Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
Активисты ОНФ добиваются признания жилого дома по ул. Калинина, 8, аварийным. Дореволюционное здание ранее чиновники почти посчитали таковым, но окончательное решение так и не было принято.
Рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге будет добиваться признания аварийным здания по адресу: ул. Калинина, 8. К такому решению пришли активисты ОНФ после проверки объекта, отреагировав на жалобу 73-летней жительницы дома Анны Беловой.
Дом по ул. Калинина, 8, – двухэтажное кирпичное здание 1900 года постройки. В нем ни разу не проводился капитальный ремонт. В настоящее время в нем проживают четыре семьи. Хотя, вероятнее всего, больше подходит слово «выживают» в существующих дискомфортных условиях. В частности, в квартире Анны Беловой сгнил и провалился пол в кухне, сыпется в комнатах штукатурка, деформированы окна, сгнили подоконники, наблюдаются периодические проблемы с электричеством, нет горячей воды, отсутствуют ванная и душевая.
По словам пожилой женщины, в этом доме она проживает с начала 70-х годов. А именно после того, как переехала в Ленинград из Белоруссии и устроилась на работу на прядильно-ниточный комбинат «Советская Звезда». Дом был подведомственен этому предприятию. «Сначала я получила комнату в коммунальной квартире на первом этаже. Через некоторое время, после рождения сына, пришлось уйти с фабрики в другое место, так как из-за посменной работы ребенка невозможно было с кем-то оставить на ночь. В самом начале 90-х годов тем, кто еще работал на предприятии, дали новое жилье. Нам же предложили переехать в две освободившиеся комнаты на втором этаже. Сказали, что это на два-три года, а потом нас расселят, так как дом уже тогда находился в запущенном состоянии. Однако, как вы видите, все затянулось до настоящего времени», – поделилась рассказом о себе Анна Белова.
Она также добавила, что с 1982 года стоит в общегородской очереди на улучшение жилищных условий, но до сих пор существенно не продвинулась. За последние годы исходила все инстанции, прося от властей новое жилье. «Нам чиновники уже советовали не надеяться на очередь и купить новую квартиру. Но у нас нет таких денег. Тем более что эту квартиру не продать, так как она фактически непригодна для проживания (здание расположено в санитарно-защитной зоне завода «Равенство» и не подлежит приватизации – прим. ред.). Да и никто в таком доме не захочет ее покупать», – признается женщина.
Активисты ОНФ выяснили, что еще в 2009 году районной администрацией было проведено обследование дома, и согласно заключению Межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу. Проект распоряжения должны были согласовать с Жилищным комитетом, КГА, а также с КГИОП, учитывая, что дом входит в границы объекта культурного и исторического наследия – комплекса домов при Екатерининской бумагопрядильной мануфактуре. Однако в 2013 году документы были возвращены на доработку из-за того, что не в полной мере соответствуют нормативно-техническим требованиям. В 2015 году межведомственная комиссия пришла к выводу, что пока достаточно простучать и отбить штукатурку, отремонтировать крыльцо в доме и заменить систему центрального отопления в рамках программы капитального ремонта.
«Комиссия, которая приходила, увидев обвалившуюся штукатурку с потолка в одной из комнат, просто посоветовала мне туда не заходить, чтобы меня не зашибло. Так они «починили» потолок», – рассказывает пенсионерка представителям движения.
По словам члена регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, руководителя рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павла Созинова, в ситуации с домом на ул. Калинина, 8, получается правовая коллизия – здание не признано аварийным в установленном порядке. Это означает, что у проживающих в нем граждан нет оснований для предоставления им других помещений. «Наши эксперты обратились в районную администрацию с требованием рассмотреть данный вопрос на межведомственной комиссии с целью дальнейшего расселения дома и предоставления его жильцам благоустроенных квартир, – подчеркнул он. – Однако не хотелось бы, чтобы историческое здание было разрушено после выселения жильцов, как в настоящее время разрушаются соседние расселенные дома по этой же улице».
Смольный решил отдать инвесторам пять исторических зданий под отели на условиях концессии. Почти все объекты ранее уже пытались выводить на рынок гостиничной недвижимости.
Совет по инвестициям при губернаторе Петербурге одобрил новый механизм создания гостиниц в принадлежащих городу зданиях – передача объектов недвижимости инвестору по концессионному соглашению. По словам инициатора внедрения схемы, председателя комитета по инвестициям Ирины Бабюк, концессия на данный момент является одним из наиболее перспективных правовых механизмов реализации инвестпроектов по развитию гостиничной инфраструктуры. В настоящее время, в соответствии с земельным кодексом, здания под реконструкцию и создание гостиниц предоставляются инвестору только на общих условиях и через проведение торгов. Новый метод позволит предложить инвесторам более гибкие условия.
