Земельный вопрос
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.
В прошлом году город проводил шумную кампанию по борьбе с девелоперами, строящими жилье на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако, как отмечают эксперты, девелоперы имеют в своем распоряжении законные схемы и для застройки таких участков.
Петербург растет ввысь, это обусловлено дорогой стоимостью земли, девелопер, получивший участок, стремится «выжать» из него максимум квадратных метров. Но, как ни парадоксально, в городе есть участки, которые предназначены и под индивидуальное жилищное строительство.
В 2013 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 583,5 тысяч кв.м. жилья. Как подсчитал Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь», доля индивидуального жилищного строительства при этом составила 6,8%. По его словам, земельные участки под ИЖС можно формировать в черте города на территории около 4 300 га и власти города сегодня планируют включить в адресную программу 60 участков под ИЖС. В городе существует несколько зон, которые выделены под малоэтажное строительство, в том числе включающие участки, на которых возможно только индивидуальное жилищное строительство – Озерки, Коломяги, Каменка, пригородные районы Санкт-Петербурга. По закону на землях ИЖС можно строить капитальный малоэтажный дом не выше трех этажей на 1 семью, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Жилой дом должен соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. В проектную документацию входит разработка отдельного технического задания по всем коммуникациям. Затем этот проект владелец участка должен согласовать в различных контролирующих инстанциях. «Но в настоящее время на землях ИЖС застройщики, нарушая закон, строят многоквартирные дома, таухаусы. В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Только за прошлый год власти города насчитали свыше двухсот незаконных объектов – строящихся или уже заселенных. Правительство города борется с незаконным строительством и уже принято несколько судебных решений о сносе подобных проектов», - рассказал господин Васильев.
Что касается стоимости индивидуальных домов на землях ИЖС, то здесь цена может варьироваться в широких диапазонах в зависимости от состава грунтов, типу конструкции, площади дома и т. д. По данным господина Васильева, стоимость участка ИЖС в черте города от 12 соток в среднем стоит от 3,7 млн. рублей, а стоимость участка под застройку от 3 Га стоит 15 млн. рублей.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент» при этом отмечает, что построить коттеджный посёлок на землях ИЖС возможно, более того, по ее словам, такая схема оптимальна для девелопера и покупателя: если загородный дом приобретается для постоянного проживания, статус ИЖС обеспечивает милицейский адрес, «прописку» и привязанную к постоянной регистрации возможность пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками в черте населённого пункта. «А вот возведение многоквартирного дома на участке ИЖС однозначно является незаконным, с таунхаусами же есть варианты – в зависимости от минимально допустимого размера участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки. Построить линию из 10 секций таунхаусов на едином земельном участке – также незаконно, как и многоквартирный дом. Но если под каждой секцией таунхауса вымежеван участок, например, по 1,5 сотки (как у нас в «Золотых ключах»), а сами таунхаусы не имеют общих помещений (подвалов и чердаков) и общих инженерных сетей, то это абсолютно легальная схема и собственность на такие дома оформляется без каких-либо проблем. В этом случае таунхаусы считаются индивидуальными жилыми домами (так прописывается в свидетельстве о собственности), просто не отдельно стоящими, как коттеджи, а блокированными. Такие таунхаусы могут входить в состав коттеджного посёлка, неа них можно оформлять ипотечный кредит после завершения строительства и т.д. – проверено покупателями «Золотых ключей», - говорит госпожа Шишулина.
МНЕНИЕ
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar
На территории города практически не ведется индивидуальное жилищное строительство, поскольку согласно городскому проекту планировки территории количество участков пригодных для ИЖС крайне мало. Даже если бы у застройщиков был бы выбор, они предпочли бы реализовывать высотные объекты, в первую очередь, из дороговизны земельных активов. Ранее некоторые застройщики пытались возводить на землях ИЖС многоквартирные дома, но такую практику продолжать никто не решается, поскольку риски, также как и штрафы, слишком велики. В целом по городу, в основном все подобные объекты сосредоточены в районе Коломяги, а в остальных районах города такие проекты встречаются редко.
Исполнение бюджета Ленинградской области в 2013 году вызвало у депутатов ЗакСа подозрения в манипулировании показателями отчетности и служебном подлоге.
«Вольное манипулирование официальной отчетностью может содержать в себе признаки служебного подлога (ст. 292 УК РФ)», - заявил Андрей Лебедев, лидер фракции ЛДПР в областном парламенте. «В классике криминальной экономики необоснованное завышение заявок на бюджетное финансирование – один из признаков подготавливаемых хищений данных средств», - добавил он.
