Квартиры для города
Первый в этом году аукцион по выкупу у застройщиков жилья для госнужд пройдет в апреле. Общий бюджет закупки составит 6,2 млрд рублей. А цена выкупа увеличена по сравнению с прошлым годом на 5% до 69,5 тыс. рублей за «квадрат».
Закупка квартир для госнужд традиционно пройдет в Петербурге под контролем Комитета имущественных отношений. В этом году город планирует купить более 14 тыс. кв. м жилья для детей-сирот и почти 75 тыс. кв. м – для очередников и льготников. Порядок выкупа также традиционный – 50% от суммы закупки город перечислит строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% – после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Но большинство участников рынка к массовым закупкам жилья, скорее всего, останется равнодушно. Все дело в цене. «Сейчас средняя цена на жилье в городской черте составляет 95-110 тыс. рублей за «квадрат». В «околокадье» она меньше 75-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Такие торги традиционно интересны узкому кругу девелоперов, которые продают городу недорогое жилье в проектах комплексного освоения районов около КАД. Это предложение точно не интересно нам – даже несмотря на повышенную цену», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», – говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
«Власти продолжают утверждать, что себестоимость строительства составляет 30 тыс. кв. м, а все остальное – маржа застройщика. Но, по моим данным, строительная себестоимость находится в пределах 65-87 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли (исходя из последних публичных сделок, она составляет 16-22 тыс. рублей). И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв. м нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв. м», – говорит гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
«Заинтересоваться этим конкурсом могут только компании, у которых есть нераспроданные площади в больших или удаленных от центра города проектах. Но их на рынке немного», – добавляет Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе – компания «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова. «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Рад, что цена поднялась. Конечно, на рыночном фоне она невелика. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее соглашаемся», – говорит Аркадий Скоров.
Также, скорее всего, поучаствует в закупке СК «Стоун», которая строит дома в Ленсоветовском. А планы «Группы ЛСР», которая традиционно участвует в таких закупках с 2014 года, выяснить не удалось. В компании ситуацию не комментируют.
Кстати
В прошлом году город провел лишь одну закупку квартир для госнужд, на сумму 2,1 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
В прошлом году город проводил шумную кампанию по борьбе с девелоперами, строящими жилье на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако, как отмечают эксперты, девелоперы имеют в своем распоряжении законные схемы и для застройки таких участков.
Петербург растет ввысь, это обусловлено дорогой стоимостью земли, девелопер, получивший участок, стремится «выжать» из него максимум квадратных метров. Но, как ни парадоксально, в городе есть участки, которые предназначены и под индивидуальное жилищное строительство.
В 2013 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 583,5 тысяч кв.м. жилья. Как подсчитал Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь», доля индивидуального жилищного строительства при этом составила 6,8%. По его словам, земельные участки под ИЖС можно формировать в черте города на территории около 4 300 га и власти города сегодня планируют включить в адресную программу 60 участков под ИЖС. В городе существует несколько зон, которые выделены под малоэтажное строительство, в том числе включающие участки, на которых возможно только индивидуальное жилищное строительство – Озерки, Коломяги, Каменка, пригородные районы Санкт-Петербурга. По закону на землях ИЖС можно строить капитальный малоэтажный дом не выше трех этажей на 1 семью, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Жилой дом должен соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. В проектную документацию входит разработка отдельного технического задания по всем коммуникациям. Затем этот проект владелец участка должен согласовать в различных контролирующих инстанциях. «Но в настоящее время на землях ИЖС застройщики, нарушая закон, строят многоквартирные дома, таухаусы. В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Только за прошлый год власти города насчитали свыше двухсот незаконных объектов – строящихся или уже заселенных. Правительство города борется с незаконным строительством и уже принято несколько судебных решений о сносе подобных проектов», - рассказал господин Васильев.
Что касается стоимости индивидуальных домов на землях ИЖС, то здесь цена может варьироваться в широких диапазонах в зависимости от состава грунтов, типу конструкции, площади дома и т. д. По данным господина Васильева, стоимость участка ИЖС в черте города от 12 соток в среднем стоит от 3,7 млн. рублей, а стоимость участка под застройку от 3 Га стоит 15 млн. рублей.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент» при этом отмечает, что построить коттеджный посёлок на землях ИЖС возможно, более того, по ее словам, такая схема оптимальна для девелопера и покупателя: если загородный дом приобретается для постоянного проживания, статус ИЖС обеспечивает милицейский адрес, «прописку» и привязанную к постоянной регистрации возможность пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками в черте населённого пункта. «А вот возведение многоквартирного дома на участке ИЖС однозначно является незаконным, с таунхаусами же есть варианты – в зависимости от минимально допустимого размера участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки. Построить линию из 10 секций таунхаусов на едином земельном участке – также незаконно, как и многоквартирный дом. Но если под каждой секцией таунхауса вымежеван участок, например, по 1,5 сотки (как у нас в «Золотых ключах»), а сами таунхаусы не имеют общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей, то это абсолютно легальная схема и собственность на такие дома оформляется без каких-либо проблем. В этом случае таунхаусы считаются индивидуальными жилыми домами (так прописывается в свидетельстве о собственности), просто не отдельно стоящими, как коттеджи, а блокированными. Такие таунхаусы могут входить в состав коттеджного посёлка, неа них можно оформлять ипотечный кредит после завершения строительства и т.д. – проверено покупателями «Золотых ключей», - говорит госпожа Шишулина.