Плюсы концессии для города в сохранении функционала зданий, нулевой нагрузке на бюджет, капитализации объекта при сохранении его в собственности города, концессионных платежах в бюджет.
Среди преимуществ для инвестора в комитете перечисляют уменьшение затрат на начальном этапе реализации (инвестиционный платёж предполагается уже после того, как объект построен), возможность привлечения долгосрочного финансирования (объект сдается в концессию на срок до 49 лет), предоставление объекта без конкурса в отсутствии других интересантов. В отличии от торгов, инвестору не придется тратиться на подготовку проектной документации до конкурса.
Так же инвесторам обещают «дополнительные преференции и поддержку города» при реализации проектов». Но при этом, все риски на этапе строительно-монтажных работ и эксплуатации ложатся на концессионера.
Для создания гостиниц категории трех звезд Комитет предлагает список из пяти объектов недвижимости - заброшенных зданий, судьбу которых пытаются устроить уже не первый год.
Доходный дом в Большом Казачьем переулке, 10 (площадь земельного участка - 185 кв. м.), планировалось реконструировать еще в начале 2000-х. Разрешение на начало работ было получено в сентябре 2010 года, но предыдущий владелец здания - ООО «Вега», так и не приступил к реконструкции здания, после чего руководство Адмиралтейского района Петербурга приняло решение о продаже дома.
Объект на Набережной реки Мойки, 26 (площадь земельного участка - 2 465 кв. м) пыталась реконструировать под отель компания «Санкт-Петербург девелопмент корп.». Но администрация города отказалась заключать договор аренды земли с компанией. На земельном участке оказалась котельная, в 2011 году отданная в аренду на 25 лет «Петербургтеплоэнерго». Росреестр на основании обращения КУГИ снял с кадастрового учета земельный участок, который предполагалось передать инвестору.
Реконструировать под гостиницу здания на Каменноостровском проспекте, 58-60, литера А (дом князя Вяземского и примыкающий к нему особняк Игеля, площадь земельного участка – 8 294 кв. м, общая площадь зданий – 7 866 кв. м.) ранее планировала группа «ЛСР», но в итоге девелопер отказался от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Дом по адресу Вознесенский проспект, 36, литера А (дом М.В.Кольбе 1860 года постройки, площадь земельного участка – 2 929 кв. м, общая площадь здания – 7 352,2 кв. м) признан аварийным и расселен в 2011 году. Позже город за счет средств Адресной инвестиционной программы КУГИ выкупил объект под социальные нужды.
Особняк 1855 года постройки на Среднем проспекте В,О.,40 литера А (площадь земельного участка – 1 500 кв. м), в 2001 г. дом включён КГИОП в "Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность".
«Механизм концессии лучше регламентирован и предусматривает больше гарантий для инвестора, а город получает больше рычагов контроля за использованием объекта», - обосновывает преимущества нового инструмента партнер юридической фирмы «Максима Лигал» Владимир Клинкаров. Инвесторы, как российские, так и иностранные, по его словам, тоже заинтересованы и уже подтвердили готовность стать инициаторами заключения концессионного соглашения.
Насколько концессия выгодны инвесторам? И кто больше выигрывает в этих условиях? Аналитики считают, что намерение городских властей отдать здания по концессии оправдано текущим положением сегмента. «Во-первых, нет необходимости инвестировать в реконцепцию городские средства, во-вторых, существует определенная нехватка номеров в 3* гостиницах, а предоставление объектов недвижимости для реконструкции по концессии – хорошая возможность закрыть недостаток номерного фонда за счет привлечения сторонних инвесторов», - комментирует управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
А вот выгода девелоперов не столь очевидна. Так как инвестиционный потенциал конкретного проекта зависит не только от локации, но и от состояния, размера и пригодности здания для размещения отеля. «Например, объект в Большой Казачьем переулке имеет очень небольшую площадь для реализации полноценной гостиницы», - объясняет руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. Татьяна Веллер. «Девелоперу оптимально выгодно реализовывать проекты от 120-150 номеров, а площадь указанных объектах позволяет вместить лишь порядка 90 номеров», - добавляет господин Починщиков.
Оценить выгоду инвесторов сложно еще и потому, что владельцем объектов останется город. При этом, по подсчетам аналитиков, даже не смотря на отсутствие предварительных затрат вкладывать концессионеру придется много – порядка 100-120 тыс. руб. за кв.м, включая оснащение. Так же немаловажно, как будут соотноситься суммы концессионных платежей и объем средств, необходимый на реконструкцию объектов.
«На мой взгляд, локация объектов привлекательна для инвесторов, проекты могут быть интересны и успешны, но необходимы дополнительные преференции от государства», - резюмирует Иван Починщиков.
Цифра
32,1% от общего объема предложения занимают на рынке гостиницы сегмента 3*.