Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
Интерес россиян к покупке недвижимости за рубежом сохраняется. Однако темпы роста количества сделок за последнее время несколько снизились. Эксперты говорят, что данная тенденция связана с запретом на владение недвижимостью за границей для чиновников, а также с резким скачком курса евро и доллара США.
Согласно данным Центробанка (ЦБ), за три квартала 2013 года произошло значительное сокращение темпов роста операций по покупке россиянами недвижимости за рубежом. Всего на покупку заграничного жилья за девять месяцев 2013 года россияне потратили 1,5 млрд USD, что всего на 8,6% больше, чем в 2012 году, сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.
По словам иностранных риэлторов, утвержденный закон о запрете владения чиновниками недвижимостью и счетами за границей охладил динамику спроса на зарубежную недвижимость. Так, свыше 20% покупок зарубежной недвижимости до запрета совершалось чиновниками.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что на отрицательную динамику повлиял и резкий скачок курса евро.
По данным Александры Смирновой, директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Тем не менее госпожа Смирнова отмечает в последние два года тенденцию к увеличению интереса к зарубежным активам.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, объясняет растущий спрос на жилье за границей желанием людей диверсифицировать риски в условиях нестабильной политической и экономической ситуации.
Британские ученые установили такую закономерность, что чем неспокойнее обстановка в развивающейся стране, тем чаще богатые люди задумываются о выводе капитала в ту экономику, где риски минимальны.
Участники рынка говорят, что жилая зарубежная недвижимость приобретается петербуржцами, как правило, в целях сохранения средств или в качестве запасного варианта для проживания.
Елизавета Конвей добавляет, что в ответ на растущий спрос появляются и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. «Существуют так называемые клубные инвестиции – приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером-брокером. Еще один новый инструмент – схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами. А второй вкладывает до 25% стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй – возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами», – рассказывает госпожа Конвей. Кроме того, по ее словам, существует небольшое количество ПИФов, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Средний доход, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей, и для этого, по мнению госпожи Конвей, есть несколько причин.
«Во-первых, это понятная инвестиция – покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой – в среднем 4-6% годовых против российских 10-12%, – но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5-10%. Жилье приносит 3-4% годовых. А time-sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает», – поясняет госпожа Конвей.
Евгений Богданов говорит, что зарабатывать на перепродаже западной недвижимости проблематично. «Налоговое законодательство в нашей стране значительно отличается от западного, в связи с чем россиян ожидает масса сюрпризов. В некоторых странах оплата подоходного налога в стране регистрации недвижимости осуществляется от всей стоимости этого объекта при продаже, в то время как местные граждане платят налог с дельты с учетом цены покупки, – объясняет господин Богданов. – Например, законодательство Эстонии, которая не является страной двойного налогообложения с Россией, не исключает возможность повторного наложения налогов при продаже объекта. В таком случае российский инвестор рискует потерять около 20% вложенных средств».
При слове «инициатива» в сознании большинства работников всплывает слово «наказание». Эйчары продвинутых компаний пытаются разорвать порочную связь между этими понятиями и сформировать положительное отношение к инициативам.
Согласно данным опроса, проведенного некоммерческим партнерством «Эксперты рынка труда», 52,2% респондентов согласны с утверждением, что «инициатива наказуема»; 26,1% считают, что это не так; 21,7% затруднились ответить.
Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», отмечает, что инициатива наказуема в слабых и административно-командных культурах. «Главное, что приходится преодолевать, – страх наказания за ошибки. «ЮИТ» разработал специальную программу поощрения идей сотрудников – Generator. Раз в квартал объявляется конкурс на новые идеи по заданным темам, например качество. Сотрудники, подавшие интересные и перспективные идеи, поощряются», – делится опытом господин Устинов.
По словам Анастасии Лепехиной, директора по продвижению NAI Becar, наказуемость инициативы зависит от руководителя, то есть от того, может ли он распределить задачи и поддерживать идеи либо будет нагружать до последнего, чтобы у человека не возникло желания высказать лишний раз свое мнение.
«Фраза «инициатива наказуема» мотивирует работников на выполнение ровно того объема работы, который им поручен. С одной стороны, это неплохо, потому что люди часто воспринимают понятие инициативы искаженно и делают то, о чем их не просили. Такая активность действительно наказуема и никому не нужна, – рассуждает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. – Инициатива в правильном понимании, предполагающая осмысленные предложения сотрудника по улучшению деятельности компании, безусловно, должна быть поощряема».
Мария Горбаконь, PR-специалист кадрового холдинга «АНКОР», отмечает, что порой вовлечение сотрудника в процесс принятия каких-либо важных решений может удержать его в компании, даже если другие условия его не слишком устраивают. «Работник должен чувствовать, что к его идеям прислушиваются, пусть даже они не всегда реализуются на практике, но это чувство дает ему уверенность в своих силах и в том, что его профессиональные навыки действительно нужны компании», – говорит госпожа Горбаконь.
Результаты исследования НП «Эксперты рынка труда», говорят о том, что почти 80% опрошенных считают проявление инициативы на работе полезным прежде всего для собственного профессионального роста и развития компании.
72,3% респондентов считают «достойными» идеи всех сотрудников, независимо от их возраста и статуса. 14,9% опрошенных готовы прислушиваться лишь к опытным сотрудникам, работающим в компании долгое время. 12,8% участников опроса не смогли дать четкого критерия, и никто из респондентов не проголосовал за внедрение идей молодых сотрудников, ссылаясь на отсутствие у последних опыта и прагматизма.
Наталья Голованова, руководитель исследовательского центра рекрутингового портала Superjob.ru, говорит, что психологи разделяют инициативу на ответственную и безответственную. «Первая – признак сильного интеллекта и высокого развития человека, в том числе профессионального. Вторая говорит скорее о незрелости личности и о неготовности брать на себя ответственность за реальные действия. Именно безответственная инициатива наказуема», – отмечает госпожа Голованова.
Собираясь к руководителю с идеями о развитии компании или определенного участка работы, госпожа Голованова советует хорошо обдумать аргументы, подготовить цифры и убедительные доказательства полезности нововведения, а также оценить, какими способами и за счет каких ресурсов лучше всего реализовать инициативу.
Инициатива, по ее словам, не должна слишком выходить за рамки полномочий. «Все-таки развитие бизнеса – это прерогатива топ-менеджмента, поэтому когда рядовой менеджер по продажам настойчиво советует генеральному директору принять то или иное судьбоносное решение, такая инициатива, какой бы полезной она ни казалась, может быть расценена как вторжение на чужую территорию. К тому же взгляд одного специалиста, пусть даже знающего и опытного, в любом случае более узок, нежели взгляд руководителя», – резюмирует Наталья Голованова.
Согласно результатам исследования кадрового холдинга «АНКОР», 90% респондентов ответили, что у них есть идеи по улучшению бизнес-процессов в компании, и лишь 10% ответили отрицательно.
Эксперты предупреждают, что инициатор должен быть готов разделить с руководителем ответственность за принятое решение как в случае успеха, так и в случае неудачи. По данным исследования кадрового холдинга «АНКОР», за предложенный и реализуемый проект в сфере строительства ответственность равно несет как сотрудник, так и руководитель.