МНЕНИЕ
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
На территории города практически не ведется индивидуальное жилищное строительство, поскольку согласно городскому проекту планировки территории количество участков пригодных для ИЖС крайне мало. Даже если бы у застройщиков был бы выбор, они предпочли бы реализовывать высотные объекты, в первую очередь, из дороговизны земельных активов. Ранее некоторые застройщики пытались возводить на землях ИЖС многоквартирные дома, но такую практику продолжать никто не решается, поскольку риски, также как и штрафы, слишком велики. В целом по городу, в основном все подобные объекты сосредоточены в районе Коломяги, а в остальных районах города такие проекты встречаются редко.
Исполнение бюджета Ленинградской области в 2013 году вызвало у депутатов ЗакСа подозрения в манипулировании показателями отчетности и служебном подлоге.
«Вольное манипулирование официальной отчетностью может содержать в себе признаки служебного подлога (ст. 292 УК РФ)», - заявил Андрей Лебедев, лидер фракции ЛДПР в областном парламенте. «В классике криминальной экономики необоснованное завышение заявок на бюджетное финансирование – один из признаков подготавливаемых хищений данных средств», - добавил он.
24 июня Законодательное собрание Ленобласти приняло в первом и третьем чтении областной закон «Об исполнении областного бюджета Ленинградской области за 2013 год». Как заявил Роман Марков, вице-губернатор Ленобласти – председатель Комитета финансов, в целом прошлый год был для региона достаточно удачным: это подтверждают и показатели бюджета по сравнению с другими регионами РФ, и оценка международных рейтинговых агентств (напомним, Fitch повысило инвестиционный рейтинг Ленобласти).
К числу основных достижений, по мнению Романа Маркова, относятся следующие. Во-первых, сохранение дефицита бюджета на уровне 8,2% от собственных доходов (47,5% от плановых назначений) и рост доходов по основным источникам: налогу на прибыль (+1,8%), налогу на доходы физических лиц (+1,111%). Отмечен также серьезный рост по земельному налогу (+24,3%). «Усилия, которые мы совместно с муниципалами прилагали по собираемости этого налога, дали свой результат. Хотя в целом цифра 2,9 млрд рублей не кажется существенной по сравнению с налогом на прибыль, тем не менее необходимо отметить положительную динамику», - прокомментировал профильный вице-губернатор.
Во-вторых, в 2013 году исполнение бюджета было равномерным по времени, чем годом ранее.
В-третьих, хотя государственный долг Ленинградской области существенно подрос – на 73% за год – из-за необходимости покрывать дефицит бюджета заемными средствами, он составил 16,5% от суммы собственных доходов – это, по словам романа Маркова, достаточно безопасный уровень. При этом он обратил внимание на тревожную тенденцию к увеличению муниципального долга районов Ленобласти. «Хотя напрямую этот долг не имеет отношения к областному бюджету, не может не вызывать обеспокоенность, что три района (Подпорожский, Тихвинский и Лодейнопольский) испытывают довольно серьезную долговую нагрузку», - уточнил Роман Марков, добавив, что в течение года в семи муниципальных районах муниципальный долг превышал 20% собственных доходов.
«Если мы видим свои ошибки, мы не боимся их признавать, честно об этом говорить, исправлять и идти дальше», - заявил вице-губернатор, анализируя неудачи прошлого года.
Так, исполнение средств на модернизацию дошкольного образования всего на 61% привело к тому, что в 2014 году регион не получил федеральных субсидий на строительство детских садов. По федеральной целевой программе «Чистая вода» из 34 объектов по 18 исполнение бюджета нулевое и только по четырем – свыше 95%.
В региональном дорожном фонде исполнение бюджетных обязательств по строительству и реконструкции реализовано на 40%, по капитальным ремонтам – на 80%. Как отметил Роман Марков, исполнение бюджета «очень ярко отразилось на кадровой политике». «Мы видим полную смену руководящей части и строительного блока, и дорожного блока», - заявил он.
«Больной проблемой» вице-губернатор назвал расходование средств депутатского фонда: результате проверок в двух муниципальных районах выявлено нецелевое расходование средств из этого источника более чем на 2 млн рублей.
Исполнение областного бюджета в 2013 году вызвало множество вопросов депутатов, в том числе о причинах недостаточного освоения бюджетных средств в муниципальных районах, очередном провале в реализации строительных проектов, отсутствии роста доходов от использования имущества Ленобласти и т. д. С наиболее жесткой критикой выступил лидер фракции ЛДПР в областном парламенте Андрей Лебедев. Он заявил об искажении годовой отчетности, допущенном Комитетом финансов за счет необоснованного увеличения суммы исполнения областного бюджета почти на 0,5 млрд рублей. Тревожным фактором назвал Андрей Лебедев рост дебиторской задолженности по главным распорядителям бюджетных средств в 1,5 раза на фоне возвратов неиспользованных средств в областной и федеральный бюджеты. «По ряду распорядителей бюджетных средств имеются признаки нецелевого расходования (ст. 285 прим. УК РФ)», - заявил депутат. Он, кроме того, потребовал «особого рассмотрения» ситуации с расходованием средств (более 6 млрд рублей) «на обслуживание фактически искусственно созданного дефицита областного бюджета в декабре 2013 года».
В итоге от имени парламентской фракции ДЛПР Андрей Лебедев высказал мнение о необходимости направить отчет об исполнении областного бюджета за 2013 год вместе с заключением контрольно-счетной палаты «в правоохранительные органы для оценки и проверки наличия состава преступления в действиях отдельных должностных лиц и муниципальных служащих».
Роман Марков сделал в ответ официальное заявление о том, что «никакого подлога и никакого искажения бюджетной отчетности не было». «Действительно, у нас была поправка, но все объяснения мы представили в Федеральное казначейство и Министерство финансов, и замечаний к нам не было. Точно так же мы представили эти объяснения в контрольно-счетную палату, и она с нами согласилась», - резюмировал вице-губернатор.