24 июня Законодательное собрание Ленобласти приняло в первом и третьем чтении областной закон «Об исполнении областного бюджета Ленинградской области за 2013 год». Как заявил Роман Марков, вице-губернатор Ленобласти – председатель Комитета финансов, в целом прошлый год был для региона достаточно удачным: это подтверждают и показатели бюджета по сравнению с другими регионами РФ, и оценка международных рейтинговых агентств (напомним, Fitch повысило инвестиционный рейтинг Ленобласти).
К числу основных достижений, по мнению Романа Маркова, относятся следующие. Во-первых, сохранение дефицита бюджета на уровне 8,2% от собственных доходов (47,5% от плановых назначений) и рост доходов по основным источникам: налогу на прибыль (+1,8%), налогу на доходы физических лиц (+1,111%). Отмечен также серьезный рост по земельному налогу (+24,3%). «Усилия, которые мы совместно с муниципалами прилагали по собираемости этого налога, дали свой результат. Хотя в целом цифра 2,9 млрд рублей не кажется существенной по сравнению с налогом на прибыль, тем не менее необходимо отметить положительную динамику», - прокомментировал профильный вице-губернатор.
Во-вторых, в 2013 году исполнение бюджета было равномерным по времени, чем годом ранее.
В-третьих, хотя государственный долг Ленинградской области существенно подрос – на 73% за год – из-за необходимости покрывать дефицит бюджета заемными средствами, он составил 16,5% от суммы собственных доходов – это, по словам романа Маркова, достаточно безопасный уровень. При этом он обратил внимание на тревожную тенденцию к увеличению муниципального долга районов Ленобласти. «Хотя напрямую этот долг не имеет отношения к областному бюджету, не может не вызывать обеспокоенность, что три района (Подпорожский, Тихвинский и Лодейнопольский) испытывают довольно серьезную долговую нагрузку», - уточнил Роман Марков, добавив, что в течение года в семи муниципальных районах муниципальный долг превышал 20% собственных доходов.
«Если мы видим свои ошибки, мы не боимся их признавать, честно об этом говорить, исправлять и идти дальше», - заявил вице-губернатор, анализируя неудачи прошлого года.
Так, исполнение средств на модернизацию дошкольного образования всего на 61% привело к тому, что в 2014 году регион не получил федеральных субсидий на строительство детских садов. По федеральной целевой программе «Чистая вода» из 34 объектов по 18 исполнение бюджета нулевое и только по четырем – свыше 95%.
В региональном дорожном фонде исполнение бюджетных обязательств по строительству и реконструкции реализовано на 40%, по капитальным ремонтам – на 80%. Как отметил Роман Марков, исполнение бюджета «очень ярко отразилось на кадровой политике». «Мы видим полную смену руководящей части и строительного блока, и дорожного блока», - заявил он.
«Больной проблемой» вице-губернатор назвал расходование средств депутатского фонда: результате проверок в двух муниципальных районах выявлено нецелевое расходование средств из этого источника более чем на 2 млн рублей.
Исполнение областного бюджета в 2013 году вызвало множество вопросов депутатов, в том числе о причинах недостаточного освоения бюджетных средств в муниципальных районах, очередном провале в реализации строительных проектов, отсутствии роста доходов от использования имущества Ленобласти и т. д. С наиболее жесткой критикой выступил лидер фракции ЛДПР в областном парламенте Андрей Лебедев. Он заявил об искажении годовой отчетности, допущенном Комитетом финансов за счет необоснованного увеличения суммы исполнения областного бюджета почти на 0,5 млрд рублей. Тревожным фактором назвал Андрей Лебедев рост дебиторской задолженности по главным распорядителям бюджетных средств в 1,5 раза на фоне возвратов неиспользованных средств в областной и федеральный бюджеты. «По ряду распорядителей бюджетных средств имеются признаки нецелевого расходования (ст. 285 прим. УК РФ)», - заявил депутат. Он, кроме того, потребовал «особого рассмотрения» ситуации с расходованием средств (более 6 млрд рублей) «на обслуживание фактически искусственно созданного дефицита областного бюджета в декабре 2013 года».
В итоге от имени парламентской фракции ДЛПР Андрей Лебедев высказал мнение о необходимости направить отчет об исполнении областного бюджета за 2013 год вместе с заключением контрольно-счетной палаты «в правоохранительные органы для оценки и проверки наличия состава преступления в действиях отдельных должностных лиц и муниципальных служащих».
Роман Марков сделал в ответ официальное заявление о том, что «никакого подлога и никакого искажения бюджетной отчетности не было». «Действительно, у нас была поправка, но все объяснения мы представили в Федеральное казначейство и Министерство финансов, и замечаний к нам не было. Точно так же мы представили эти объяснения в контрольно-счетную палату, и она с нами согласилась», - резюмировал вице-губернатор.