Торг за право торговать
Фонд имущества Петербурга выставит на торги два участка под торговые центры в Приморском районе города. Инвестиции в их строительство оцениваются в 200 млн рублей. По объемам продаж нового жилья Приморский район – городской передовик. Новая торговая инфраструктура здесь точно не будет лишней, говорят эксперты.
Смольный выставит на торги право аренды и застройки двух участков под торговлю в Приморском районе Петербурга. Первый торговый комплекс проектной площадью 2 тыс. кв. м. появится на пересечении улицы Ильюшина с проспектом Авиаконструкторов на участке 0,4 га. Стартовая цена лота составит 14,8 млн рублей. Построить торговый комплекс нужно за полтора года.
А под второй торговый объект отдадут участок площадью 0,4 га на пересечении ул. Парашютной и Шуваловского проспекта (напротив ЖК «Юбилейный квартал»). Площадь этого магазина составит 1,5 тыс. кв.м. А срок его строительства – девять месяцев. Стартовая цена этого лота – около 14 млн рублей.
В Смольном говорят, что на лоты уже есть претенденты. Но их имена не называют.
Эксперты считают, что участки имеют сравнительно небольшую для торговой недвижимости стартовую стоимость, сопоставимую с подготовленной индустриальной землей, и наверняка вызовут интерес у потенциальных инвесторов.
«Пятна средние по размеру, поэтому там логично строительство небольших микрорайонных торговых центров, специализированных ТЦ или отдельно стоящих супермаркетов. Но для классических гипермаркетов или крупных моллов участки малы», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, среди преимуществ локаций – размещение в развитых жилых районах, на перекрестках. Среди минусов - ограниченная по меркам крупноформатной торговли площадь земли под застройку.
«В первом случае ТЦ появится в спальном районе. Это идеальное место для малого торгового центра. Существует пара торговых комплексов крупного формата поблизости, но оказывать существенное влияние на малую торговлю они не будут. Также недалеко находится станция метро «Комендантский проспект». А вторая локация выглядит несколько менее удачной из-за давления промзоны с запада. Но в перспективе и там условия для торгового бизнеса улучшатся», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит гуманной. «Цена на самые дорогие участки в густонаселенных районах, как улица Илюшина, доходит до 20 тыс. рублей за 1 кв.м. земли. Заявленная стартовая цена может вырасти в несколько раз. Во втором случае заявленная цена тоже может значительно вырасти. На Парашютной улице есть предложения по цене более 10 тыс. рублей за 1 кв. м. земли», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
По оценке Ольги Шарыгиной, если у застройщика не будет необходимости прокладывать инженерные сети, инвестиции в строительство составят около 50 тыс. рублей на 1 кв.м. А в случае, если коммуникации отсутствуют, объем необходимых инвестиций вырастет на 30-40%, говорит она. По словам Ольги Шарыгиной, сейчас срок окупаемости малых торговых центров привлекателен для арендаторов. «В случае с данными проектами он составит около 7 лет», - считает эксперт. С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из Docklands development. По ее словам, спрос на аренду в небольших районных торговых центрах не падал даже в кризис. «Их главный плюс - близость к покупателю. Поэтому заинтересованные инвесторы найдутся», - уверена она.
По данным Colliers International, Приморский район занимает второе место в рейтинге обеспеченности торговыми площадями: по итогам 2017 года здесь на 1000 человек приходится 1,002 кв.м. торговых площадей. Активный жилищный девелопмент и развитие инфраструктуры района способствуют не только появлению новых локальных торговых объектов, но и развитию действующих крупных торговых центров: ТЦ «Капитолий» Outlet и ТРК Atlantic City в настоящий момент проходят реконцепцию.
Дольщики Ленобласти по-прежнему считают банкротство застройщика, обманувшего ожидания, – одной из самых действенных мер для решения своих проблем. Член рабочей группы по правам дольщиков при Госдуме РФ Виктория Пенькова попыталась убедить их в обратном.
В правительстве Ленобласти состоялось очередное заседание Комиссии по поддержке участников долевого строительства. На повестку дня было шесть объектов: долгострой в Шлиссельбурге (застройщик – ТД «Сигма»), две двадцатиэтажки на территории САОЗТ «Ручьи» в Мурино (застройщик – ООО «Норманн»), три объекта компании «Мегаполис» в Лаголово Ломоносовского района, поселке им. Свердлова Всеволожского района и в поселке Поляны Выборгского района. В этот же список был включен обсуждаемый ранее на совещании с губернатором региона ЖК «Силы Природы».
ЖК «Шлиссельбургский дворик», возводимый в Кировском районе Ленобласти компанией ООО «Торговый дом Сигма» – «заморожен» уже почти два года. Всего на три корпуса (761 квартира) зарегистрирован 141 дольщик. В конце июня застройщик был признан банкротом. Ожидалось, что со сменой конкурсного управляющего процесс сдвинется с мертвой точки. Но пока не решен ряд вопросов с оценкой стоимости объекта и оценкой требований. По мнению Виктории Пеньковой, дольщики должны использовать возможность создать ЖСК – и это самый оптимальный выход для того, чтобы дома был достроены. У дольщиков Шлиссельбургского дворика иной взгляд на ситуацию, они склоняются к варианту продажи объекта с обременением. Смена статуса на пайщиков, напротив, вызывает у них опасения.
