наемные дома», по которой жилье предоставляется в долгосрочную аренду – по договору найма социального использования со ставкой ниже рыночной. «Квартиры предлагаются в новых домах. В двух домах, заселенных в прошлом году, таких квартир порядка 300. И планируется эту историю продолжить», - рассказала Марина Орлова. Условием участия в программе (помимо постановки на учет) является проживание в Петербурге в течение пяти лет. В нынешнем году очередной наемный дом будет введен в эксплуатацию во Фрунзенском районе города.
В нынешнем году новым видом содействия города в улучшении жилищных условий граждан станет субсидирование многодетных семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. «ЗакС поддержал инициативу правительства Петербурга о новой форме содействия многодетным семьям. Средства на это запланированы. Сейчас на рассмотрение правительства города вынесены наши предложения по порядку предоставления таких социальных выплат. Думаю, в конце первого квартала такие предложения многодетным семьям уже будут сделаны», - сообщила Марина Орлова.
Сегодня жилищная политика правительства Петербурга помимо названных выше реализуется в рамках целевой программы расселения коммунальных квартир, программы «Молодежи – доступное жилье», программы ипотечного кредитования, а также предоставления социальных выплат очередникам, которые желают их получить. На жилищные программы выделяется порядка 7,1 млрд рублей (так было в 2017 году, эта же сумма зарезервирована в городском бюджете и на 2018 год).
Город комплексно содействует и расселению коммунальных квартир. Например, по программе «Молодежи – доступное жилье» за 2017 год из 2049 семей-участниц, получивших социальные выплаты, 10% проживали в коммунальных квартирах. В программе «Наемные дома» воспользовались содействием в предоставлении жилых помещений 196 семей, причем около 70% граждан проживали в коммунальных квартирах.
«При расселении коммунальных квартир сегодня используются все способы, которые предусмотрены законодательством. Все эти условия, предложения, которые мы озвучивали в прошлом году, оказались востребованы: в 2017 году расселено более 4 тыс. коммунальных квартир», - прокомментировала Марина Орлова.
Причем не только благодаря переезду семей-участниц в отдельные квартиры. Обеспечить более высокое качество жизни гражданам, остающимся в коммунальных квартирах, помогает продажа им свободных комнат (из государственного фонда) на льготных условиях с понижающим коэффициентом к рыночной стоимости и рассрочкой платежа до пяти лет. В прошлом году с этой целью было продано 432 комнаты в коммуналках, и 158 квартир стали отдельными.
Еще один вариант содействия города в решении этой масштабной проблемы – организация конкурсов для инвесторов на право расселения коммунальных квартир, имеющих в своем составе свободные помещения. За прошлый год, как сообщил Сергей Филимонов, директор СПб ГБУ «Горжилобмен», было проведено пять такие конкурсов, в результате инвесторам удалось расселить восемь квартир.
Важным новшеством, которое делает усилия городских властей по расселению коммунальных квартир более результативными, стало предоставление социальных выплат не только при условии, что все семьи в отдельно взятой коммуналке готовы расселяться. «Социальные выплаты предоставлялись и очередникам, которые не смогли договориться с соседями», - прокомментировала Марина Орлова.
Кстати
Коммуналки в Петербурге продолжают не только расселяться, но и появляться. В Жилищном комитете это объясняют невозможностью предоставлять отдельные квартиры жителям коммуналок в домах, признанных аварийными. «Но при переезде в новый фонд шансы на дальнейшее улучшение жилищных условий возрастают», - отметила г-жа Орлова. Она также подчеркнула: доля коммуналок в новом жилье за последние три года, по данным Жилищного комитета, составила всего 3%.
Цифра
В нынешнем году с учетом суммы в 3,1 млрд рублей, предусмотренной в городском бюджете на социальные выплаты в рамках программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», городские власти планируют помочь в улучшении жилищных условий более чем 2,9 тыс. семей. А с учетом всех механизмов содействия это число увеличивается до 10 тыс.
Федеральный закон о ГЧП, появление которого бизнес и власть ждет несколько лет, придется править сразу после вступления в силу, говорят эксперты. В Смольном уверены, что новый закон поставит под вопрос статус крупнейших городских проектов – терминалов Пулково, ЗСД, а строительство нового корпуса больницы №40 может быть отложено минимум на год.