Госпожа Пенькова считает продажу с обременением более рискованным вариантом, так как стоимость дома может быть занижена. «Создайте ЖСК, вас никто не заставит приходить на стройку, класть кирпичи и платить деньги: у вас экономически рентабельный объект. И инвесторы туда найдутся, вам просто надо забрать объект из конкурсной массы. Лучше вы будете заключать договор с новым инвестором, который придет достраивать объект, тогда вы сможете контролировать процесс и в любой момент расторгнуть договор».
Ситуацию осложняет то, что конкурсный управляющий не может связаться со всеми дольщиками, часть из них – живут в других регионах РФ, а те, что обращаются к нему – категорически против ЖСК. Комиссия поручила управляющему найти дольщиков-«потеряшек» (это около 50 человек) и довести до сведения всех участников строительства информацию о преимуществах образования ЖСК.
Второй объект – ЖК «Десяткино» компании «Норманн», возводимый в Мурино. Этой осенью застройщик из-за кризиса перенес сдачу своих объектов на срок от полугода до двух лет. Во второй очереди из 334 квартир проданы 327. Первая уже вводится в эксплуатацию, вторая остается проблемной.
Темпы строительства сведены почти к нулю, у дольщиков вызывает тревогу то, что летом стройка фактически замерла. Представитель застройщика объяснил это удорожанием оборудования из-за курсовой разницы, а также банкротством ряда подрядчиков, работавших на объекте. «Мы строим, объекты не брошены, заканчиваем монолит и ограждающую конструкцию, ведется витражное остекление, на 70% выполнены внутренние инженерные системы», – доложил директор по строительству ООО «Норман».
Ввод здания в эксплуатацию намечен на декабрь 2017 года, а передача ключей – на конец января 2018-го. Комиссии такие сроки кажутся необоснованными, застройщик аргументирует отсрочку необходимостью взять запас времени на получение всех необходимых согласований при сдаче объекта.
«Ввод в эксплуатацию – это большой перечень согласований, мы предполагаем закончить строительство летом 2017-го, с этого момента начнется подготовки документов к принятию в эксплуатацию, это неопределенный период – итоговая проверка, отработка замечаний. По первому этапу «Десяткино» у нас было две проверки», – объяснил директор по строительству.
Зампред Госстройнадзора Кирилл Федосеев заверил, что сроки ввода можно значительно сократить, при условии правильно оформленных документов. Госстройнадзор попросил «Норманн» предоставить обоснования в письменном виде, а госпожа Пенькова – активнее информировать дольщиков обо всех изменениях.
У компании «Мегаполис в списке проблемных и потенциально проблемных – три объекта. Первый – ЖК в деревне Лаголово Ломоносовского района. Кооперативный многоквартирный дом возводится в два этапа, общее количество квартир – 252, на 1 июня в ЖСК зарегистрировано 195 пайщиков. Работы по второму этапу возобновлены в июле текущего года. Планируемый срок достройки – март, ввод в эксплуатацию – август 2017 года. Несмотря на это, пайщики требуют банкротства застройщика.
«Мы получили акт проверки, срок продлили до 31 января, сегодня я оформляю на себя кредит, он позволит вложить средства во вторую очередь», – говорит гендиректор ООО «Корпорация Мегаполис» Екатерина Саулина. Часть секций дома полностью готова, остальные «Мегаполис» собирается выкупить на кредитные средства. По словам госпожи Саулиной, задержка в строительстве была связана с отсутствием железобетона, но на сегодняшний день найден подрядчик для работ по железобетону.
На сегодня три секции необходимо ввести в эксплуатацию и заселить. По двум другим – ускорить строительные работы. Всех пайщиков в компании также готовы перевести на ДДУ.
Пайщикам, настаивающим на банкротстве, госпожа Пенькова предложила пообщаться с дольщиками из других районов Ленобласти, воспользовавшихся подобной схемой. «Просто так поменять застройщика – тоже невозможно: или добровольно, или через банкротство. Я бы сосредоточила вашу активность на том, чтобы не подавать в суд на неустойку, а получить свои квартиры», – рекомендовала пайщикам Виктория Пенькова.
Еще один объект – ЖК «Нева Парк» – две девятиэтажки на 167 квартир (56 из которых проданы) в поселке им Свердлова. Дом начинало строить ООО «Мегаполис-Развитие» в 2014 году, в мае 2016 года по договору перенайма функция застройщика перешла к ООО «Вектор», подрядчику объекта, пайщикам предложили перезаключить договоры долевого участия с новым застройщиком.
Конфликт в том, что процесс перезаключения договоров почти не продвигается: по состоянию на 1 декабря заключен только один ДДУ. Представитель компании «Вектор» объясняет это тем, что реестр пайщиков компания получила только в начале декабря, кроме того, на некоторые квартиры претендуют несколько пайщиков. «Мегаполис» видит в этом угрозу для пайщиков и опасается, что объект может быть продан второй раз, и готов забрать его обратно, расторгнув договор.
Комиссия рекомендовала сторонам не делать этого, чтобы не увязнуть в судебных тяжбах, и постараться урегулировать конфликт без вмешательства правоохранительных органов. А компании «Вектор» – продолжить регистрацию ДДУ.
ЖК «Кирккоярви» в поселке Поляны Выборгского района (четыре трехэтажных дома) – также объект ООО «Мегаполис-Развитие». Из 408 квартир продана 61. Объект пока не входит в список проблемных, но дольщики утверждают, что работы на стройке (плановый срок завершения которой – I квартал 2017 года) не ведутся. Госстройнадзор попросил застройщика представить график достройки по всем корпусам.
В заключение Комиссия обсудила текущую ситуацию по ЖК «Силы Природы» О2 Development. Официальный представитель компании Ирина Ледачкова отчиталась о том, что было предпринято за последние дни. Для первой очереди подготовлен бизнес-план, документы на поэтапный ввод первого и второго корпусов поданы в экспертизу. Компания распродает активы: один из участков уже продан, средства от сделки поступят на достройку первого корпуса. Заключен договор генподряда на работы по системы отопления.
Для второй очереди новый инвестор проводит аудит проектной и бухгалтерской документации, проект должен быть утвержден до конца года. Пайщиков переводят на ДДУ: из 507 договоров 141 зарегистрирован, 47 находятся на регистрации.
Власти ужесточают ответственность собственников жилья за несоблюдение правил эксплуатации бытового газового оборудования. Президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Административный кодекс РФ, предусматривающие ответственность владельцев недвижимости.
Как сообщил первый заместитель председателя Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленобласти Кирилл Салмин, с ноября текущего года Административный кодекс РФ был дополнен новыми штрафами за несоблюдение правил эксплуатации бытового газового оборудования в жилых домах. По словам чиновника, ужесточение наказания было предложено Минстроем РФ.
К примеру, отказ собственника от заключения договора с ресурсной компанией или недопуск специалистов к газооборудованию предполагает штраф до 2 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 20 тыс. рублей для должностных лиц и от 40 тыс. до 100 тыс. рублей – для юридических лиц. При авариях или многократных нарушениях сумма штрафа возрастет до 30 тыс. рублей для частных лиц, до 100 тыс. рублей для ответственных лиц (а в особых случаях – до трех лет лишения свободы) и до 400 тыс. рублей – для компаний. В особых случаях работа юридических лиц может быть приостановлена на срок до трех месяцев. По словам Кирилла Салмина, ужесточение наказания стало следствием того, что ситуация с обслуживанием бытовых газовых приборов дошла до критической.
Господин Салмин рассказывает, что зачастую собственники жилья категорически отказываются впускать в квартиры работников газовых служб: «Одна категория граждан боится, что под видом рабочих в квартиру попадут мошенники. Другая группа не открывает дверь потому, что просто не хочет оплачивать поставляемую энергию. Однако первых больше».
Генеральный директор АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» Алексей Агеев подтверждает слова чиновника. Он выражает недоумение от того, что жители не проявляют сознательность. «Расходы по заключенному договору не превысят 700 рублей – за осмотр оборудования», – говорит он. При этом, если в квартире установлены газоприборы сроком службы менее 15 лет, приглашать специалистов необходимо раз в три года, если больше – раз в год. В любом случае осмотр сетей и приборов может сэкономить собственнику значительные средства в случае форс-мажорных обстоятельств. По словам Алексея Агеева, все сотрудники газовых служб выходят на осмотр в форменной одежде и с удостоверением сотрудника компании. Любой человек может позвонить в компанию и узнать фамилию и должность сотрудника, направленного для осмотра оборудования.
Заместитель гендиректора по правовым вопросам АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» Наталья Черничкина уверена в том, что люди в полной мере опасность не осознают. «Позиция населения многоквартирных домов неактивная. Они считают достаточным заключение договора на обслуживание общедомового имущества с управляющей компанией», – добавила она.
Замначальника управления надзорной деятельности и профилактической работы регионального ГУ МЧС Андрей Яшуков подтверждает необходимость проведения своевременного осмотра газового оборудования. «С начала 2016 года в России зафиксировано 219 инцидентов, связанных с неисправностью газового оборудования в квартирах. В данных происшествиях погибли 23 человека. В Ленинградской области таких происшествий за год не зафиксировано, однако есть тенденции, вызывающие опасение», – говорит он.
По данным АО «Газпром газораспределение Ленинградская область», число газифицированных квартир в Ленинградской области превышает 500 тыс., газифицированных частных домов – 40 тыс. При этом собственники домохозяйств проявляют большую активность в заключении договоров. Эксперты считают, что это связано с желанием собственника обезопасить частный дом и снять с себя ответственность. При этом ЧП с газовым оборудованием в многоквартирных домах гораздо опасней.