С резкой критикой вступающего в силу 1 января 2016 года 224 ФЗ «О государственно-частном партнерстве…» на минувшей неделе выступил Комитет по инвестициям Смольного. По словам начальника сектора государственно-частного партнерства комитета Романа Голованова, закон уже сейчас требует тщательной доработки, и поэтому власти Петербурга будут настаивать на том, чтобы отодвинуть вступление закона в силу минимум на полгода – до 1 июля 2016 года. «Иначе мы получаем алогичную ситуацию – мы должны заключить договоры ГЧП на основе объявленных конкурсов. Но заключаемые соглашения уже будут противоречить федеральной норме, это тупик», - уверен чиновник.
Более того, необходимость согласования регионального законодательства с федеральным повлечет вполне реальные риски для крупнейших городских инфраструктурных объектов, реализованных на принципах государственно-частного партнерства. «У нас в разной стадии реализации есть очень крупные объекты ГЧП – это Пулково, Западный скоростной диаметр и другие. Если на эти объекты распространится практика федерального закона, они сразу попадут под законодательные риски, нам нужно обезопасить себя, чтобы с 2016 года, в случае изменений в проект, построенные объекты попросту не прекратили свою деятельность», - рассказал господин Голованов.
Опасения за судьбу аэрокомплекса и платной магистрали подтверждают и эксперты. «При прочтении п. 3 ст. 47 нового закона возникает ощущение, что любое изменение уже заключенных соглашений (а потребность в этом может возникнуть в любой момент в силу самых разных обстоятельств) возможно только по новому регулированию. Это весьма затруднительно с учетом того, что соглашения заключались ранее на основании иных норм», - говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Денис Качкин.
Дело в том, что с 1 января 2016 года, согласно 224-ФЗ, на стороне частного партнера может выступать исключительно российское юридическое лицо. Это новелла по сравнению с городским законом о ГЧП и 115-ФЗ о концессионных соглашениях, которые подразумевали возможность участия иностранных инвесторов. Кроме того, по новому закону невозможно и формирование консорциумов, иначе как путем создания специальной проектной компании, рассказал господин Качкин. Напомним, одной из сторон при реализации суперпроекта в Пулково стал международный консорциум ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», 57,5% акций держит ВТБ Капитал, 35,5% у немецкой Fraport AG, 7% у греческой инвестгруппы Copelouzos. И если с Пулково ситуация кажется решаемой – новый терминал построен, а старый – реконструирован, то в отношении ЗСД, который реализует ВТБ Капитал вместе с итало-турецкой Astaldi - Ictas Insaat, опасений больше. Стройка в самом разгаре – центральный участок обещают сдать ко II кварталу 2016 года, и от внезапных изменений проект не застрахован.
Под угрозой оказались и только готовящиеся Смольным проекты государственно-частного партнерства. Так, неотвратимо вступающая в силу федеральная норма имеет все шансы сорвать строительство поликлиники в Славянке и нового корпуса городской больницы №40 в Сестрорецке стоимостью 7 млрд рублей. Причина та же – несоответствие кандидатов, метящих на место частного партнера, требованиям закона. Напомним, на строительство объекта были поданы две заявки. Первая – от турецкой компании «Ренейссанс Констракшн», вторая – от консорциума «Невская медицинская инфраструктура», в который входит Газпромбанка и итальянская Pizzarotti IE. По словам исполнительного директора Центра ГЧП Газпромбанка Елены Бардашевой, компания создаст российскую проектную компанию и будет стремиться подписать соглашение до вступления нового закона, если не удастся – «ну что же, будем думать».
Впрочем, в том, что проект вообще состоится, эксперты сомневаются. «Соглашение должно быть подписано до 31 декабря, по опыту заключения других соглашений в такие сроки достичь согласия по многочисленным вопросам, мягко говоря, не просто, - уверен Денис Качкин. - Если соглашение не будет заключено, реализация проекта отложится минимум на год, поскольку его придется адаптировать под новое регулирование. А может случиться и так, что и адаптировать его в принципе не удастся».
Туманные перспективы и у других перспективных проектов ГЧП в социальной сфере. Так, сейчас власти гордятся реализованным проектом строительства детсадов в «Славянке» и «Новой Ижоре» стоимостью более 3 млрд рублей. Но согласно городскому закону о ГЧП детсад в том случае мог возвратиться в госсобственность по итогам строительства, а по 224-ФЗ объекты ГЧП должны отходить исключительно в частные руки. Согласятся ли власти на работу госучреждений в частных объектах – вопрос.
В Смольном терять возможность ухватиться за ускользающие инвестиции не хотят и предлагают поступить просто – распространить городской закон о ГЧП от 2006 года на всю Россию. «Этого, конечно, не случится, имперские амбиции Петербургу придется попридержать, - иронизирует помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. – Но мы, экспертное сообщество, конечно опоздали. У нас был шанс направить наши замечания в правовой департамент президента, к которому прислушивается Госдума РФ, но мы его не использовали. Теперь надо думать, как этот закон исполнять». Впрочем, пакет поправок к закону полпредство уже направило в адрес Минэкономразвития РФ. Рассмотреть их могут уже в осеннюю сессию.
Российский аукционный дом (РАД) назначил продажу исторического особняка первой половины XIX века или как его называют дома Нарышкина (второе название дом Гурьева) на 3 декабря.
Заявки на участие аукционе принимаются с 1 октября по 1 декабря. Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, а земельного участка – 2,7 тыс. кв. м. Начальная стоимость лота – 480 млн рублей.
Особняк расположен в так называемом «золотом треугольнике» Петербурга - ну углу Невского и Литейного проспектов. Если говорить об истории этого здания, то в разное время здесь располагались апартаменты обер-прокурора Российской империи Константина Победоносцева, военный госпиталь, а позже музей Октябрьской железной дороги.
В 2011 году дом Нарышкина перешел в собственность компании «СУ-155», которая вначале планировала сделать в нем гостиницу, а потом деловой центр. Однако компания так и не реализовала задуманное.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отметил, что здание в этой локации возможно использовать под бутик-отель или бизнес-центр, и в любом случае это потребует больших вложений, так как планировочные решения далеки от идеальных. «Предполагаемая концепция создания в этом здании микса из ритейл зоны, ресторанного дворика, офисных площадей или гостиницы интересна, но проблема заключается в том, что для развития такого рода проектов требуется квалификация в различных аспектах бизнеса, а таких игроков на рынке нет», - прокомментировал он.
По его словам, интерес непрофессиональных девелоперов к такого рода объектам предсказать сложно. Потенциально объект был бы интересен как возможность реализации бизнес-центра высокого класса, но не в текущих рыночных условиях, уверен госоподин Фадеев.
В свою очередь Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что здание будет интересно потенциальным покупателям – локация привлекательна. Заявленная стоимость (90 тыс. рублей за кв. м общей площади) является адекватной текущей рыночной ситуации, хотя более характерна для зданий подобной площади и локации, которые находятся в лучшем состоянии. Эксперт также говорит о том, что масштабная реконструкция исторического здания (с заменой инженерных систем, соблюдением ограничительных требований КГИОП и т.д.) может потребовать дополнительных вложений, сопоставимых со стоимостью покупки.
«По своим характеристикам и расположению здание хорошо подходит для реконструкции под гостиницу, бизнес-центр – в этом случае покупка может быть как инвестиционной, так и для собственного использования покупателем. Создание бизнес-центра, помимо прочих неизбежных затрат, потребует дополнительных работ по оборудованию паркинга. Перестройка здания под жилой дом менее целесообразна, так как проблема парковки в этом случае будет еще актуальнее, а локация в оживленном шумном центре города снижает привлекательность объекта для покупателей элитного жилья», - высказала свою точку зрения Анна Сигалова.
Справка
Дон Нарышкина расположен в непосредственной близости от станций метро – «Маяковская», «Владимирская» и «Гостиный двор», в окружении главных достопримечательностей города – Михайловского замка, Русского музея, Марсова поля и др., а также мест для досуга и отдыха горожан (кафе, ресторанов, магазинов и пр.).